12月19日物業(yè)公司保利物業(yè)、時代鄰里集中登陸港交所，物業(yè)板塊上市步伐加快。今年港股持續(xù)調(diào)整，但物業(yè)板塊逆市上揚(yáng)，多只物業(yè)股股價翻番。

物業(yè)股是“順周期扶搖而上的藍(lán)海板塊”。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，目前龍頭物管公司2020年P(guān)E大多在20-30倍區(qū)間，考慮到未來兩年規(guī)模和業(yè)績增速可觀、政策面持續(xù)友善、社區(qū)增值服務(wù)仍有挖掘空間等因素，物業(yè)板塊具備相當(dāng)投資價值。同時，當(dāng)前物業(yè)行業(yè)集中度還較低，隨著物業(yè)企業(yè)上市數(shù)量提升，主流企業(yè)競爭優(yōu)勢進(jìn)一步顯現(xiàn)，行業(yè)集中度將持續(xù)提升。

上市步伐加快

12月19日，兩家物業(yè)公司——保利地產(chǎn)旗下保利物業(yè)、時代中國控股旗下時代鄰里在港交所主板掛牌上市，同日登陸資本市場。

公開資料顯示，截至6月30日，保利物業(yè)合同管理總面積達(dá)4.55億平方米，遍布全國27個省份的148個城市，在管面積2.6億平方米，共管理846個物業(yè)，包括565個住宅小區(qū)及281個非住宅物業(yè)。除物業(yè)管理服務(wù)外，保利物業(yè)還提供其他增值服務(wù)。

時代鄰里介紹，公司自1998年成立以來，已在廣東、湖南、廣西、河北、四川、貴州、浙江等多個省份布局，現(xiàn)已發(fā)展成集物業(yè)管理服務(wù)、非業(yè)主增值服務(wù)、社區(qū)增值服務(wù)、智能化工程服務(wù)、電梯服務(wù)、市政環(huán)衛(wèi)服務(wù)為一體的綜合物業(yè)管理服務(wù)提供商。截至目前，時代鄰里擁有在管項(xiàng)目共計223個，合約面積逾5710萬平方米。2016年至2019年期間，凈利潤年復(fù)合增長率達(dá)83.4%。

截至目前，已有22家物業(yè)公司登陸資本市場。2014年彩生活港股上市，成為首個上市的物業(yè)公司，2014年到2017年期間，除彩生活外，還有中海物業(yè)、綠城服務(wù)等4家物業(yè)公司陸續(xù)在香港上市。

2018年開始，物業(yè)公司上市步伐加快。當(dāng)年年初，A股誕生首家物業(yè)上市公司南都物業(yè)，隨后新大正等物業(yè)公司陸續(xù)在A股上市。碧桂園服務(wù)、佳兆業(yè)美好等物業(yè)公司相繼在港股上市。截至目前，2018年以來上市的物業(yè)公司已達(dá)17家。此外，還有寶龍商業(yè)、開元物業(yè)等多家物業(yè)公司正在排隊(duì)等待上市。

廣州某物業(yè)公司高管表示，在房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入存量時代后，地產(chǎn)公司增速放緩，拆分物業(yè)公司上市是房企拓展產(chǎn)業(yè)鏈，拓寬融資渠道的突破口。同時，物業(yè)市場空間廣闊，未來物業(yè)公司上市的熱度料將持續(xù)。

多家公司市值超百億港元

從股價表現(xiàn)看，物業(yè)板塊成為市場上的新晉熱門，尤其是在港股市場，在今年港股持續(xù)調(diào)整的背景下，但物業(yè)股逆勢上揚(yáng)，普遍上漲。截至12月19日，港股市場上今年已有新城悅服務(wù)、永升生活服務(wù)、雅生活服務(wù)、佳兆業(yè)美好等6只物業(yè)股股價漲幅翻番。

