經濟觀察:中國首個公租房基金探路保障房融資新模式

    　新華網上海４月１４日電（記者王鶴　桑彤）中國保障性住房建設驟然提速，催生了巨大的資金需求。據權威信息，至少８０００億元需要通過社會融資解決，但看似“無利可圖”的保障房開發讓各路資金望而卻步。能否通過融資模式創新“點石成金”？一些反應靈敏的中國民間資本已經開始積極探索。

　　據悉，中國首個公租房基金——建銀精瑞公租房建設投資基金即將成立，目前方案已報送國家發改委并報住建部，首期擬募集１００億元。未來３年內，將在全國范圍內選擇符合條件的項目，投建數百萬平方米的公租房。

　　根據建銀精瑞方案，基金將以私募股權基金方式運作，由開發商、投資機構等發起成立，向社會合格投資者募集資金，再成立專門的項目公司進行投資運營管理。其操作模式是，政府用一定幅度的優惠價格供應土地，再由基金出錢拿地，委托開發商承建、運營管理，建成后以租金和政策性補貼向投資者返利。

　　基金籌備得到眾多房地產開發商積極響應，華遠地產、路勁地產、復地集團、華潤置地等中國知名地產企業都是基金發起人。建銀精瑞資本集團董事長李曉東說：“從開發商角度考慮，他們面臨不少社會壓力，也想建保障房，但有心無力，賺多少錢不是關鍵，關鍵是壓不起那么多資金，如果讓他們少出錢或者不出錢，多出力，他們自然有積極性。”

   　收益率直接決定民間資本參與熱情。李曉東說，測算收益率時，以北京、上海、杭州、廣州、深圳５個房價最高的城市為樣本，做最極端打算，最低收益率５％，最高收益率有望達到１２％。”

　　“這一回報率完全能夠滿足社會資金的要求。”香港路勁地產集團有限公司董事局主席單偉豹說。

　　華遠地產董事長任志強告訴新華社記者：“建銀精瑞基金收益率預計有６％－８％，甚至１０％，特別是地方政府在巨大目標壓力面前，可能拿出更多優惠條件。”

　　合理回報下，基金募集就不是難題。據了解，包括保險資金、社保基金在內的機構以及一些民間資本均對建銀精瑞基金表現出極大興趣。

　　按照建銀精瑞方案，基金收益由“政府補貼＋租金收益”兩方面共同構成，還受諸多變量影響，包括基金獲得房源的成本、公租房租金價格、財政貼息幅度、稅收優惠政策以及退出方式。

　　其他商業機構亦在思考不同融資渠道與模式，以機制靈活著稱的信托公司就對保障房表露出極大興趣，認為保障房是信托業務未來的重要方向，中信信托、平安信托、中糧信托等信托公司都開始以各種方式進入保障房融資領域。一位信托公司人士說，信托可以股權方式先期進入保障房項目，給予開發商前期啟動資金，隨后再由銀行跟進，提高資金杠桿和使用效率。“我們已經有了可行的操作模式，配合政府適度支持，在目前房地產信托年化收益率動輒高達１０％的背景下，可以做到保障房信托比普通房地產信托年化收益率僅低一個多百分點，這是相當不錯的回報。”

    　不論是公租房基金還是保障房信托，讓投資者獲得合理風險回報的前提都是政府支持與適度金融杠桿。

　　李曉東說，這一構想付諸實現，有賴于獲得幾方面的政策支持。財政政策方面，如財政貼息，雖然國家政策已提出要給予貼息支持，但實施細則還未出臺；土地政策方面，可給予土地出讓價格優惠，約為市場平均地價的７０％或更低，同時適當提高容積率；金融政策方面，符合相關條件的，由國家政策性銀行提供政策性貸款，并允許銀行、信托、保險等理財資金投資公租房基金。

　　北京大學房地產金融研究中心主任馮科說：“政府可用‘瘦肉搭肥肉’的方式讓房地產商獲得收益。”讓開發商從公租房投入，在配套的商業地產上獲利。

　　“政府要做的，不僅是投入資金，更重要的是給市場一個杠桿，以政策撬動民間資本的積極參與。”貝塔策略工作室合伙人杜麗虹說，現在并非缺乏公租房的投資資金，而是缺好的運作機制。如果能適當地啟動政策性金融杠桿，通過稅收優惠、稅收返還、利息補貼、增信擔保等方式引導民間資本進入保障房建設，將起到“點石成金”的作用。