中國租房領域首部行政法規出臺 三大機會值得關注

中新社北京7月22日電 (記者 龐無忌)日前公布的《住房租賃條例》(以下簡稱《條例》)將自2025年9月15日起施行。北京房地產中介行業協會秘書長趙慶祥對中新社記者表示，這是中國住房租賃領域首部行政法規。

長期以來，中國住房市場呈現重“購”輕“租”的格局，租房市場發展相對滯后。隨著房地產市場進入存量時代，住房租賃在消化盤活存量房源、滿足新市民與青年人等群體住房需求方面的作用日益凸顯。在人口持續凈流入的熱點一二線城市，租房已成為主流的居住選擇之一。

國家統計局發布的《中國人口普查年鑒-2020》顯示，2020年時，中國城市家庭戶中，租房家庭的占比逾四分之一。人口流入較多的省份租房家庭占比較高，其中，廣東城市家庭租房比例超過55%，福建、浙江超過40%，上海、北京超過35%。

趙慶祥表示，事實上，《條例》所涉及的各項規定在主要城市已有實踐基礎。此次將規定提升至行政法規層面，將顯著提高全國住房租賃行業的規范程度。業內預期，未來住房租賃市場或迎來三大發展機遇。

其一，穩定住房租賃關系，激勵投資。

中國租房市場規模大，但并不規范。廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，租賃市場有許多亂象。比如：房源不合規(室內設施缺失、甲醛超標、違規隔斷、非住宅非法出租等)；出租人行為失范(二房東卷款潛逃、房東頻繁漲租等)。

上述問題直接導致租賃關系不穩定，租期普遍較短。李宇嘉指出，這對租賃雙方均構成挑戰：對出租方而言，增加了運營成本，削弱了盈利預期與積極性，不利于規模化住房租賃發展；對承租方而言，不穩定不僅帶來糟糕的居住體驗，也可能迫使其壓縮其他領域的消費支出。

《條例》旨在構建穩定的租賃關系，對房東房客、租賃企業、中介機構等市場參與主體的行為規范均有規定。李宇嘉認為，這有利于增強市場信心、穩定預期，從而提升租房意愿。此外，穩定的租賃現金流將激勵包括房地產開發商在內的市場主體加大住房租賃投資力度。對整個房地產業而言，這將推動行業轉型——從增量開發轉向存量運營，對構建房地產發展新模式、推動REITs(不動產投資信托基金)發行等也具有積極意義。

其二，盤活存量資產，改造后用于出租。

《條例》提出，國家鼓勵居民家庭將自有房源用于租賃，支持企業盤活改造老舊廠房、商業辦公用房、自持商品住房等用于租賃，多渠道增加租賃住房供給。

58安居客研究院院長張波表示，未來的重要機遇在于存量資產盤活，《條例》支持企業盤活改造上述存量資產用于租賃。開發商可考慮將庫存的商品房、酒店、寫字樓等改造為租賃住房，通過“整租運營”等模式獲取穩定現金流。

中指研究院指數研究部總經理曹晶晶表示，近兩年，隨著存量商品房去庫存政策逐步推進，部分城市“非居改租”(非居住存量房屋改建為租賃住房)等取得一定進展，在增加租賃住房供給的同時，也能夠有效地盤活企業存量低效資產。值得注意的是，當前“非居改租”仍面臨改造成本較高、用地性質或物業用途變更難、消防報批難等問題，后續相關配套政策仍有待進一步優化完善。

其三，一批專業化的住房租賃企業有望誕生。

《條例》對租賃企業著墨頗多。相比發達國家，目前中國住房租賃行業機構化率仍較低，據中指研究院監測數據，截至2025年6月，全國開業規模前30位的住房租賃企業累計開業房源量為135.9萬間，占整體市場份額仍較小。曹晶晶表示，從市場化、專業化的政策導向來看，中國長租公寓企業仍有較大發展空間，推動專業的住房租賃企業發展將有助于提升住房租賃產品品質及服務質量。

58安居客數據顯示，2025年上半年重點城市租金房價比升至2.17%，核心城市優質租賃資產投資回報率接近5年期定期存款利率，吸引長期資本流入。張波認為，未來5年，能夠整合政策資源、優化融資結構、提升運營效率的企業或將成為市場主導者。

業內人士認為，后續或出現一批專業化的住房租賃企業，甚至誕生實力較強的龍頭企業。