同時，多家物業(yè)公司市值超過百億港元。截至12月19日，行業(yè)龍頭碧桂園服務(wù)市值高達(dá)698.06億港元，雅生活服務(wù)、保利物業(yè)、綠城服務(wù)、中海物業(yè)市值分別達(dá)353.33億港元、241.87億港元、223.96億港元、165.66億港元。其中，綠城服務(wù)223.96億港元的市值甚至超過了關(guān)聯(lián)房企綠城中國188.44億港元的市值。

物業(yè)板塊受到資本追捧或是因?yàn)槠鋸V闊的發(fā)展前景。川財證券認(rèn)為，物管行業(yè)作為房地產(chǎn)開發(fā)鏈條的后周期節(jié)點(diǎn)，市場增量滯后于商品房新開工及銷售情況，2016年我國商品房銷量增速達(dá)22.5%，2017年實(shí)現(xiàn)銷售面積16.94億平方米，2018年在高基數(shù)效應(yīng)下，銷量依然實(shí)現(xiàn)1.3%的正增長，對應(yīng)2016年-2018年的銷售規(guī)模，未來兩年物管行業(yè)將進(jìn)入高速擴(kuò)張期。同時，截至2018年末，我國城鎮(zhèn)化率較美、日等發(fā)達(dá)國家至少具備20%的提升空間，隨著區(qū)域性經(jīng)濟(jì)的崛起，保守估計2021年-2030年商品房年均需求中樞逐漸回歸至9億-10億平方米的合理水平，行業(yè)規(guī)模、業(yè)績想象空間巨大，物業(yè)板塊將成為“順周期扶搖而上的藍(lán)海板塊”。

東北證券也指出，目前龍頭物管公司2020年P(guān)E大多在20-30倍區(qū)間，考慮到未來兩年規(guī)模、業(yè)績增速可觀、政策面持續(xù)友善、社區(qū)增值服務(wù)仍有挖掘空間等因素，物業(yè)板塊仍具備相當(dāng)?shù)耐顿Y價值。

龍頭企業(yè)優(yōu)勢凸顯

在行業(yè)成長性高的同時，當(dāng)前物業(yè)行業(yè)集中度還較低。中指院數(shù)據(jù)顯示，按照2018年末在管數(shù)據(jù)計算，前三大物業(yè)公司的市占率約為3.5%，前十大物業(yè)公司的市占率約為11.4%，前百大物業(yè)公司的市占率約為38.9%。截至2018年底，百強(qiáng)物業(yè)公司平均在管面積為3718萬平方米，同比提升17.52%；前十大物管公司在管面積均值達(dá)2.39億平方米，市場份額由11.06%上升至11.35%，行業(yè)保持向龍頭集中的趨勢。

光大證券表示，隨著物業(yè)服務(wù)企業(yè)上市數(shù)量迅速提升，主流企業(yè)競爭優(yōu)勢進(jìn)一步顯現(xiàn)。上市物業(yè)公司融資目的顯示，前兩大用途分為收并購擴(kuò)大業(yè)務(wù)范圍和APP平臺建設(shè)，資本加持將進(jìn)一步擴(kuò)大主流企業(yè)的競爭優(yōu)勢。主流房企擁有較高的品牌知名度和美譽(yù)度，在管面積規(guī)模較大、客戶基礎(chǔ)扎實(shí)、資本實(shí)力雄厚，除了能通過規(guī)模效應(yīng)做大基礎(chǔ)展務(wù)，也能為培育高毛利率的增值展務(wù)提供土壤。數(shù)據(jù)顯示，頭部企業(yè)如碧桂園服務(wù)、綠城服務(wù)等，增值展務(wù)占營收比重顯著高于AH上市企業(yè)及百強(qiáng)企業(yè)平均水平。

東北證券還指出，背靠龍頭房企的物管公司因強(qiáng)確定性而備受資本市場青睞。2019年上半年，背靠龍頭開發(fā)商的物管公司其在管面積大多獲明顯增長，而合同面積的增速更是高于在管面積，未來利潤無承壓。