許蕾

2019年3月（1-28日）廣州市（不含南沙、從化）中介網(wǎng)簽量為4712宗，較2月（1611宗）環(huán)比大幅回升1.9倍，較1月（3090宗）增長(zhǎng)52.49%，成交創(chuàng)年內(nèi)高位。廣州整體二手樓市開(kāi)始逐漸回升，業(yè)客觀望情緒亦有所放緩。

價(jià)格方面，本月二手住宅網(wǎng)簽均價(jià)為26817元/平方米，環(huán)比微漲2.7%。主要由于3月是學(xué)位房成交旺季，越秀、天河等高價(jià)區(qū)域看房客戶明顯增加，近期成交活躍，因此拉動(dòng)整體價(jià)格上揚(yáng)。

廣州中原研究發(fā)展部認(rèn)為，3月二手住宅市場(chǎng)成交回升主要有以下幾方面：市場(chǎng)供應(yīng)充足，業(yè)主放盤(pán)積極，購(gòu)房者可選擇戶型、房源較多，入市熱情有所提高；3·30新政滿兩年，不少異地客戶的購(gòu)房需求逐漸被釋放；3月為學(xué)位房需求高峰期，以學(xué)位為購(gòu)房目的的置業(yè)者明顯增多，天河、越秀等名校聚集的區(qū)域成交活躍度明顯提升。

據(jù)廣州中原研究發(fā)展部監(jiān)測(cè)，2019年3月花都區(qū)共成交790套，成交直逼番禺。從近一年的成交走勢(shì)情況來(lái)看，花都區(qū)保持平穩(wěn)上揚(yáng)的趨勢(shì)，本月成交占比更是達(dá)16.92%的高位。由此可見(jiàn)，花都區(qū)近年來(lái)二手市場(chǎng)成交十分活躍。

廣州中原研究發(fā)展部分析認(rèn)為，花都區(qū)二手成交活躍的主要原因如下：花都區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施逐步完善，地鐵9號(hào)線的開(kāi)通大大縮短了與中心區(qū)的通勤時(shí)間；樓價(jià)低洼，2019年3月花都二手網(wǎng)簽均價(jià)僅14849元/平方米，對(duì)不少剛需而言有較強(qiáng)的吸引力；花都區(qū)近年來(lái)一手市場(chǎng)缺貨嚴(yán)重，購(gòu)房者轉(zhuǎn)移購(gòu)買(mǎi)如御華園、祈福都會(huì)花園等優(yōu)質(zhì)次新房房源。

在各區(qū)成交量中，本月仍是番禺成交排名第一，而黃埔區(qū)為本月成交漲幅最大的區(qū)域。中心區(qū)方面，天河、白云、越秀三區(qū)成交表現(xiàn)活躍。

　　中心區(qū)：

　　學(xué)位房需求占比超30%

　　成交活躍

廣州中心城區(qū)二手房回升主要得益于學(xué)位房需求的刺激。例如：天河二手網(wǎng)簽宗數(shù)為579宗，環(huán)比回升2.4倍。由于3月為學(xué)位房旺季，天河北板塊憑借區(qū)位條件以及教育資源豐富等優(yōu)勢(shì)條件影響，市場(chǎng)需求相對(duì)較旺。

天河北板塊成交均價(jià)為57577元/平方米，而其成交活躍樓盤(pán)為匯景新城，其成交均價(jià)為66396元/平方米。

傳統(tǒng)學(xué)位房熱門(mén)區(qū)域越秀區(qū)二手網(wǎng)簽均價(jià)為41272元/平方米；陽(yáng)光家緣中介網(wǎng)簽量為318宗，環(huán)比回升1.7倍。3月一向是學(xué)位房需求旺季，不少購(gòu)房者提前置業(yè)為孩子入學(xué)做準(zhǔn)備，從而導(dǎo)致越秀區(qū)學(xué)位房需求激增。據(jù)廣州中原研究發(fā)展部監(jiān)測(cè)發(fā)現(xiàn)，2018年下旬至2019年2月，學(xué)位房需求成交占比基本維持在20%-26%之間，而截至2019年3月，越秀區(qū)學(xué)位房需求成交占比飆升34.3%。

