四季度房地產市場預計延續調整

房價漲幅或將進一步回落

今年年初以來，國內房地產市場調控趨于常態化，融資窗口收緊、房貸制度改革等調控手段相繼推出，加之近期“金九銀十”樓市反響平淡，業內預計，四季度市場規模調整幅度將在供需拉鋸狀態下略有擴大，房價漲幅也有望進一步回落。

樓市“金九銀十”褪色

2019年三季度，房地產供給側改革取得關鍵性進展。期內，集體經營性建設用地入市在法律層面及稅收機制層面得到確認、國有建設用地二級市場配置通道進一步打開。與此同時，房地產市場整體的政策基調體現為：不將房地產作為短期刺激經濟的手段，著力防范房地產金融風險。

在此影響下，三季度重點城市商品住宅成交規模同比有所調整，價格環比漲幅穩定在低位區間；土地市場推地節奏放緩帶動成交規模有所回落，宅地成交樓面均價環比下跌，土地流拍率回升，平均溢價率走低，土地競拍熱度明顯減弱。

事實上，今年以來各季度重點城市新房成交面積同比均有所回落，尤其是樓市“金九”成色明顯不足。中國指數研究院的統計數據顯示，2019年前三季度50個代表城市商品住宅月均成交規模降至2015年同期水平。

中指院相關負責人分析指出，三季度以來，政策環境趨嚴，購房者觀望情緒濃厚，疊加今年3、4月一二線市場銷售端的回暖導致需求后續釋放動力不足，市場調整壓力有所加大，三季度50個代表城市商品住宅月均成交規模同比下降1.8%，降幅較二季度小幅擴大，8-9月重點城市成交規模同環比均下降。

具體從不同級別城市來看，今年三季度，一線、三線代表城市成交規模同比均下降。2019年1-9月一線城市商品住宅月均成交面積為57萬平方米，三季度以來市場有所調整，月均成交面積為58萬平方米，同比下降8.1%。二線代表城市三季度月均成交面積約89萬平方米，同比增長0.3%，整體成交規模趨于穩定。三線代表城市三季度月均成交面積在33萬平方米左右，同比下降約6%。

中指院相關負責人表示，今年3-4月市場呈現短暫回升，一二線市場前期壓抑的需求明顯釋放，5月以來需求入市節奏放緩，加之進入三季度以來，監管層對房地產市場金融領域密集發聲，對購房者和企業信貸監管均強化，市場調整壓力有所加大，三季度重點城市商品住宅成交面積同比下降，且降幅較二季度有所擴大。

結合十月份以來近兩周住宅市場的成交行情，有業內分析人士表示，9月份的數據已表明，主要城市的新房與二手房成交量出現下降。調控政策的嚴格管控下，“金九銀十”不再是地產營銷的“靈丹妙藥”。

金融監管政策仍將從嚴從穩

近日，包括南京六合區、天津、三亞以及北京燕郊等地均傳出房產限購放松的消息。對此，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進分析認為，這進一步說明當前一些城市尤其是郊區市場限購政策松綁的導向，也是因城施策的重要體現。

嚴躍進告訴記者，南京此次放松尤其有積極的信號意義。第一，第四季度需要積極降價促銷，尤其是去庫存的壓力開始增大，房企需要在這個時候積極進行項目銷售，各地略有松綁也有助于實現成交量的活躍。第二，放松也是需要有條件的，當前放松是要針對特定群體和特定區域進行，這也有助于后續房地產市場的交易活躍，同時也防范房價過快上漲。第三，不排除后續各地若是出現庫存壓力和銷售壓力，也會有適當松綁的可能。

今年以來，各城市房地產市場波動頻繁、分化加劇，一城一行情、一月一行情，尤其是當前樓市、地市成交明顯下滑，部分城市庫存風險再次浮出水面，且有加劇趨勢；部分城市市場依然高歌猛進、部分項目仍能開盤日光，供不應求矛盾依然突出。

“在這樣的市場背景下，預計四季度各城市仍將延續有收有放的精細化調控，并強化執行。”克而瑞地產研究中心一位分析人士指出，當前“因城施策”正在不斷強化。

綜合來看，熱點城市調控政策往往選擇進一步升級，例如：蘇州再度升級調控，非戶籍家庭在蘇州市區、昆山、太倉購買首套房，3年內需連續繳納2年及以上社保，新房、二手房限售區域皆擴容至蘇州市區范圍。因近期房價大幅上漲，大連、洛陽同樣出臺了收緊性質的“限價令”。

不過，業內普遍認為房地產信貸政策將適度收緊，且恐將執行窗口指導。2019年三季度以來，房地產行業金融管控明顯收緊。上述克而瑞分析人士表示，“一方面，房企融資收緊常態化，且有愈演愈烈之勢。銀行、信托、海外債等多種融資工具全面收緊，嚴控違規資金流入房地產市場；另一方面，居民房貸業務大幅縮量，短期房貸利率大概率將繼續向上調整。當然，不同城市將呈現差異化的住房信貸政策，那些房價上漲壓力大的熱點城市，房貸利率上浮比例理應更高。”

展望2019年四季度，中指院方面也認為，房地產行業管理政策仍將立足“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”進行構建。其中，今年以來調控過程中的金融政策將貫穿始終，并且在四季度仍然會繼續堅持，金融監管政策基調仍從嚴從穩并逐步由中央下沉到地方。

房價漲幅或將進一步回落

中指院方面分析認為，近期多種貨幣政策工具持續發力，在保持流動性合理充裕的同時進一步打通貨幣傳導機制。對房地產市場而言，監管層針對房地產市場金融領域多次發聲，在推進寬信用政策之時，嚴防資金違規流入房地產領域，企業內外融資渠道均收緊，房企資金面壓力明顯加大。

基于此，在行業金融監管強化、融資渠道收窄、銷售回款支撐度不足等背景下，四季度房企資金壓力將進一步凸顯，進而影響房企投資開工積極性，預計全國房地產開發投資額及新開工面積增速將延續放緩趨勢。

從價格端來看，根據中國房地產指數系統對100個城市的全樣本調查數據，今年以來百城住宅價格整體表現平穩，各季度累計漲幅較去年同期均有所收窄。中指院方面分析預測，“但考慮到近期房企的積極營銷勢頭，四季度房價漲幅或將進一步回落。”

具體而言，今年以來受高價地項目集中入市等推動的結構性因素影響，商品房銷售價格仍保持較快上漲。進入四季度，全年業績壓力及資金面壓力的提升將進一步加大房企促銷力度以加快銷售回籠資金，價格漲幅有望繼續回落；而三四線代表城市由于前期需求存在透支后期增長乏力，市場將延續調整態勢，同時一二線城市市場規模隨著市場環境的收緊及需求釋放放緩也將面臨一定調整壓力，四季度整體市場承壓。

從企業層面來看，業內認為，四季度在“房住不炒”政策定位下，房企規模增速將趨向于穩健提升。尤其是面對著融資端調控收緊，房企短期債務壓力加大，房企將更加依賴銷售回款來補充資金鏈，未來需要加速銷售推貨，以促進現金回籠。

“我們預計，盡管目前金九銀十較歷年有所遜色，但是四季度房企整體的供應量將增加，營銷力度也將加強。”上述克而瑞分析人士表示，“在銷售承壓、項目總體去化率下降的背景下，四季度房企也將積極加大營銷力度。更多持貨觀望的房企將選擇以價換量，通過降價促銷搶收業績、加速項目去化。”