更加重視需求側(cè)管理 引導(dǎo)市場(chǎng)預(yù)期 進(jìn)行指導(dǎo)性計(jì)劃管理

“永久停止”“停批”“指導(dǎo)性計(jì)劃管理”……這些字眼出現(xiàn)在2017年國(guó)慶長(zhǎng)假前夕海南省出臺(tái)的房地產(chǎn)新政中，海南將進(jìn)一步深化“兩個(gè)暫停”政策，短期更加重視需求側(cè)管理，引導(dǎo)市場(chǎng)預(yù)期，中長(zhǎng)期調(diào)整和優(yōu)化房地產(chǎn)供給體系，實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)動(dòng)態(tài)平衡。新政表明，海南除了對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)加強(qiáng)監(jiān)管外，在治理思路上也實(shí)現(xiàn)了從“被動(dòng)調(diào)控”到“主動(dòng)調(diào)控”的轉(zhuǎn)變，體現(xiàn)了生態(tài)保護(hù)為先，提升品質(zhì)為重，進(jìn)行指導(dǎo)性計(jì)劃管理等特征。

“主動(dòng)調(diào)控”為主

國(guó)際旅游島建設(shè)七年多來，海南房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)模加速擴(kuò)大，商品房新開工面積、銷售面積總量超過前十年（2000年至2009年）的4倍，房地產(chǎn)占GDP比重一度達(dá)到50％。

但是，由于前些年全省缺乏統(tǒng)一的總體規(guī)劃引導(dǎo)和管控，“全省一盤棋”的統(tǒng)籌謀劃思想沒有落實(shí)到位，加上各市縣的發(fā)展普遍缺乏科學(xué)規(guī)劃引導(dǎo)，尤其是在房地產(chǎn)開發(fā)方面沒有形成科學(xué)合理的布局，房地產(chǎn)項(xiàng)目遍地開花，部分項(xiàng)目嚴(yán)重侵占了海岸帶、中部生態(tài)核心區(qū)、濱水（湖庫(kù)）地帶、重點(diǎn)景區(qū)、水源地等核心資源，甚至對(duì)生態(tài)資源造成不可逆的嚴(yán)重破壞。

另外，各市縣房地產(chǎn)開發(fā)普遍重視量的擴(kuò)張，忽視質(zhì)的提升，房地產(chǎn)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)單一、開發(fā)粗放、品質(zhì)不高、配套不完善等問題較為突出，不利于房地產(chǎn)業(yè)長(zhǎng)期平穩(wěn)健康發(fā)展，也背離了國(guó)際旅游島建設(shè)初衷。

此前，海南已經(jīng)對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)過多輪調(diào)控，但大多都是市場(chǎng)倒逼政策出臺(tái)。這一次新政距離上一輪調(diào)控不到半年時(shí)間，從調(diào)控內(nèi)容來看，更多為未雨綢繆，“主動(dòng)”調(diào)整優(yōu)化結(jié)構(gòu)

9月29日出臺(tái)的《海南省人民政府關(guān)于進(jìn)一步深化“兩個(gè)暫停”政策促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展的意見》指出，實(shí)施“兩個(gè)暫停”政策以來，海南省房地產(chǎn)去庫(kù)存工作取得明顯成效，全省商品住宅庫(kù)存去化期總體已下降至合理區(qū)間。目前房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作的重點(diǎn)已從去庫(kù)存為主轉(zhuǎn)向調(diào)整優(yōu)化結(jié)構(gòu)，保持平穩(wěn)健康發(fā)展，防止大起大落。

新政提出，按照供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的總體思路，進(jìn)一步深化“兩個(gè)暫停”政策，堅(jiān)持以生態(tài)環(huán)境保護(hù)為前提，調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)區(qū)域結(jié)構(gòu)、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、租售結(jié)構(gòu)，嚴(yán)控低端供應(yīng)，完善配套設(shè)施，提升開發(fā)品質(zhì)，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)提質(zhì)增效、轉(zhuǎn)型發(fā)展，同時(shí)妥善解決好本地中低收入住房困難家庭和人才住房問題，實(shí)現(xiàn)從住有所居向住有宜居轉(zhuǎn)變。

