物業與業主本是互相配合、互相成就的關系，現實社會中，兩者總會因各種各樣的問題產生矛盾，業主認為物業服務不到位，拒交物業費，物業公司將其告上法庭，遇到這種事情，又該如何平衡物業與業主的關系？近日，西平縣人民法院審理了一起因物業費引發紛爭的物業服務合同糾紛案件。

基本案情

2020年3月，西平縣某小區因未成立業主委員會，某社區居委會在疫情防控特殊背景下，與某物業服務公司簽訂《前期物業服務合同》并公示，約定多層住宅物業費標準為0.68元/月/平方米（小區公示實際執行0.58元/月/平方米），合同期限至2023年3月，合同到期后，該物業公司仍持續為小區提供物業服務。

業主小趙自2020年3月起以“未與物業簽訂合同、物業服務不合格、物業費標準過高、外墻皮脫落損壞財物”等為由，拒絕繳納物業費。截至2025年，累計欠費5106.5元。物業公司多次催繳未果后，訴至法院。

法院審理

法院審理后認為，該小區在沒有選舉出業主委員會的情況下，某社區居委會在發生疫情的特殊時間背景下，與某物業簽訂服務合同，是為了給小區業主提供基本的物業服務。雙方合同從2020年3月至2023年3月期限屆滿，但從2020年3月至今，某公司實際上提供了物業服務，小趙作為業主享受了物業服務，雙方形成事實物業服務合同關系，小趙負有繳納物業費的義務。考慮到被告小趙反映的高處樓體外墻皮風化開裂，脫落物多次砸爛院內鋼化玻璃、陽光棚、洗衣機、汽車擋風玻璃等問題確實存在，物業公司在提供物業服務時存在服務瑕疵及小趙損失，綜合上述法律規定及本案客觀情況，酌情判令業主小趙繳納物業費2500元，違約金不予支持。

法官說法

根據《中華人民共和國民法典》第九百四十四條規定：物業服務人已經按照約定和有關規定提供服務的，業主不得以未接受或者無需接受相關物業服務為由拒絕支付物業費。物業服務人不得采取停止供電、供水、供熱、供燃氣等方式催交物業費。”物業服務看似是“小事”，實則關乎千家萬戶的居住體驗，更牽動著社區治理的“大民生”。從法律視角看，物業與業主的關系本質是合同關系，但更蘊含著“公共利益共同體”的深層邏輯——物業服務的質量，既影響業主的居住幸福感，也決定著物業企業的生存根基。業主需理解物業服務的公共屬性，避免因個人體驗而否定整體服務；物業需牢記“群眾利益無小事”，將業主的訴求視為改進服務的“風向標”。雙方若能“同心同向”，小區的每一處角落都會因用心維護而溫馨，每一次溝通都會因相互理解而順暢，最終共同繪就“煙火與溫情并存”的美好家園圖景。（西平縣人民法院 朱可萱）