一路狂奔的長租公寓，還沒迎來高光時刻，先被不斷掉下的雷暴擊倒：躲不過的“甲醛房”、止不住的群租與隔斷、爆不完的資金池和租金貸……我們不禁要問：長租公寓的發(fā)展底線在哪？

　　甲醛門之外 多維度爆雷

與2018年單一的甲醛門不同，2019年長租公寓爆雷的維度更多，金融監(jiān)管維度的資金池，城市管理維度的群租房與隔斷間，甚至公安人權(quán)方面的偷拍門等屢見報端。

今年8月7日晚間，南京樂伽公寓公告宣布：公司因“經(jīng)營不善”停止運營。不同于常規(guī)長租公寓企業(yè)靠租金差及提供增值服務作為盈利點，樂伽公寓的經(jīng)營模式卻為“高收低租”。看似虧損的經(jīng)營模式背后，實則隱藏著樂伽公寓更大的野心：通過向房東季付房租、要求租客半年付或年付租金，樂伽公寓有意借助資金錯配沉淀下來的資金，謀求更快的規(guī)模擴張以及更大份額的市場占有率，其終極目的或是達到市場壟斷后擁有長租市場定價權(quán)。然而，燒錢倒貼模式下虧損運轉(zhuǎn)的樂伽公寓，并沒有挺到如愿長租市場“老大”的那一天。

不僅僅是資金池，強制“租金貸”目前仍然出現(xiàn)在長租公寓領域。所謂“租金貸”，即長租公寓運營企業(yè)與金融機構(gòu)合作，為租客提供租金融資，金融機構(gòu)向長租公寓支付預付款，租客按月償還租金貸款。

北京商報記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，長租公寓品牌“蛋殼公寓”房源簽約支持的四種付款方式中，月付形式只能選擇 “分期月付”，有按月支付租金打算的租客若想簽約入住蛋殼房源，只能選擇接受 “租金貸”服務。蛋殼公寓App上提示稱：“分期月付為蛋殼公寓協(xié)助您與第三方金融機構(gòu)辦理的租金分期的租金貸款服務，分期利息和手續(xù)費全部由蛋殼公寓承擔。”在看房過程中，多位蛋殼管家還向北京商報記者推薦稱：“月付分期最劃算，即使中途解約，租客的個人征信也不會受到影響。” 另據(jù)調(diào)查，目前市面上絕大多數(shù)長租公寓品牌均不同程度涉及到租金貸之中。如，“自如”除了常規(guī)的月付、季付、半年付及年付四種付款方式外，還推出了“自如客專享分期”，此形式房租金額較月付形式租金略少，不過須按月支付本金（分期形式下的月租金）及手續(xù)費；不久前遞交赴美上市申請的青客公寓，“租金貸”服務也占據(jù)了公寓房源簽約的“大頭”，其招股書顯示，截至2019年6月30日，青客公寓已與11家金融機構(gòu)達成了合作，其租戶的65.2%使用了分期付款服務。

被監(jiān)管層明令禁止的隔斷間出租，也在一系列租客爆料后現(xiàn)出了“本來面目”。調(diào)查顯示，長租公寓運營企業(yè)在處理既有隔斷間房屋時，仍然存在“繼續(xù)出租未強制拆除隔斷房、集中下架房源戶型圖躲監(jiān)管”的情況。僅11月以來，北京市場便多次出現(xiàn)因違規(guī)出租隔斷間被拆除的情況。

　　“租金差+增值+杠桿”的AB面

長租公寓近年來問題不斷，被業(yè)內(nèi)視為新興行業(yè)蒙面狂奔的“后遺癥”。更有市場觀點稱，“如果2015年以來的政策東風，讓長租公寓扶搖直上，開始野蠻生長，那么2018年以來的爆雷、租金貸等一系列負面事件則將這個有點‘飄’的行業(yè)拉回地面”。現(xiàn)實證明，盲目追求規(guī)模，激進式的發(fā)展模式最終只會一地雞毛。

長租公寓運營企業(yè)加速擴張背后的考量，并不難理解。看似遍地黃金的長租公寓市場，實則投入成本高、資金回收周期長、盈利微薄，“盈利難”的問題始終橫亙在各大公寓運營商面前。而要幾乎成為了長租公寓運營企業(yè)搶占市場占有率最為“簡單粗暴”的方式。

據(jù)悉，當前長租公寓的常規(guī)盈利來源主要是“托管業(yè)主房源-轉(zhuǎn)租給租客”所形成的租金差，以及面向租客提供的增值服務，在此基礎上，房源基數(shù)越大，盈利空間越大。同時，長租公寓涉足金融化，也更將其推上了規(guī)模與發(fā)展的快車道。但走得太快，難免栽跟頭。

