薛宇飛

因?yàn)閾Q租，居住在北京西城區(qū)的李濤(化名)將未到期的房子交給了中介掛牌轉(zhuǎn)租，但一個(gè)月過去了，即便是下調(diào)租金，房子也沒有轉(zhuǎn)租出去。房價(jià)不會(huì)一直漲，房租也一樣，李濤正經(jīng)歷著租房市場的調(diào)整期。

　　出租房 中新經(jīng)緯 閆淑鑫 攝

在諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測的全國20個(gè)重點(diǎn)城市中，有16個(gè)城市的租金環(huán)比下調(diào)，一線城市和重點(diǎn)二線城市的整體平均租金均呈現(xiàn)下跌態(tài)勢。緯房大數(shù)據(jù)等機(jī)構(gòu)的報(bào)告也顯示，核心城市住房租金已經(jīng)連續(xù)2個(gè)月小幅下降。

房子不好租了

李濤2018年6月租下北京西城區(qū)的一間住房，租金為2800元/月，租賃期為1年。到今年4月，他想提前換租，并在附近找到一個(gè)房屋面積更大的房間，價(jià)格也為2800元/月。之后，李濤就想通過鏈家以3000元/月的價(jià)格把之前的房子轉(zhuǎn)租出去，但是掛牌很多天，也沒能租出去。他將租金下調(diào)至2900元/月，仍沒有吸引到租客。

最終，李濤只得將新租的房間短租出去，等到之前的租房合同到期再搬走。為此，他額外承擔(dān)了半個(gè)月的租金。他對中新經(jīng)緯客戶端說：“本以為西城區(qū)的房子很好出租，沒想到這么難。”

李濤稱，我愛我家的一位工作人員近日還告訴他，我愛我家在他們小區(qū)有40多個(gè)房間對外出租，但出租率不是很理想，即便是主打品質(zhì)生活的相寓公寓，出租情況也不好。

中新經(jīng)緯客戶端14日在網(wǎng)上看到，北京朝陽區(qū)甘露園小區(qū)附近有一間主臥以2500元/月的價(jià)格對外出租，負(fù)責(zé)出租的一家小型房產(chǎn)中介公司的工作人員稱，租金還能談，垃圾處理費(fèi)等費(fèi)用可以再商量。他說：“今年的市場與往年差別不是很大，甘露園附近的租金價(jià)格也沒有多大調(diào)整，但這段時(shí)間的租客確實(shí)少了一些。”

某大型長租公寓的一名銷售人員稱，相比4月，他們公寓的租金價(jià)格有些許下調(diào)，同時(shí)，近段時(shí)間一些房源在做優(yōu)惠促銷活動(dòng)，租客一年能剩下1000元左右。不過，優(yōu)惠房源已經(jīng)不多，在畢業(yè)季到來后，價(jià)格不會(huì)再有多少松動(dòng)。

14日，緯房大數(shù)據(jù)與人工智能研究院、中國城市經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)房地產(chǎn)專業(yè)委員會(huì)聯(lián)合發(fā)布的2019年4月核心城市住房租金報(bào)告顯示，從環(huán)比看，北京近2個(gè)月的住房租金穩(wěn)中略降；中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)主辦的中國房價(jià)行情網(wǎng)顯示，4月北京平均住宅租金環(huán)比下降1.85%。

北京鏈家4月的租賃成交價(jià)格雖仍呈上漲狀態(tài)，但該機(jī)構(gòu)認(rèn)為，2019年北京租賃市場的成交節(jié)奏明顯放緩。這一變化來自于供應(yīng)量的增加和供需矛盾的緩和，由此帶來1~4月租賃市場的量增價(jià)穩(wěn)。而從租客行為來看，2019年租賃市場呈現(xiàn)出明顯的“租得小”“租得遠(yuǎn)”的特征。

鏈家數(shù)據(jù)顯示，在4月的北京市場上，房源7日內(nèi)出租率為21%，同比下降18個(gè)百分點(diǎn)，環(huán)比下降3個(gè)百分點(diǎn)，租賃市場的成交難度明顯增加。北京鏈家租賃房源中共發(fā)生12224次調(diào)價(jià)，其中83%為下調(diào)報(bào)價(jià)，同比增加 19個(gè)百分點(diǎn)，且下調(diào)報(bào)價(jià)的占比在近半年呈現(xiàn)趨勢性增加。

租金同比漲幅創(chuàng)4年新低

租房市場的微妙變化，并非只體現(xiàn)在北京一座城市，其他一二城市也有反映。

緯房研究院等機(jī)構(gòu)的上述報(bào)告稱，今年4月，核心城市住房租金環(huán)比下跌0.13%，同比上漲2.79%，租金已連續(xù)2個(gè)月小幅下降。中國房價(jià)行情網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，4月份住宅租金平均單價(jià)排在全國前40位的城市中，租金平均單價(jià)同比負(fù)增長的城市有13個(gè)，環(huán)比負(fù)增長的城市達(dá)到了32個(gè)。

2019年第19周(5月6日~5月12日)全國大中城市租金均價(jià) 來源：諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心

諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心發(fā)布的2019年第19周(5月6日~5月12日)全國大中城市租金報(bào)告顯示，當(dāng)周租金均價(jià)為44.15元/平方米/月，環(huán)比微跌0.11%，租金均價(jià)小幅回調(diào)，市場價(jià)格整體趨穩(wěn)。當(dāng)周4個(gè)一線城市平均租金環(huán)比上周下跌0.15%，重點(diǎn)二線城市平均租金環(huán)比微跌0.08%，大多數(shù)重點(diǎn)城市租金均價(jià)普遍微跌。該報(bào)告監(jiān)測的全國20個(gè)重點(diǎn)城市中，下跌城市數(shù)量有16個(gè)，比上周增加9個(gè)，持續(xù)上漲的城市僅4個(gè)，與上周持平。

諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師楊雅靖對中新經(jīng)緯客戶端表示，4月份，全國大中城市的租金連續(xù)4周上漲，租金均價(jià)已達(dá)相對高位，隨著階段性市場需求陸續(xù)釋放完畢，多數(shù)城市的租金出現(xiàn)小幅回調(diào)。租金下跌的主要原因是由于租賃市場傳統(tǒng)淡季的到來。

至于北京市場的變化，楊雅靖分析，北京外來人口較多，需求一般在幾個(gè)時(shí)間節(jié)點(diǎn)集中釋放。一個(gè)是春節(jié)后的返城務(wù)工潮期間，是城市與城市之間流動(dòng)人口交換頻繁的時(shí)間節(jié)點(diǎn)，大量的務(wù)工、經(jīng)商人員流入城市帶來居住需求增加，加之一些年后租約到期、租地變更的需求釋放。另一個(gè)比較明顯的節(jié)點(diǎn)是每年的高校畢業(yè)季，市場進(jìn)入畢業(yè)工作租房潮。像北京這種流動(dòng)人口大的城市，租賃市場的周期性更加明顯。

4月，全國的房租租金價(jià)格表現(xiàn)亦十分平淡。國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，4月全國租賃房房租價(jià)格環(huán)比上漲0%，同比上漲2.2%。申萬宏源近日的研報(bào)指出，租賃房房租環(huán)比上漲0%，顯著弱于季節(jié)性特征，拖累租賃房源同比再度下行至2.2%，降至4年新低，突顯出租賃房供給持續(xù)充裕的現(xiàn)狀。

空白研究院創(chuàng)始人、貝殼研究院前院長楊現(xiàn)領(lǐng)認(rèn)為，房租租金的下調(diào)受多個(gè)因素影響。他對中新經(jīng)緯客戶端表示，住宅、寫字樓的租金變化能直接反映經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況，住宅租金下降在一定程度上說明城市年輕人的收入增速停滯甚至下調(diào)。“租房的主體是年輕人，他們的收入上漲，可能不會(huì)租住更貴的房子，但收入下調(diào)，則會(huì)立刻縮減房租開支。”他說。

楊現(xiàn)領(lǐng)稱，近兩年，政府一直在鼓勵(lì)租賃市場發(fā)展，提倡租售并舉，大力拓展租賃房源，這些舉措讓租賃市場的供求矛盾有所緩解，也是拉低房租價(jià)格的因素之一。

長租公寓或過剩

一家長租公寓對外出租房源 中新經(jīng)緯 薛宇飛 攝

對于未來的房租變化，楊雅靖認(rèn)為，春節(jié)后的租賃小高峰需求陸續(xù)釋放完畢，雖然市場進(jìn)入了短暫的租賃淡季。但這種回調(diào)是租賃市場自有的周期特性，預(yù)計(jì)即將到來的畢業(yè)季會(huì)有新的租賃需求釋放。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對中新經(jīng)緯客戶端稱，預(yù)計(jì)后續(xù)的租金還會(huì)有所上調(diào)。至于北京市場，其本身的租賃需求還較多，上漲仍是主流，但后續(xù)會(huì)有各類分流現(xiàn)象的出現(xiàn)，類似機(jī)構(gòu)外遷等措施會(huì)制約租金上漲的幅度。

近幾年，多個(gè)一二線城市的租賃市場出現(xiàn)了長租公寓的新業(yè)態(tài)，受到了一些收入水平較高且相對穩(wěn)定的年輕人青睞。但受其經(jīng)營模式影響，只有保持較高的出租率，長租公寓才能盈利。嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，雖然近期很多長租公寓的經(jīng)營狀況比較平穩(wěn)，但隨著供給的增多，長租公寓或進(jìn)入到過剩階段，運(yùn)營方需要認(rèn)真思考出租問題。

楊現(xiàn)領(lǐng)亦認(rèn)為，長租公寓行業(yè)未來或面臨一些挑戰(zhàn)，需引起租客和政府部門的重視，“很多人在收入達(dá)不到的情況，并不想住貴的房子，他們?nèi)詴?huì)選擇價(jià)格便宜、位置更偏的房子居住。”

緯房研究院稱，2018年，不少長租公寓企業(yè)利用資金杠桿快速搶占房源，一定程度上推高了住房租金。隨著住房租金的下跌，部分過快擴(kuò)張長租公寓企業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)將逐步顯現(xiàn)，需要加以警惕和防范。