樓市追蹤

不得不說(shuō)的是，不管是新建樓盤(pán)的“秒光”還是二手房的大規(guī)模交易，都屬于供給方的試探性動(dòng)作。

近日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的11月70個(gè)大中城市商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格變動(dòng)情況顯示，二手房?jī)r(jià)格近四年首次出現(xiàn)連續(xù)2個(gè)月超過(guò)10個(gè)熱點(diǎn)城市下調(diào)。統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，4個(gè)一線城市新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比微漲0.3%。其中北京和上海分別上漲0.6%和0.5%，廣州持平，深圳下降0.2%。但從二手住房來(lái)看，二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格下降0.4%，降幅比上月擴(kuò)大0.2個(gè)百分點(diǎn)。具體來(lái)看，北、上、廣、深分別下降0.6%、0.1%、0.3%和0.2%。

二手房房?jī)r(jià)的下跌事實(shí)上是對(duì)一二線以及熱點(diǎn)城市，支付能力相對(duì)較高的消費(fèi)者的一種刺激，這種刺激一方面是對(duì)壓抑幾個(gè)月的需求的一種釋放，另一方面是市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的一種謹(jǐn)慎性試探。

從以上數(shù)據(jù)可以發(fā)現(xiàn)，二手房住宅出現(xiàn)下調(diào)的17個(gè)城市，其房?jī)r(jià)下調(diào)幅度均沒(méi)有超過(guò)1%，這也就意味著即使是一套400萬(wàn)的房子，房?jī)r(jià)下調(diào)事實(shí)上只為其節(jié)省下16000元的購(gòu)置成本。

從目前對(duì)房?jī)r(jià)微幅調(diào)整的市場(chǎng)反應(yīng)來(lái)看，我們可以得出兩種結(jié)論，首先，一二線城市以及熱點(diǎn)城市住房需求彈性較中西部大，房?jī)r(jià)對(duì)需求的刺激效果明顯。其次，不同的市場(chǎng)主體由于知識(shí)背景、收入水平、家庭狀況和年齡結(jié)構(gòu)的不同，對(duì)市場(chǎng)釋放的信息所產(chǎn)生的預(yù)期是有偏誤的或者說(shuō)是有差異的，經(jīng)濟(jì)學(xué)上稱(chēng)之為預(yù)期的主體性特征。

因此，作為銷(xiāo)售市場(chǎng)的主要補(bǔ)充，二手房市場(chǎng)房?jī)r(jià)的下調(diào)，會(huì)讓部分消費(fèi)者有“房?jī)r(jià)見(jiàn)底”的心理暗示，因而導(dǎo)致目前一、二線熱點(diǎn)城市出現(xiàn)二手房成交量占市場(chǎng)成交量過(guò)半的狀況。不過(guò)這里需要指出的是，二手房成交比例的迅速擴(kuò)張，是依賴(lài)于房地產(chǎn)市場(chǎng)總體成交量下滑的，經(jīng)過(guò)兩輪調(diào)控后，如今房地產(chǎn)市場(chǎng)沒(méi)有了金九銀十的支撐，用“慘淡經(jīng)營(yíng)”似乎也并不為過(guò)。

所以即使從相對(duì)量上來(lái)看，二手房正在搶占市場(chǎng)，但是這樣“壓倒性”的占領(lǐng)，是建立在消費(fèi)者主體預(yù)期之上的。但是正如菲利普斯在研究失業(yè)與通貨膨脹之間替代關(guān)系中所提到的那樣，消費(fèi)者會(huì)根據(jù)實(shí)際情況不斷調(diào)整預(yù)期，以保證自身的利益不受改變，也就是說(shuō)在現(xiàn)實(shí)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中，經(jīng)濟(jì)主體總是趨向理性的，但即使是預(yù)期趨于理性也具有很強(qiáng)的不可預(yù)測(cè)性，若是企業(yè)以此為其市場(chǎng)戰(zhàn)略基礎(chǔ)，“根基”未免太過(guò)薄弱。

值得一提的是，雖然在房地產(chǎn)目前的發(fā)展階段，二手房的交易意味著住宅對(duì)房屋持有者財(cái)富效應(yīng)積累的終結(jié)，但是其變現(xiàn)產(chǎn)生的替代效應(yīng)有利于盤(pán)活個(gè)人資產(chǎn)，增加資產(chǎn)的流動(dòng)性，同時(shí)為資本市場(chǎng)注入活力。

事實(shí)上二手房市場(chǎng)的存量的消化，對(duì)平衡房地產(chǎn)市場(chǎng)供求的作用不容小覷，雖說(shuō)目前我國(guó)新建住房速度有所放緩，但是待銷(xiāo)售的新房和二手房依舊具有相當(dāng)規(guī)模。對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)保留一定的空置房有利于靈活地應(yīng)對(duì)市場(chǎng)的變化，但是其持有成本以及對(duì)市場(chǎng)造成的效率的損失，都最終轉(zhuǎn)嫁給了需求方和社會(huì)，而產(chǎn)生這樣的經(jīng)濟(jì)效率損失的經(jīng)濟(jì)根源在外部性。

即企業(yè)生產(chǎn)或者說(shuō)企業(yè)的某種行為產(chǎn)生的個(gè)人成本小于個(gè)人收益時(shí)，企業(yè)就會(huì)選擇生產(chǎn)而不論其所產(chǎn)生的社會(huì)成本，因而在自身利益最大化的考慮下，企業(yè)生產(chǎn)的水平往往是高于社會(huì)所需要的水平的。

房地產(chǎn)市場(chǎng)非均衡具有常態(tài)性，此次二手房成交量大規(guī)模地增加，只能說(shuō)是當(dāng)前時(shí)點(diǎn)供求雙方的均衡。事實(shí)上，11月底深圳樓市多家樓盤(pán)秒光也是屬于局部市場(chǎng)的均衡，對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的整體走勢(shì)并沒(méi)有代表性的意義。

不得不說(shuō)的是，不管是新建樓盤(pán)的“秒光”還是二手房的大規(guī)模交易，都屬于供給方的試探性動(dòng)作，我們需要注意到的是，房地產(chǎn)企業(yè)背后依舊是“毫無(wú)收斂”的拿地，而從目前市場(chǎng)的現(xiàn)實(shí)反應(yīng)來(lái)看，雖然消費(fèi)者需求的釋放具有個(gè)體性特征，但是總體上看，需求已經(jīng)蓄“量”待發(fā)，給予市場(chǎng)的是一個(gè)積極的信號(hào)。

□盤(pán)和林(中國(guó)財(cái)政科學(xué)研究院應(yīng)用經(jīng)濟(jì)學(xué)博士后)