“生態(tài)保護(hù)”為先

2010年，海南國(guó)際旅游島建設(shè)正式上升為國(guó)家戰(zhàn)略，體現(xiàn)了國(guó)家對(duì)海南優(yōu)質(zhì)自然資源的充分肯定，以及對(duì)海南的發(fā)展寄予了重托。青山綠水、碧海藍(lán)天是海南建設(shè)國(guó)際旅游島最強(qiáng)的優(yōu)勢(shì)和最大的本錢，保護(hù)生態(tài)環(huán)境就是保護(hù)生產(chǎn)力，改善生態(tài)環(huán)境就是發(fā)展生產(chǎn)力。

此次新政突出了“堅(jiān)持以生態(tài)環(huán)境保護(hù)為前提”，加強(qiáng)生態(tài)文明建設(shè)。

海南省住建廳市場(chǎng)監(jiān)管處處長(zhǎng)林詩(shī)輝表示，新政從房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展方面貫徹落實(shí)了一系列關(guān)于生態(tài)文明建設(shè)的發(fā)展理念、方式和措施，并明確提出具體管控辦法。

一是永久停止五指山、保亭、瓊中、白沙四個(gè)中部生態(tài)核心區(qū)市縣開發(fā)新建外銷房地產(chǎn)項(xiàng)目，只允許開發(fā)新建用于解決本地居民住房問題的保障性住房、改善性商品住房。

二是海岸帶可開發(fā)的一線土地、新批填海土地嚴(yán)禁用于開發(fā)商品住宅，嚴(yán)格加強(qiáng)海岸帶管理和保護(hù)海洋生態(tài)環(huán)境。

三是生態(tài)紅線區(qū)周邊要嚴(yán)格控制商品住宅開發(fā)，海南省“多規(guī)合一”已對(duì)生態(tài)紅線區(qū)內(nèi)的管控提出明確要求，新政將嚴(yán)控商品住宅開發(fā)的范圍擴(kuò)大到生態(tài)紅線區(qū)周邊。

四是工業(yè)開發(fā)區(qū)、工廠、機(jī)場(chǎng)、公路、鐵路、污水和垃圾處理場(chǎng)等周邊可能影響居住環(huán)境質(zhì)量的區(qū)域，嚴(yán)格控制商品住宅開發(fā)，這不僅從生態(tài)環(huán)境保護(hù)的角度考慮，也充分考慮了購(gòu)房居民的居住環(huán)境質(zhì)量。

“提升品質(zhì)”為重

海南省住建廳廳長(zhǎng)霍巨燃表示，提升房地產(chǎn)開發(fā)品質(zhì)是此次新政的重點(diǎn)之一。為推進(jìn)解決以往房地產(chǎn)開發(fā)模式存在的建筑風(fēng)貌不美觀、建設(shè)方式落后、產(chǎn)品品質(zhì)低、配套不完善等問題，新政對(duì)提升房地產(chǎn)品質(zhì)提出多方面要求。

林詩(shī)輝表示，調(diào)控的內(nèi)容之一是提高設(shè)計(jì)水平，加強(qiáng)建筑風(fēng)貌設(shè)計(jì)，打造獨(dú)具特色的建筑景觀，嚴(yán)格把關(guān)容積率、綠地率、密度、高度、體量、色彩和建筑風(fēng)格等，不再審批玻璃幕墻項(xiàng)目。

“還將推進(jìn)建筑產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化。”林詩(shī)輝表示，將大力推廣裝配式建筑、全裝修住宅、綠色建筑（推廣新型墻體材料）、生態(tài)小區(qū)等。

近些年，海南省房地產(chǎn)項(xiàng)目配套設(shè)施建設(shè)不到位問題較為突出，導(dǎo)致業(yè)主多次投訴。對(duì)此，新政對(duì)完善配套設(shè)施提出以下要求：第一，制定海南省新建住宅小區(qū)基礎(chǔ)和公共服務(wù)配套設(shè)施規(guī)劃設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)；第二，要對(duì)已建區(qū)域進(jìn)行評(píng)估，未達(dá)到配套要求的要補(bǔ)建；第三，新建項(xiàng)目要明確配套設(shè)施建設(shè)內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)等，并作為土地出讓的條件載入招拍掛交易文件；第四，新項(xiàng)目要在已確認(rèn)通水、通電、通路和落實(shí)污水、垃圾等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)方案，有條件的地區(qū)還需落實(shí)光纖、燃?xì)獾仍O(shè)施建設(shè)方案后，方可出讓土地。

