甲殼蟲營銷總監戴黛。

記者 蘇建威 閔艷 文/圖

據國家統計局公布的2020年房地產各項統計數據結果顯示：2020年1~12月份，全國房地產開發投資141443億元，比上年增長7.0%；商品房銷售額173613億元突破歷史記錄，增長8.7%；商品房銷售面積176086萬平方米，比上年增長2.6%；全國平均房價更是較上一年最高點時增長高達7.5%。這是在全球疫情，房產無任何政策性松動以及“三條紅線”監管政策下的2020年房產形勢。當然這是立足全國房產市場來看的。對于三四線城市，在過去的一年里，我們聽到了太多房產業績下滑的聲音。

到底是不是三四線城市房產市場不行了？作為三線城市的駐馬店，2021年房產形勢又會怎樣？帶著這些問題，記者近日采訪了甲殼蟲項目營銷總監戴黛。

甲殼蟲營銷總監戴黛表示，房地產是一個政策市，預判駐馬店2021年的市場，還需回歸城市本身去看駐馬店房產市場。

戴黛說，談一個城市的房地產市場，離不開這個城市未來發展潛力和人口支撐。駐馬店作為一個轄管九縣一市，人口達到千萬級別的地級市，2020年數據顯示城鎮率不到50%，遠低于全國平均水平，人口結構仍然以鄉鎮人口為主，這為駐馬店市區發展提供了巨大的潛力。

駐馬店需要考量城市本身對于九縣以及圍繞九縣的鄉鎮人口有沒有足夠的吸附能力。不可否認，駐馬店占據了獨特的地理位置和通達全國優良的交通輻射半徑。駐馬店這幾年大刀闊斧地開展城市道路交通基建及創文、創衛工作，駐馬店向心力優勢地位逐漸形成。未來，隨著文化教育醫療商業等軟實力的加強，如果再配套更優厚的人才留駐政策，有趨好的城市大環境，有人口紅利，那2021年房地產市場依舊是樂觀的。2020年被經濟低迷壓抑的購房需求也會在2021年得到釋放。

戴黛認為，今年駐馬店依然有可以挖掘的大市場，但并不是說任何房企都能如以往一樣滋潤地生存。產品會出現分化，房企也會出現分化。

2021年的開年，疫情并未結束，“三條紅線”依然橫亙，房貸“兩條紅線”又緊隨而來，“十四五”國策依然強調“房住不炒”，地方調控未見放松。這是對房企和購房者全面提出的去杠桿化。金融杠桿紅利的消失對房企自身的資本提出了很高的要求，那么企業拿地與做產品規劃將會更加謹慎。做什么樣的產品才好賣、市場的需求力在哪里？在“房住不炒”的前提下，住宅產品的金融屬性會逐步減弱，對居住屬性要求會越來越高。優質剛需和改善型產品將成為主流，劣質產品只會被市場淘汰。

當前駐馬店房產市場，給客戶提供的改善型好產品是少之又少。沒有資本拿優質地塊、沒有能力做好產品的企業是很難再被市場接受的。未來銷售好的產品，必然是要圍繞產品吸引力下功夫。這個產品力既包含了交通生活配套公共資源的占有，也涵蓋產品自身的綠化、產品戶型、物業管理、車位配比等，未來好的房子依然是不愁賣。

談了駐馬店城市的發展前景帶給房企的危機與機遇之后，戴黛就我市商業地產概況也發表了一點自己的看法。對于她操盤的甲殼蟲，在有地段加持、資源背書、差異化為前提下，她更是清晰地指出了甲殼蟲作為一個小而美的商業體未來發展的大好前景。

近10年來，三四線商業地產以脫韁野馬之勢無序開發，這種一哄而上的商業地產亂象，逐漸成為城市之傷。但起初，商業地產是活躍城市和推動城市的重要力量，也是城市邁入競爭力的通道。所以，從來不是商業地產有問題，而是開發模式、開發體量、商業定位出現了問題，是城市消費力以及消費模式的改變給商業地產提出了新的要求，如果還用10年前的思維模式來做商業地產，那必然是僵局與死局。

講到商業地產，必然要提到甲殼蟲。這個精美小體量的，由并不知名開發商開發的，卻響亮地建立了自己品牌高度的項目，每年公寓銷售遙遙領先于當前市場，絕對是駐馬店商業地產中的黑馬。

首先，它有著天生優越的商業土壤。從項目占位來說，甲殼蟲是目前駐馬店商業地產中的絕對差異化產品，它是高鐵經濟圈向城區延伸的核心銜接點，是目前駐馬店大學經濟圈又結合了文化與商業屬性的項目。其次，它無須培養市場。它本身就是一個市場，它擁有一座大學人脈強大的客流人流為基礎，年輕人這個群體優勢會吸附整個城市的青年群體。再次，它有年輕態的產品規劃。精致的商業街、電影院，有便捷的生活空間以及時髦的生活方式。最后，它有可控的商業體量與足夠供給的消費力，不會受未來電商過多沖擊。以上這些，就如商業地產的護心大法，讓甲殼蟲可以從容滋潤矗立在這個城市，如駐馬店一顆耀眼的小明珠，為無數投資她的客戶帶來穩定安逸的保障。

當人們的消費模式發生翻天覆地的改變，現今的市場環境，動輒龐大的商業體并不能活得很好。我們需要更個性化的、更年輕態的社交型、娛樂型美而小的街區。

戴黛說，2021年駐馬店房地產市場不會迎來雪崩暴降，也不會迎來熱血普漲。每家房企都需要思考，在當前機遇與風險并存的市場下，如何精準布局未來，打一場艱難又漂亮的仗，最后愿駐馬店發展越來越好。