中小房企上演“求生之戰(zhàn)”

“房住不炒”時代傳統(tǒng)開發(fā)模式難以為繼，行業(yè)馬太效應(yīng)加劇

房地產(chǎn)市場新一輪洗牌正在加速進(jìn)行。人民法院公告網(wǎng)顯示，今年以來約300家房企破產(chǎn)清算?！督?jīng)濟(jì)參考報》記者采訪發(fā)現(xiàn)，負(fù)債過高、資金鏈斷裂是房企破產(chǎn)的主要原因。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在堅持“房住不炒”定位的大環(huán)境下，傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)模式難以再持續(xù)，行業(yè)“馬太效應(yīng)”更加明顯，房企競爭日益激烈，房地產(chǎn)市場資源將更加向龍頭企業(yè)集中。

各梯隊房企分化持續(xù)

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，部分小企業(yè)倒閉的情況并非2019年首次出現(xiàn)，2014年曾有2000家房地產(chǎn)企業(yè)關(guān)門。房企破產(chǎn)數(shù)量被關(guān)注，顯示出市場對房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈的擔(dān)憂。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出，2019年以來，已經(jīng)有超過15次房地產(chǎn)融資收緊政策出臺，房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈明顯變緊。

《經(jīng)濟(jì)參考報》記者在人民法院公告網(wǎng)上搜索以“房地產(chǎn)”為關(guān)鍵詞的破產(chǎn)文書顯示，今年1至9月，有大約300家房地產(chǎn)公司被法院裁定實施破產(chǎn)清算。在長達(dá)20多頁的破產(chǎn)文書名單中可以看到，破產(chǎn)的基本是一些不知名的中小房企，不過也有銀億集團(tuán)這樣位列全國500強(qiáng)的上市房企。

今年6月，上市公司ST銀億發(fā)布公告，銀億集團(tuán)、銀億控股已向浙江省寧波市中級人民法院申請重整。銀億集團(tuán)總部位于浙江寧波，2017年該集團(tuán)實現(xiàn)銷售收入783億元，創(chuàng)利稅40多億元。

銀億集團(tuán)只是今年以來受困于資金不足的房企之一。國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1至8月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金113724億元，同比增長6.6%，增速比1至7月回落0.4個百分點。張大偉認(rèn)為，2019年上半年，全國房地產(chǎn)商品房銷售額70698億元，增長5.6%，依然在刷新歷史同期最高紀(jì)錄，但漲幅明顯放緩，在這種情況下中小房企加速離開市場是趨勢。

房地產(chǎn)調(diào)控持續(xù)高壓之下，行業(yè)馬太效應(yīng)逐漸顯現(xiàn)?？藸柸饠?shù)據(jù)顯示，2019年上半年，TOP100各梯隊房企之間規(guī)模分化持續(xù)，行業(yè)競爭加劇。其中，TOP3房企權(quán)益金額集中度達(dá)10.5%，同比提升0.8個百分點，龍頭房企繼續(xù)保持穩(wěn)健高質(zhì)量發(fā)展。TOP4-10、TOP11-20、TOP21-30各梯隊房企權(quán)益金額集中度較去年也均有一定幅度的提升，市場份額穩(wěn)中有升，規(guī)模房企競爭優(yōu)勢進(jìn)一步深化。

新一輪洗牌的大幕已經(jīng)開啟。7月22日晚間，新城控股公告稱，公司正與合作伙伴就公司近期公開市場新獲取項目的合作方式進(jìn)行洽談、協(xié)商，籌劃出售部分項目公司股權(quán)。截至目前，公司已在洽談、協(xié)商出售的項目約為40個（含聯(lián)營項目）。

易居研究院智庫研究中心總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)說，傳統(tǒng)的房地產(chǎn)發(fā)展模式很難再繼續(xù)下去，未來行業(yè)馬太效應(yīng)將更加明顯，房地產(chǎn)市場資源將更加向龍頭企業(yè)集中。

記者調(diào)研相關(guān)個案發(fā)現(xiàn)，安徽、浙江、四川等地均有多起房企破產(chǎn)清算案例，僅安徽省，就有合肥的安徽國開置業(yè)有限公司、六安市的安徽匯辰置業(yè)有限公司、安徽省東方金河房地產(chǎn)開發(fā)公司、霍邱中泰恒業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、蚌埠市的安徽中恒控股有限公司等破產(chǎn)。

