房企撞上“銷售大年”的秘密

32家上市房企發布業績，平均業績增幅超55%；主因有三四線城市去庫存大熱、房企跟投機制等

拋開沸沸揚揚、真真假假的機構榜單，房企新一輪業績公告已經密集發布，2017年業績大漲已是不爭事實。據新京報記者統計，截至1月10日，至少有32家上市房企發布了業績公告，合計銷售額約3.88萬億元，平均同比增幅超55%。業績增長背后是多重因素合力而致，包括三四線城市去庫存下的樓市大熱、房企前兩年密集補倉引發的馬太效應，以及更猛烈的員工激勵機制等，造成了調控大年和銷售大年同時出現。

現象

龍頭房企門檻從3000億提到5000億

在已披露2017年銷售業績的32家上市房企中，除瑞安房地產下降7%外，其他均呈不同增長，平均同比增幅為55.31%。其中，增幅最高的為融創中國，高達135%，銷售額為3652.6億元；其次是金地商置和融信中國，增幅為125%、103.88%；“新晉一哥”碧桂園銷售額為5508億元，同比增幅為78.4%。

尤其是去年12月份各大房企紛紛沖刺全年業績，諸如融創12月同比增長152%，華潤置地增長203%，金地166.5%，更有花樣年、國瑞置地，同比增幅高達537%、1170.78%。

業績大幅上漲直接帶來的是房企排名門檻迅速攀升。記者根據克爾瑞發布的歷年榜單對比發現，龍頭房企門檻從2016年的3000億提升至5000億元，Top10門檻從2015年的725億、2016年的1100億元提升至1500億元。

業界人士指出，當下，房地產行業強者恒強、弱者愈弱的馬太效應更加明顯，規模型房企具有較強的資源吸附力，優勢資源將不斷傾斜，中小房企只有率先在規模上突圍，才能取得話語權，才能不被快速淘汰，這也是一批中小房企提出千億甚至更高銷售目標的原因之一。

原因

土儲發力，三四線大熱

2017年號稱史上樓市調控最嚴的一年，全國范圍內共有100多個城市出臺250余次調控政策。在這樣的背景下，中國房企銷售仍走出了一條漲勢線路圖，究其原因包括三四線城市去庫存下的樓市大熱、房企前兩年密集補倉引發的馬太效應凸顯以及更猛烈更極致的員工激勵機制等等。

在土地補倉上，龍頭房企始終走在前列，以2016年為例，碧桂園、恒大、萬科、融創中國排在新增土儲的前四位，在2017年業績呈現上，四強也被這四家房企包攬。尤其是融創中國，通過大筆收購企業股權或項目，獲得大量的土地儲備，2017年融創中國銷售額翻番。

土地規模效應開始顯現，在新城控股副總裁歐陽捷看來，越是調控，中小房企越難生存，金融資源和供應商資源會向大房企傾斜，政府也更歡迎大房企，因為大房企拓展能力更強、資金來源更廣、資金成本更低、運營效率和品質更高，行業集中度就越高。

各種激勵機制發揮作用

另一個重要的原因是在營銷層面采取各種各樣的激勵機制，例如利潤分紅、股權激勵、跟投機制，尤以跟投機制發揮最極致、應用最廣泛。以碧桂園為樣本，截至2017年6月30日，共有973個項目參與其中，基本覆蓋全部項目。截至2017年6月30日，萬科的跟投項目達到229個。

市場普遍認為，碧桂園的快速增長除踏準市場節奏外，最重要的原因就是跟投制度的建設，對于公司業績高速發展起到至關重要的作用。公開資料顯示，跟投機制實施以來，碧桂園項目平均開盤時間由過去的9-11個月縮短為6.9個月，現金流回正周期由原來的10-12個月縮短至9.1個月。在碧桂園等帶動下，近日，中海地產、藍光發展、榮盛發展、榮安房地產等一批房企也加入到跟投大潮中來。

不過，在分析人士看來，跟投機制的密集出臺，另一個層面反映了房企對于規模的渴求以及危機感。

趨勢

大房企向好 中小房企生存艱難

2017年的高增長還能持續嗎？面臨著強者恒強的邏輯以及市場集中度越來越高，大、中小房企的態度又將如何？不少業內人士表現出謹慎樂觀的態度，認為分類調控、因城施策作為主基調不會改變，大房企龍頭優勢愈發凸顯，強者恒強，而中小房企則會面臨融資、償債等多重困境。

歐陽捷認為，目前房地產行業集中度仍處于競爭性階段，行業前8強的市場份額低于40%，其市場份額超過70%，這不是沒有可能。大房企擁有規模優勢和資源整合優勢，增長空間還很大。

近日蘭州、南京、鄭州出臺定向調控政策，這種直接或間接刺激購房需求的行為被市場解讀為有“松綁”跡象，進而引起地產股集體飆漲。不過，業內人士一致認為，這種差別化的調控調整不能理解為政策松綁，相反是為了更有針對性地調整。

即便如此，中小房企的生存困境仍顯艱難。2018年，房企將迎來集中償債高峰，而中小企業的融資環境并未有明顯改善。

寧夏中房集團董事長兼總裁方陸也表示，2018年對中小區域房企而言將是極具挑戰、極為困難的一年。（采寫/新京報記者 段文平）