從銀行嚴格審核開發貸到私募資管計劃不得投資熱點城市普通住宅項目，房企融資渠道進一步收緊。專家表示，房地產業去杠桿是大勢所趨，預計分類調控的態勢將延續。

　　中小房企壓力更大

　　中國證券投資基金業協會日前發布的《證券期貨經營機構私募資產管理計劃備案管理規范第4號-私募資產管理計劃投資房地產開發企業、項目》明確，如果私募資產管理計劃投資于房地產價格上漲較快的熱點城市普通住宅地產項目，暫不予備案，尤其不得以“明股實債”的方式投資相關項目。用益信托首席研究員李陽表示，此舉對房企的具體影響有多大要視涉及的私募資管計劃規模而定。對于房地產已飽和或趨于飽和的地區以及房價過高的地區，未來信托公司肯定會回避。毫無疑問，未來房地產信托融資會收緊。

　　用益信托工作室統計數據顯示，2016年1月1日至2017年2月14日，按產品發行日期統計，投資房地產類集合信托產品共893個，規模合計2834.66億元，平均年收益率為7.26%。按產品預計結束日期統計，期間投資房地產類集合信托產品共1107個，規模合計2425.11億元，平均年收益率為9.63%。

　　中信建投房地產行業首席分析師陳慎表示，在此前的景氣周期中，房企融資渠道更為多元。由于各種非標融資渠道的存在，房企在拿地階段就能使用杠桿，加大了潛在風險。

　　某房地產基金投資副總監表示，預計中小房企受到的沖擊較大。銷售額排名靠前的大型房地產公司獲取銀行貸款相對容易，而中小房企更依賴私募資管計劃等其他渠道融資。

　　分類調控延續

　　新城控股高級副總裁歐陽捷認為，新規針對16個熱點城市，而這些城市今年土地供應相對較少。從文件的表述來看，私募資管計劃如果投資非熱點城市普通住宅項目，仍是可以備案的，這就給房企留下了一個通道，畢竟房企資金可以內部調劑。

　　博思恩資本創始合伙人馮劍云表示，新規的關注點是普通住宅項目的融資，商業地產投資和房地產不良資產處置并未受到影響。光證資管首席經濟學家徐高表示，從近期的房地產市場來看，分類調控的態勢將延續。

　　近期房企融資活動維持低迷態勢。中原地產研究中心數據顯示，1月全國房企包括私募債、公司債、中期票據等的融資合計僅133.08億元，同比下降92%，延續去年四季度以來的低迷狀態，資金價格出現明顯上行趨勢。

　　目前不僅房地產開發商的杠桿率高企，居民杠桿率也有較明顯的上升。據國海證券統計，去年新增居民中長期貸款5.68萬億，占全年新增信貸的44%，而2009-2015年這一比例均值為21.8%，2015年為26%。今年1月新增人民幣貸款2.03萬億元，其中住戶部門中長期貸款新增6293億元。

　　建設銀行董事長王洪章此前表示，下一步會嚴格限制一二線城市房地產開發貸款，但在三四線城市會增加個人住房按揭貸款投放。(記者 彭揚 徐昭)