融資環(huán)境一緊再緊

負(fù)債過高、資金鏈斷裂是房企破產(chǎn)的主要原因。興業(yè)證券一位市場部人士對記者表示，當(dāng)前房地產(chǎn)商面臨資金困境，有限的資金主要流向大企業(yè)，加劇了房企馬太效應(yīng)。“中小房地產(chǎn)企業(yè)的困難日子才剛剛開始，債務(wù)違約、資產(chǎn)處置、兼并重組的情況目前只是個案，將來可能會增多。”

《經(jīng)濟(jì)參考報》記者多方了解發(fā)現(xiàn)，目前銀行等金融機(jī)構(gòu)對房地產(chǎn)開發(fā)商的信貸額度不斷收緊，信托、民間融資等其他渠道也在收緊。張大偉對記者表示，目前來看，類似降價拋售、債務(wù)違約、破產(chǎn)重組的現(xiàn)象還只是零星出現(xiàn)，中小房地產(chǎn)企業(yè)的困難日子或許剛剛開始。

資金面惡劣的同時，房企競爭日益激烈，不少房企通過多元化轉(zhuǎn)型以求自保。轉(zhuǎn)型之路是否順暢，決定了房企能否繼續(xù)生存，尤其是資金量儲備不足的中小型房企，一旦決策失誤，就容易造成資金鏈斷裂?？藸柸鹧芯恐行牡臄?shù)據(jù)顯示，包括新光集團(tuán)、華業(yè)資本等部分中小房企破產(chǎn)原因之一便是“激進(jìn)多元化”。

58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波說，銀億事件可以有很多種解釋，有一個重要原因是多元化不成功。在房地產(chǎn)去庫存的大背景下，大量中小型房企專注房地產(chǎn)可能是“等死”，但激進(jìn)多元化可能是“找死”，不過無論如何必須要有出路，未來頑強(qiáng)生存下來的大型房企，必是找到了適合自己的發(fā)展節(jié)奏。

一家閩系房企的財務(wù)負(fù)責(zé)人認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)并購時代來臨。他認(rèn)為，如果對土地價格仍有較高期待，而售價又受到限制，那么房企算不過來賬，就會對通過招拍掛方式獲得土儲有所顧忌，轉(zhuǎn)而訴諸并購市場。

建立聯(lián)動機(jī)制化解爛尾

記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，房企破產(chǎn)后的爛尾樓盤遺留問題潛藏風(fēng)險隱患，根據(jù)以往處置房企破產(chǎn)樓盤爛尾典型案例的經(jīng)驗，需要建立政府、法院聯(lián)動機(jī)制等制度創(chuàng)新，引入專業(yè)化處理不良資產(chǎn)的市場化機(jī)構(gòu)和資金，才能讓長期爛尾的項目得以盤活，及時有效化解矛盾糾紛。

化解爛尾樓盤復(fù)雜問題需要制度創(chuàng)新。安徽省房地產(chǎn)商會法律委員會主任吳正林說，一般的房企破產(chǎn)是很正常的，主要是大多數(shù)房企破產(chǎn)時都是處于資不抵債的狀態(tài)，企業(yè)無產(chǎn)可破、無資可清，并直接導(dǎo)致在建樓盤長期停工，進(jìn)而又衍生建筑公司農(nóng)民工工資、樓盤購房戶拿不到房等問題，大多數(shù)爛尾樓盤遺留的問題都非常復(fù)雜。

多位受訪人士建議，成立政府法院聯(lián)動機(jī)制解決破產(chǎn)房企遺留問題。一些法律人士指出，根據(jù)以往出現(xiàn)的房企破產(chǎn)樓盤爛尾項目案例，爛尾的項目不僅債務(wù)債權(quán)關(guān)系復(fù)雜，有的項目甚至還涉及不合法的問題，比如項目超容積率、開發(fā)商擅自變更規(guī)劃等問題，需要規(guī)劃局、房產(chǎn)局、國土局等部門協(xié)調(diào)解決，專事專辦，在符合一定條件的情況下，給予開通綠色通道。否則，如果按照常規(guī)流程按部就班，會拖出來新的問題，讓遺留問題更加復(fù)雜。

合肥市包河區(qū)駱崗街道辦事處副主任陸在兵告訴記者，合肥市下發(fā)了《關(guān)于開展房地產(chǎn)領(lǐng)域矛盾糾紛排查化解工作的通知》，并成立了工作領(lǐng)導(dǎo)小組，通過政府、法院、企業(yè)三方形成合力，為有效化解房地產(chǎn)公司清算破產(chǎn)問題起到了直接推動作用。同時，以包河區(qū)為例，清算工作組還引入了專業(yè)處理不良資產(chǎn)的市場化公司——安徽國厚資產(chǎn)管理公司，成立包河區(qū)國厚公司，投入資金3000萬元，讓積壓多年的爛尾問題得到有效化解。