租期未到 新房主無權攆人？

律師:不能否認原租賃關系的存在

□周刊記者  胡江濤  侯岱君 

案例1：

買的房子里住著別人

市民陳先生在市區為父母選購了一套二手房，當買賣雙方簽訂協議，并辦理完過戶手續后，陳先生卻發現有人在房子里居住。

經詢問，陳先生得知，原房東在房屋過戶之前，把房子租賃給了他人，租期還有7個多月。

陳先生以自己購買了房屋，擁有所有權為由，要求租房人搬離。租房人認為，他交納了房屋租賃費用，有權居住，讓陳先生找原房東解決問題。陳先生隨即聯系原房東，但原房東不愿與陳先生見面。

無奈，陳先生聯系上律師。律師說，如果承租人和原房東簽訂了正規協議，簽協議日期在房屋過戶手續辦理完畢之前，那么，陳先生無權趕走租房人。律師讓陳先生和原房東繼續交涉。

案例2：

交完款卻不能入住

趙女士向市民王先生購買了一套商品房，雙方簽訂了購房合同。但在簽訂合同時，趙女士得知王先生已將房屋租給了他人。

王先生口頭承諾，承租人可以隨時搬走，趙女士無需擔心。

粗心的趙女士沒有咨詢相關人士，就向王先生支付了購房款，雙方辦理了房屋過戶手續。之后，她一再催促王先生交房，可是王先生不予理會。

承租人表示，她與原房主簽了1年的房屋租賃合同，租約不到期，她不會搬走。

目前，趙女士準備起訴至法院，要求王先生按照合同約定支付違約金，并要求承租人盡快騰出房子。

分析：

不能否認原租賃關系的存在

上述兩個案例，都是當事人不懂“買賣不破租賃”這個專業術語造成的。

“在合同約定的交房時間內，如果承租人的租期未滿，那么你無權要求承租人搬離。”河南筑夢律師事務所主任何銀富說，《合同法》第229條規定：“租賃物在租賃期間發生所有權變動的，不影響租賃合同的效力。”

最高人民法院《關于貫徹〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見（試行）》第119條第二款規定：“私有房屋在租賃期內，因買賣、贈與或者繼承發生房屋產權轉移的，原租賃合同對承租人和新房主繼續有效。”

何銀富說，“買賣不破租賃”原則，即在租賃關系存續期間，即使所有權人將租賃物讓與他人，對租賃關系也不產生任何影響。買受人不能以其已成為租賃物的所有人為由，否認原租賃關系的存在，并要求承租人返還租賃物。如果租賃合同無效或已經終止，則買方可以要求承租人遷出，并追究其占用房屋的責任。