與商業(yè)性房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有機(jī)結(jié)合

　　國(guó)資委近日下發(fā)通知，要求勘察設(shè)計(jì)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、工程建設(shè)、建材、礦區(qū)等不同類型的央企積極參與保障性住房開(kāi)發(fā)建設(shè)。根據(jù)“十二五”規(guī)劃綱要，到2015年我國(guó)要建成保障房3600萬(wàn)套，分析人士認(rèn)為其對(duì)經(jīng)濟(jì)的影響不亞于4萬(wàn)億投資計(jì)劃。

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在信貸緊縮、地方融資平臺(tái)清理加速以及規(guī)范地方土地出讓的背景下，資金實(shí)力雄厚的央企適時(shí)進(jìn)入保障房市場(chǎng)，除了履行社會(huì)責(zé)任，還可以收獲真金白銀。央企涉足保障房將成為“十二五”地產(chǎn)領(lǐng)域的整體趨勢(shì)。

　　央企爭(zhēng)食5萬(wàn)億“蛋糕”

　　“十二五”規(guī)劃綱要指出，我國(guó)將在今后5年內(nèi)新建3600萬(wàn)套保障性住房。有券商表示，按照目前的建設(shè)速度，預(yù)計(jì)2011-2012年每年將建設(shè)1000萬(wàn)套住房，2013-2015年每年將建設(shè)500-600萬(wàn)套，五年總投資額約在5萬(wàn)億元。

　　根據(jù)住建部發(fā)布的文件，今年計(jì)劃建設(shè)保障性安居工程1000萬(wàn)套，相比2010年的580萬(wàn)套，增長(zhǎng)72.4%。假設(shè)戶均面積50平米，則對(duì)應(yīng)的總建筑面積為5億平方米，占2010年全國(guó)商品房銷售總面積的47.9%，據(jù)測(cè)算，此目標(biāo)需要約1.4萬(wàn)億元投資。

　　對(duì)于央企而言，這是一個(gè)不折不扣的聚寶盆。

　　國(guó)都證券報(bào)告認(rèn)為，保障性住房建設(shè)比較簡(jiǎn)單，管理、施工、運(yùn)作難度不大，回款有保證，毛利率一般在10%，是優(yōu)質(zhì)訂單的重要組成部分。

　　在信貸收緊、地方融資平臺(tái)清理與各地限購(gòu)政策作用下，缺錢成為地方政府的共同特征，由于地方城投企業(yè)資金實(shí)力有限，民營(yíng)企業(yè)往往擔(dān)心保障房回款問(wèn)題，因此不差錢的央企無(wú)疑將在保障房市場(chǎng)中扮演更加重要的角色。

　　中國(guó)房地產(chǎn)研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)顧云昌認(rèn)為，經(jīng)濟(jì)適用房與兩限房的平均利潤(rùn)率在3%左右，央企參與保障性住房完全可以做到名利雙收。

　　保障房建設(shè)責(zé)任主體是地方政府，央企在幫助地方政府完成保障性住房的政治任務(wù)后，在相關(guān)方面無(wú)疑會(huì)得到地方政府的回饋，從而進(jìn)一步增強(qiáng)地產(chǎn)央企在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和城市綜合運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)領(lǐng)域中獲取土地的能力。

　　此次國(guó)資委通知對(duì)此已說(shuō)得十分明白：“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)要抓住各地在保障性住房土地供應(yīng)、投資補(bǔ)助、財(cái)政貼息、融資、稅費(fèi)等方面出臺(tái)優(yōu)惠政策的機(jī)會(huì)，將保障性住房與商業(yè)性房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有機(jī)結(jié)合起來(lái)。”

     　中建中冶搶先布陣

　　目前已有央企提前布局。在16家主業(yè)為房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的央企中，中國(guó)冶金科工集團(tuán)有限公司與中國(guó)建筑工程總公司在保障房領(lǐng)域的動(dòng)作最大。

