房地產私募基金大爆發 募資金額幅度達79.1%

2013年新募房地產基金數量繼續保持了2012年以來的增長趨勢，同比增幅超過40.0%，總量達到132支；從披露的募資金額看，2013年的募資金額較2012年有較大幅度的增長，幅度達到79.1%，募資總額達到106.67億美元。

盡管日前央行對銀行“喊話”，要求保障個人住房貸款的發放，但對于幾乎被同樣收緊的房地產開發貸，監管層似乎并沒有松綁計劃。

業內人士指出，在從前的主流融資渠道——銀行信貸“此路不通”后，面臨流動性壓力的地產商正試圖通過房地產私募基金等其他渠道緩解資金之渴。

傳統信貸渠道“此路不通”

2014年的房地產業，正面臨巨大的流動性壓力。不僅房地產開發貸款被從嚴監管，房地產信托的發行規模也呈現出縮水跡象。

央行的統計顯示，2013年全年，房地產貸款余額增加2.34萬億元，同比上一年多增9987億元，增量占同期各項貸款增量的比例達28.1%，較2012年末大幅增加了10.07個百分點。事實上，房地產貸款增速在歷時兩年的受限后，2013年有小幅回升，個人住房貸款在2013年實現較高增速。而基于地產開發貸款和保障房信貸的擠出效應，曾經作為房地產商最重要的資金來源的銀行開發貸，近年來的占比不斷下滑。

“雖然開發貸款總量上仍在增長，但鑒于房地產行業的風險正在逐漸暴露，銀行現在對于房地產開發貸款的態度非常謹慎，一直在按照監管的要求實施限額管理。”某股份制商業銀行對公信貸部人士向記者透露。這位人士的話語，從一些銀行公開披露的信息上也能得到印證。

據工商銀行2013年年報顯示，2013年工商銀行的房地產貸款項目金額減少了38.85億元，同比下降0.7%；而且2013年工商銀行對整個房地產業的貸款也減少了236.01億元。

不僅銀行層面開始預警房地產開發貸，作為地產商融資的另一重要渠道，信托公司對于此前的熱門業務房地產信托，也開始說“不”。

進入2014 年，新發行的信托產品中房地產信托的規模和占比均大幅下降。據用益信托網不完全統計，2014 年一季度，房地產信托發行規模764.8 億元，環比下降39%，一季度新發行的地產信托占比為31.58%，較2013年四季度的35.84%明顯下降。

對此，百瑞信托發布的一份報告指出，房地產信托發行規模和占比“雙降”，是因為房地產行業近期出現了周期性回落，融資需求相對低迷。更為重要的是，此前出現的兌付風險事件使得信托公司和投資者對于新項目更加謹慎。

百瑞信托同時指出，房地產信托在今年第一季度發行規模同比8.7%的增長率為近年來較低水平，如果二季度發行規模依然維持這樣的同比增長率，房地產信托規模可能會逐步逼近拐點。

房地產私募基金暴增

在銀行和信托將地產商們融資的門漸漸關上的同時，房地產私募基金卻為其打開了一扇窗。2013年，在地產開發貸增速放緩的同時，房地產私募基金的規模發生了一次爆發性的增長。

據清科研究中心發布的《2013年中國私募房地產投資基金年度研究報告》顯示，2013年新募房地產基金數量繼續保持了2012年以來的增長趨勢，同比增幅超過40.0%，總量達到132支；從披露的募資金額看，2013年的募資金額較2012年有較大幅度的增長，幅度達到79.1%，募資總額達到106.67億美元。房地產市場整體的繁榮不僅刺激了投資者的熱情，同時也吸收了一部分傳統VC/PE投資者轉投房地產市場。報告還顯示，在二級行業上，房地產開發經營幾乎占據了全部的投資案例，共發生投資案例102起，披露金額的98起涉及63.09億美元。

“2013年房地產私募基金的大發展，一方面源于宏觀經濟及房地產市場穩步發展的有利環境，另一方面民間資本的活躍參與也起到了關鍵作用。隨著房地產市場的自我調節和分化，房地產企業的融資環境也發生著深刻變革，越來越多的房地產企業正從傳統的以銀行貸款和銷售回款為主的傳統融資向多樣化的融資策略轉變。”某地產私募業內人士如此分析房地產私募基金在2013年的超速發展。

但在飛速發展的背后，上述業內人士也指出了目前房地產私募基金業存在的一些制約因素。“其中主要包括投資者的成熟度不夠，如對收益率要求與風險不匹配，投資期限較短等；此外機構投資者參與地產投資的形式和規模尚有限，投資的業態類型較為單一；從募資投資的先后順序講，市場中主要是先找項目后募集資金的項目型基金，先募后投的主動管理基金比較少。”

他認為，房地產私募基金業未來的機遇，在于基金管理人需要具備主動投資能力，對物業等資產進行增值管理的運營能力等。

而在業內投資歷史最長的地產私募基金中城投資總裁路林看來，地產業的“黃金十年”已經過去，“但這不說明房地產行業就不會發展了，這幾年開發商的投資額每年都有近萬億元的增長，房地產私募基金作為‘體制外’的融資渠道，正日漸受到開發商的重視。”