在戶型方面，海南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳等部門還放出“大招”。按照規(guī)定，海南停止批準(zhǔn)套型建筑面積在100平方米以下（含100平方米）的商品住宅建設(shè)。上述商品住宅包括酒店式公寓，但不包括保障性住房及面對(duì)本地居民銷售的自住型商品住宅、共有產(chǎn)權(quán)住宅。在此之前，已批準(zhǔn)商品住宅項(xiàng)目建設(shè)工程規(guī)劃許可的，可按照原建設(shè)工程規(guī)劃許可的商品住宅套型建筑面積繼續(xù)實(shí)施。

“計(jì)劃管理”挑頭

此次新政突出了商品住宅建設(shè)總量調(diào)控和土地供應(yīng)管理這一特征，實(shí)行商品住宅年度建設(shè)指導(dǎo)性計(jì)劃管理。對(duì)四個(gè)中部生態(tài)核心區(qū)市縣，停止辦理新增商品住宅用地審批；其余市縣實(shí)行年度商品住宅用地計(jì)劃管理。

霍巨燃說，年度商品住宅用地計(jì)劃包括年度農(nóng)用地轉(zhuǎn)為商品住宅建設(shè)用地計(jì)劃，以及年度商品住宅用地供應(yīng)計(jì)劃。通過土地一級(jí)市場(chǎng)出讓的商品住宅用地以及已供應(yīng)建設(shè)用地改為商品住宅用地，其用地面積規(guī)模合計(jì)不得超過下達(dá)的年度商品住宅用地供應(yīng)計(jì)劃指標(biāo)。

具體看來一是控制總量，根據(jù)海南經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展需要，全省非中部生態(tài)核心區(qū)市縣每年商品住宅開發(fā)有一定的總量控制。二是有序開發(fā)，該指導(dǎo)性計(jì)劃綜合考慮了市縣人口、產(chǎn)業(yè)、資源、配套、品質(zhì)、存量等多個(gè)方面因素，科學(xué)安排開發(fā)指導(dǎo)計(jì)劃。三是調(diào)整布局，只下達(dá)14個(gè)非中部生態(tài)核心區(qū)市縣的指導(dǎo)性計(jì)劃，并向資源條件好、配套設(shè)施完善、市場(chǎng)較為成熟的市縣傾斜。

同時(shí)，海南將停批產(chǎn)權(quán)式酒店。霍巨燃指出，盡管這幾年海南省產(chǎn)權(quán)式酒店的發(fā)展有一定規(guī)模，但從目前情況看，相比于分時(shí)度假、共享型住房、共享農(nóng)莊等新型模式，產(chǎn)權(quán)式酒店的發(fā)展模式已較為落后，且其開發(fā)建設(shè)管理存在的諸多問題，如開發(fā)商承諾的高回報(bào)實(shí)際很難回報(bào)，投資者利益得不到保障，部分產(chǎn)權(quán)式酒店項(xiàng)目變相開發(fā)成商品住宅等。

嚴(yán)禁變相開發(fā)。為防止個(gè)別企業(yè)假借其他名義變相圈地開發(fā)房地產(chǎn)，新政提出，嚴(yán)禁以發(fā)展其他產(chǎn)業(yè)，建設(shè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)、特色小鎮(zhèn)、美麗鄉(xiāng)村等各種名義變相開發(fā)商品住宅。美麗鄉(xiāng)村嚴(yán)禁批準(zhǔn)新建商品住宅，特色小鎮(zhèn)原則上不得批準(zhǔn)新建商品住宅等。

此外，在租售結(jié)構(gòu)方面，也著手進(jìn)行指導(dǎo)性計(jì)劃管理。新政提出了培育發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的相關(guān)措施，特別是提出了從2018年起，對(duì)人口凈流入較大的市縣，省里在下達(dá)商品住宅年度建設(shè)指導(dǎo)性計(jì)劃時(shí)應(yīng)提出商品住宅租售比例，各市縣新出讓的商品住宅用地可將租賃型住房建設(shè)比例作為土地出讓條件載入招拍掛交易文件等具體操作要求，將有力促進(jìn)住房租賃市場(chǎng)發(fā)展。