房貸周期縮短利率下行，項目并購、住房租賃迎更多政策支持

　　樓市穩預期信號頻傳 金融支持加力

近期，國務院金融委會議釋放出樓市穩預期信號。多個金融監管部門也紛紛發聲，稱優化對保障性租賃住房的金融支持、滿足住房消費者合理的住房消費需求以及有力有效化解房地產企業風險。《經濟參考報》記者了解到，銀行等金融機構正加強對房企合理融資需求的支持，房貸投放力度加大，多地出現房貸利率下行、放款周期縮短的跡象。

　　房企并購、紓困化險獲金融支持

上海金茂投資管理集團有限公司及中國鐵建房地產集團有限公司分別在上交所發布公告，于3月23日和25日簿記發行房地產行業并購主題公司債券。交易所房地產行業并購主題公司債券的啟動發行，成為近期金融支持房企正常合理融資的縮影之一。

根據此前的公告，上海金茂此次即將簿記的房地產行業并購主題公司債券發行規模不超過15億元，擬將其中11億元用于支持產業內協同性較強的企業緩解流動性壓力。鐵建地產則公告，將于3月25日簿記發行的債券期限為3+2年期，募集資金主要用于并購地產項目。

諸多跡象表明，房企合理的融資需求正在得到滿足。除了上海金茂及鐵建地產在交易所發行房地產行業并購主題公司債券之外，招商蛇口、保利發展等不少房企此前也在銀行間市場注冊發行債務融資工具，募集資金用于并購項目或已售在建項目建設。

除了發債融資之外，在監管引導下，銀行等金融機構對房企項目并購、紓困化險等方面的貸款支持一直在持續。

1月以來，包括平安銀行、興業銀行、浦發銀行等均啟動了房地產并購主題債券的發行，募集資金均主要用于房地產項目并購貸款投放，尤其是支持優質房地產企業兼并收購出險和困難大型房地產企業的優質項目。另外，招行等銀行還與一些大型房企簽訂戰略合作協議，并明確了融資額度。

除了銀行，資產管理公司也紛紛出手，中國東方資產和中國長城資產日前均發行100億元金融債券，募集資金將主要用于房地產行業風險化解。中國銀行研究院主管級高級研究員李佩珈表示，金融機構紓困債以金融機構的高信用評級為背書，能以較低的價格融到資金并專項用于房地產相關優質項目，有利于擴大房地產企業資金來源，為房地產企業在建項目的平穩推進創造條件。

　　多地房貸放款提速利率下調

除了對房企項目并購、紓困化險等方面進行融資支持，銀行房貸資金的投放也有所提速。《經濟參考報》記者了解到，多地銀行放款周期明顯縮短，房貸利率也普遍下行。

根據貝殼研究院最新報告，2022年3月貝殼研究院監測的103個重點城市主流首套房貸利率為5.34%，二套利率為5.60%，分別較上月回落13個、15個基點，創2019年以來月度最大降幅。“首套房貸利率與二套房貸利率的整體降幅較2月分別擴大4個、6個基點，已接近2020年三季度水平。”貝殼研究院首席市場分析師許小樂表示。

記者采訪了解到，此前房貸利率一度超過6%的蘇州，部分銀行的首套房最低利率已降到4.6%。“目前利率是這些年以來最低的。”蘇州一位房產中介介紹，今年房貸利率已多次下調，最近一次調整是3月12日，工、農、中、建等大行首套房貸款利率已降至4.65%，中信銀行等商業銀行甚至已降至4.6%，二套房貸款利率基本維持在5%左右。他表示，政策仍是鼓勵剛需人群，除房貸利率有所下調外，其余房地產政策暫未有變動。

杭州的房貸利率也普遍下降，目前首套房房貸利率多在5.1%到5.3%左右。在沈陽，大多銀行首套房貸款利率還維持在5.3%-5.5%，但工行、建行、光大、廣發等銀行已降至5.15%。

易居研究院智庫總監嚴躍進預計，房貸利率市場年內可能還有下調空間，部分地區有望降到5%以內。

大多銀行放款周期也有明顯縮短之勢。貝殼研究院報告顯示，3月，103城平均放款周期為34天，較上月縮短4天，接近2020年三季度最快的速度。其中，近五成的城市放款周期不足一個月，19城放款周期低于20天。

記者從北京一房產中介處了解到，北京地區銀行目前放款速度普遍較去年下半年更快。北京地區某國有大行人士對記者表示，目前房貸抵押登記后一周內放款，額度上相對充足，可以滿足客戶需求。

　　保障性住房支持力度將加大

此前，國務院金融委召開專題會議，提出“關于房地產企業，要及時研究和提出有力有效的防范化解風險應對方案，提出向新發展模式轉型的配套措施。”展望未來，在政策引導下，金融機構仍將著力滿足房企正常合理的融資需求和消費者合理的住房消費需求，對租賃住房等保障性住房的金融支持力度也將進一步加大。

“最近在加大住房按揭貸款的投放力度和營銷力度，希望能夠保持一定量的增長。”招商銀行副行長汪建中在業績發布會上表示，目前，招行一方面通過線上觸達客戶，另一方面在定價方面出臺一些優惠，努力把量保持住。

平安銀行年報中披露，“切實做好房地產貸款均衡有序投放，重點支持普通商品住房開發，積極支持保障性住房及租賃住房開發，并有選擇的支持優質企業實施的優質房地產項目并購。”

記者23日也從廣東銀保監局獲悉，22日，廣東銀保監局召開新市民金融服務情況調研座談會，轄內12家銀行保險機構負責人發言時表示，“近期持續優化新市民金融服務，有效滿足新市民合理購房信貸需求，持續加大租賃住房等保障性住房的金融支持力度。”

“當前市場預期仍較弱，需求端信心尚未完全恢復。”在許小樂看來，在宏觀政策穩健的框架下，住房信貸環境預計進一步寬松，地方支持性調控政策進一步出臺，精準引導合理住房需求的釋放。

中原地產首席分析師張大偉表示，需求從利好政策落地到釋放可能需要時間，同時，考慮到本輪疫情可能會影響房貸下調利好政策顯效，購房者需求的釋放有可能進一步延后。（記者 張莫 梁倩）