在這樣的背景下，東風(fēng)東板塊由于名校聚集，教育資源豐富，是不少購(gòu)房者購(gòu)買(mǎi)學(xué)位房的首選之地，板塊成交占比一度上揚(yáng)至48.6%。據(jù)了解，由于板塊市場(chǎng)需求旺，部分如東風(fēng)東路、水蔭路等入市門(mén)檻相對(duì)較低的優(yōu)質(zhì)樓梯樓業(yè)主議價(jià)空間有明顯收窄的現(xiàn)象，叫價(jià)相對(duì)強(qiáng)硬。現(xiàn)時(shí)，東風(fēng)東路、水蔭路散盤(pán)目前報(bào)價(jià)基本集中在6.5萬(wàn)-7萬(wàn)元/平方米、4萬(wàn)-5萬(wàn)元/平方米左右，整體與年前相比略有上浮，但幅度較小。而如東風(fēng)廣場(chǎng)總價(jià)偏高的樓盤(pán)則變化不大，但成交較年前明顯活躍，其本月成交均價(jià)為86265元/平方米。

　　番禺區(qū)：

　　鐘村板塊成交強(qiáng)勢(shì)反彈

2019年3月，番禺區(qū)二手網(wǎng)簽均價(jià)為24478元/平方米；陽(yáng)光家緣中介網(wǎng)簽量為860宗，環(huán)比回升1.9倍。其中，華南板塊本月成交亦有所回升，板塊主力貢獻(xiàn)樓盤(pán)主要為廣州雅居樂(lè)花園及金山谷花園，2019年3月成交均價(jià)分別為38185元/平方米、37604元/平方米。

但據(jù)監(jiān)測(cè)發(fā)現(xiàn)，本月華南板塊整體成交漲幅明顯不及鐘村板塊。鐘村板塊繼上月成交嚴(yán)重萎縮后，本月成交強(qiáng)勢(shì)反彈。1-27日，鐘村板塊共網(wǎng)簽270宗，環(huán)比大漲近1.5倍。板塊代表性樓盤(pán)祈福新村本月同樣成交火熱，其成交均價(jià)為29262元/平方米，購(gòu)房者多以80后、90后為主，戶型多為2房的剛需戶型。另外，據(jù)廣州中原研究發(fā)展部調(diào)研，鐘村板塊成交強(qiáng)勢(shì)反彈主要由于部分賣(mài)一買(mǎi)一的換房型業(yè)主陸陸續(xù)續(xù)將盤(pán)源放出，市場(chǎng)上優(yōu)質(zhì)貨源得以補(bǔ)充，客戶可選擇性增多，促成了交易量的上揚(yáng)。另外，近年來(lái)，鐘村板塊生活配套設(shè)施逐漸成熟，加上地鐵22號(hào)線規(guī)劃建設(shè)的利好因素影響，整體市場(chǎng)需求保持活躍。

　　預(yù)測(cè)：

　　需求逐步釋放

　　市場(chǎng)成交有所好轉(zhuǎn)

3月整體成交量較2月春節(jié)月有明顯增加，周度成交量穩(wěn)步上揚(yáng)，市場(chǎng)交投活躍度明顯回升，二手住宅市場(chǎng)將逐步回暖。因此，廣州中原研究發(fā)展部預(yù)計(jì)，4月成交將在3月的基礎(chǔ)上微幅增長(zhǎng)，成交將維持在4500宗-5500宗之間波動(dòng)，價(jià)格將繼續(xù)維持穩(wěn)定。

廣州中原研究發(fā)展部認(rèn)為，一方面，3·30新政年滿2年，部分異地需求將逐步被釋放，預(yù)計(jì)4月購(gòu)房者數(shù)量將有所增加。同時(shí)，在2017年3月集中成交的房源同樣具備了出售的資格，屆時(shí)市場(chǎng)供應(yīng)將有望增加；另一方面，目前樓市政策環(huán)境相對(duì)穩(wěn)定，業(yè)主報(bào)價(jià)相對(duì)“實(shí)在”，購(gòu)房者觀望情緒有所改變，入市積極性較年前明顯提高。