用好新條例 管好咱的家——關(guān)注新版《河南省物業(yè)管理條例》系列報道之四

住宅專項維修資金如何使用

□周刊記者胡江濤侯岱君 文/圖

市民觀看新版《河南省物業(yè)管理條例》內(nèi)容。

3月23日，市住房管理中心組織我市物業(yè)服務(wù)公司在市解放大道兩側(cè)進行宣傳貫徹新版《河南省物業(yè)管理條例》（以下簡稱新版《物業(yè)管理條例》），鼓勵廣大市民用新條例維護自己的權(quán)益。

上周一，本報就新版《河南省物業(yè)管理條例》對于電梯安全管理的問題與廣大讀者進行了交流。今天，本報繼續(xù)報道，來看看新版《河南省物業(yè)管理條例》對于住宅專項維修資金管理使用問題有哪些新規(guī)定。

案例

記者走訪發(fā)現(xiàn)，我市有很多業(yè)主對住宅專項維修資金的用途不清楚或不關(guān)心，部分業(yè)主甚至對使用維修資金存在抵觸情緒。一名市民告訴記者：“只知道這個名詞，但具體能夠做什么和怎么用完全不了解。而王女士的意見更有代表性：“我知道這個項目，但怎么申請、怎么使用完全不清楚。”

記者了解到，一些老舊小區(qū)維修資金的歸集工作尚待推進。由于居住在老舊小區(qū)的居民大多是中老年人，對住宅專項維修資金概念模糊，使得歸集工作很難有進展。

但有部分市民對此有一定的了解。家住市樂山大道的王先生，房屋漏水已有一段時間了，他多次找物業(yè)公司申請住宅專項維修資金，可是一直沒辦成。王先生告訴記者，他家住在頂層，每逢下大雨，他家就會出現(xiàn)不同程度的漏水，把房頂和壁紙全泡壞了。“一下雨我就特別擔(dān)心，找了物業(yè)很多次也沒得到解決，真不知道該怎么辦。”王先生無奈地說。

新規(guī)

住宅專項維修資金是業(yè)主依法繳納的用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備期屆滿后的維修和更新、改造的資金，其所有權(quán)歸業(yè)主所有，日常管理權(quán)由政府物業(yè)管理行政主管部門行使。

住宅共用部位一般包括：住宅的基礎(chǔ)、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等;共用設(shè)施設(shè)備一般包括電梯、消防設(shè)施、道路、下水管、非經(jīng)營性車場車庫、公益性文體設(shè)施設(shè)備及其使用的房屋、監(jiān)控系統(tǒng)等。

長期以來，住宅專項維修資金業(yè)主申請難、使用難的問題確實存在。為此，新版《物業(yè)管理條例》規(guī)定，政府物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當按照方便快捷、公開透明、受益人與負擔(dān)人一致的原則，依法保障專項維修資金的正常、合理使用。在電梯、消防等共用設(shè)施、設(shè)備故障損壞，無法正常使用等6種緊急情況下，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當立即組織維修。政府物業(yè)管理行政主管部門接到申請后，應(yīng)當立即核準并撥付住宅專項維修資金。

如何使用

業(yè)主應(yīng)當按照有關(guān)規(guī)定，將首期專項維修資金存入物業(yè)管理行政主管部門設(shè)立的專項維修資金專戶。

專項維修資金的使用:經(jīng)業(yè)主大會依法決定，可以根據(jù)維修范圍以單元(棟)為單位進行表決，也可以采取異議表決，即持不同意見的業(yè)主專有部分占建筑物總面積三分之一以下且占總?cè)藬?shù)三分之一以下的，視為表決通過。

專項維修資金的管理實行專戶存儲、專款專用、所有權(quán)人決策、政府監(jiān)督的原則。

業(yè)主大會成立前，專項維修資金由物業(yè)管理行政主管部門代行管理。業(yè)主大會成立后，根據(jù)業(yè)主大會決定，選擇自行管理或者代行管理。業(yè)主大會選擇自行管理專項維修資金的，應(yīng)當在銀行設(shè)立專項維修資金賬戶，接受物業(yè)管理行政主管部門的監(jiān)督。專項維修資金余額不足首期籌集金額百分之三十的，業(yè)主應(yīng)當按照相關(guān)規(guī)定以及業(yè)主大會的決定續(xù)籌專項維修資金。物業(yè)所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移時，交存的專項維修資金一并轉(zhuǎn)移給物業(yè)買受人。

另外，維修基金是由物業(yè)內(nèi)的業(yè)主共同籌集，業(yè)主按照繳納比例享有維修基金的所有權(quán)，但使用權(quán)歸全體業(yè)主所有，單個業(yè)主不得向銀行提取自己所有的維修基金部分。維修基金與具體房屋相結(jié)合，隨房屋存在而存在、滅失而滅失，不因具體業(yè)主的變更而變化，因房屋產(chǎn)權(quán)變更成為新業(yè)主時，維修基金也應(yīng)經(jīng)舊業(yè)主更名為新業(yè)主名下。