自如CEO熊林曾介紹稱：“我們的算賬邏輯其實也很簡單，就是把一套房子收進來，我們投錢裝修、做標準化，再租出去，通過兩端——房東端和客戶端各收服務費，來覆蓋我們的裝修和運營成本。”然而，盡管作為頭部企業(yè)掌握著市面上具有規(guī)模優(yōu)勢的可出租房源，除了在租房源收取的“自身造血”，自如對于資金的渴求在頻繁的尋求外部融資中也可見一斑。

“長租公寓發(fā)展需要的是風險厭惡、長期投入、資金成本低、投資回報率低的錢，就不會涉及資金沉淀抽調(diào)的問題。而中國的錢是 ‘短錢、熱錢、貴錢’，資本市場不允許長期的低盈利表現(xiàn)，許多企業(yè)聞風而動又猝然離場。缺少符合長租公寓產(chǎn)業(yè)特色的資金支持，讓行業(yè)融資發(fā)展步履維艱。”在中國房地產(chǎn)經(jīng)紀同業(yè)聯(lián)盟主席胡景暉看來，當前長租公寓行業(yè)存在著產(chǎn)業(yè)屬性和資本屬性的不匹配問題。同時，租金收支錯配、租金貸、租客押金沉淀監(jiān)管缺失、租賃企業(yè)監(jiān)管缺失以及出租房安全這五大潛在風險亟待解決。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進指出，“租金差+增值服務+金融杠桿”的組合，是當前行業(yè)普遍認同的盈利模式，不過該種組合風險與機遇并存：長租公寓加杠桿擴張雖可助力企業(yè)“攻城略地”，但也增加了企業(yè)生存的動蕩可能。而“甲醛房”出租，在某種程度上就是在“中國式包租”模式下，企業(yè)或部分線下運維人員出于業(yè)績壓力，為了降低空置、提高房源周轉(zhuǎn)的結(jié)果；長租公寓隔斷間出租屢禁不止，也恰恰反映出長租公寓對于規(guī)模以及利潤的迫切要求。

　　擴張之后 企業(yè)自覺之外

據(jù)不完全統(tǒng)計，截至2018年底，國內(nèi)活躍的長租公寓品牌超過80個；截至2019年上半年，全國長租公寓總體房源規(guī)模約335萬間（約150余萬套）。但現(xiàn)實情況顯示，野蠻生長的“叢林法則”在助力長租行業(yè)快速規(guī)模擴張的同時，也回饋以行業(yè)短期的陣痛。

業(yè)內(nèi)有聲音稱，長租公寓發(fā)展的底線問題，值得所有市場參與主體厘清。后續(xù)的長租公寓企業(yè)，更應該科學地思考如何建立適應自身的發(fā)展模式，而不是一味地野蠻生長，只有合理合規(guī)的發(fā)展，才能保證市場的細水長流，而在“企業(yè)自覺”之外，多位行業(yè)專家均認同，行業(yè)規(guī)范及國家標準也不能缺席。

首先，需要落實的是有待統(tǒng)一的行業(yè)標準。在長租公寓App規(guī)范方面，各家公寓運營商是否應該強制執(zhí)行統(tǒng)一的信息披露流程，如戶型圖展示功能不得下架、房源核心信息務必展示等；在房源空氣質(zhì)量方面，掛網(wǎng)的租賃房源空氣質(zhì)量達到何種標準方能對外出租，租房合同中是否應該明確列入“甲醛測試”相關標準，對于出現(xiàn)“甲醛超”情況該如何平衡雙方舉證責任？

其次，長租公寓行業(yè)的立法支持和相關部門的監(jiān)管也須及時跟進。

胡景暉指出， 截至目前，長租公寓行業(yè)沒有上位法支持，唯一能看到的，全國范圍的、立法級別最高的，僅為2011年2月施行的住建部6號令《商品房屋租賃管理辦法》，地方政府層級也僅限于通知、辦法，涉及幾十萬億的產(chǎn)業(yè)最高法律僅為部門辦法，市場很難規(guī)范，老百姓的權(quán)益很難得到保障。同時階段式運動式監(jiān)管治標不治本，監(jiān)控機制不能常態(tài)化有效運行。

58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波表示，長租公寓行業(yè)第一階段的“群雄并起”已近結(jié)束，目前處于第二階段，即行業(yè)集中度提升的“寡頭之爭”。這一階段將持續(xù)較長時間，規(guī)模化之爭的背后邏輯在于頭部短期難盈利，但非頭部企業(yè)未來的生存發(fā)展空間較小。他預計，未來2-3年長租公寓市場頭部將占據(jù)七成以上份額；第三階段是“產(chǎn)品力”制勝階段，“產(chǎn)品力”成為第三階段各方比拼的核心。