　　中國(guó)中冶(601618)年報(bào)顯示，公司2010年房地產(chǎn)新開(kāi)發(fā)項(xiàng)目及土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目共72個(gè)，總投資約1760億元，總建筑面積2347萬(wàn)平方米。其中，保障性住房項(xiàng)目24個(gè)，總投資為257億元，總建筑面積564萬(wàn)平米，主要集中在天津、上海、遼寧、河北、安徽、江蘇、浙江等省市。

　　國(guó)都證券研報(bào)顯示，中國(guó)中冶目前已擁有50多個(gè)保障性住房項(xiàng)目。其中，40多個(gè)項(xiàng)目正在運(yùn)行。2011年，中國(guó)中冶房地產(chǎn)業(yè)務(wù)將會(huì)集中在參與建設(shè)保障性住房，預(yù)計(jì)建設(shè)總規(guī)模將不低于2000萬(wàn)平方米。

　　另一家已經(jīng)深涉保障房領(lǐng)域的企業(yè)是中國(guó)建筑(601668)。公司年報(bào)顯示，截至2010年底，中國(guó)建筑參與保障房建設(shè)的總規(guī)模已達(dá)1155萬(wàn)平方米，占公司在施工項(xiàng)目總面積的3%。其中，承建模式的保障房總面積約784萬(wàn)平方米，其他模式的保障房總面積約371萬(wàn)平方米。

　　中國(guó)建筑董秘孟慶禹在接受中國(guó)證券報(bào)記者采訪時(shí)認(rèn)為，保障房建設(shè)是一個(gè)大市場(chǎng)，公司參與保障房建設(shè)，不僅是履行企業(yè)社會(huì)責(zé)任，也是為公司股東創(chuàng)造利潤(rùn)的商業(yè)機(jī)遇。

　　中國(guó)建筑現(xiàn)有六種保障房開(kāi)發(fā)模式，一是承建模式，公司不投入資金，只承包工程建設(shè)；二是開(kāi)發(fā)模式，主要有限價(jià)開(kāi)發(fā)、商品住宅混合開(kāi)發(fā)；三是服務(wù)(成本+酬金)模式；四是投資建造(BT)模式，公司既投入資金，又承包工程建設(shè)；五是投資運(yùn)營(yíng)(BOT、BOO)模式；六是城市綜合開(kāi)發(fā)模式。目前承建是公司最主要的形式。

　　孟慶禹告訴中國(guó)證券報(bào)記者，選擇何種模式進(jìn)行保障房開(kāi)發(fā)，以及公司已開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的利潤(rùn)率，要根據(jù)具體項(xiàng)目來(lái)確定。對(duì)于“十二五”期間的保障房建設(shè)，公司也沒(méi)有具體目標(biāo)，但有一點(diǎn)可以肯定，保障房在公司收入中的比重將會(huì)逐年上升。

　　國(guó)信證券認(rèn)為，未來(lái)保障房發(fā)展趨勢(shì)是，經(jīng)適房與限價(jià)房將逐步向廉租房和公租房過(guò)渡。中國(guó)建筑這類兼具建設(shè)能力的企業(yè)，既可以成為保障房項(xiàng)目的承建方，也可以成為運(yùn)營(yíng)方。引進(jìn)這類公司，對(duì)地方政府而言減輕了財(cái)政負(fù)擔(dān)，對(duì)公司而言則有利于形成可持續(xù)經(jīng)營(yíng)的資產(chǎn)。

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，由于傳統(tǒng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)利潤(rùn)率較高，傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)涉足保障房時(shí)步伐較慢。而諸如中國(guó)建筑與中國(guó)中冶這類建工類企業(yè)，由于主業(yè)利潤(rùn)率較低，反而在向保障房轉(zhuǎn)身時(shí)走得更快，這也將成為保障房市場(chǎng)區(qū)別于傳統(tǒng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的一大特色。（本報(bào)記者 王穎春）