3月廣州樓市“小陽春”

2095套新品入市，剛需小戶型多

由于近期新批預(yù)售發(fā)放速度放緩，近年宅地供應(yīng)減少影響一手供應(yīng)加上客戶仍處于假期回流階段等原因影響，今年三月“小陽春”，廣州整體推貨活躍度不如去年同期。據(jù)中原研究發(fā)展部監(jiān)測，廣州一手住宅開盤或加推個盤為19個，共2095套單位。

從區(qū)域分布來看，今年3月中心區(qū)供應(yīng)主要集中在荔灣、天河、白云及海珠四區(qū)；外圍區(qū)方面，雖然推貨量同比有所下降，但預(yù)計推貨量仍占總量的72%。

其中，番禺區(qū)供應(yīng)最為積極，亞運(yùn)城一盤預(yù)計將供應(yīng)600套單位，占總推貨量28.64%，其次是增城區(qū)、南沙區(qū)和花都區(qū)。

小戶型為主 僅有2個全新盤亮相

從近三年3月“小陽春”開盤情況來看，今年“小陽春”開盤推貨量與近兩年同期相比均出現(xiàn)一定程度減少。相對于過往五一、十一黃金周等重要樓市節(jié)點(diǎn)而言，今年開發(fā)商集中于“小陽春”推貨的現(xiàn)象并不明顯。

從平均每個盤推貨量來看：平均每個盤推貨量逐年減少，今年“小陽春”平均每個盤推貨量更少，僅110個，同比下降34%。

據(jù)廣州中原研究發(fā)展部監(jiān)測，一方面由于預(yù)售證節(jié)奏受控，中心區(qū)貨量有限，均以少量貨量推出為主，樓盤的推貨量均僅有50套，因此大幅拉低全市平均個盤推貨量；另一方面，相比去年同期外圍區(qū)大量推貨，今年其推貨速度減緩，導(dǎo)致全市平均個盤推貨量并沒有被大幅拉升。

從開盤加推類型來看，今年小陽春只有2個全新盤推出，分別是天河區(qū)的新世界天逸和白云區(qū)龍湖天奕，其他均為舊盤加推。新世界天逸本次開盤主要推出129-212平方米四房以及272平方米復(fù)式五房大戶型產(chǎn)品；龍湖天奕本次開盤主要推出182平方米和189平方米的3+1戶型和242平方米4+2戶型產(chǎn)品。

從開盤戶型產(chǎn)品來看，受購房成本、市場需求引導(dǎo)，今年小陽春開盤加推單位主要以75-95平方米的小戶型為主。如中心區(qū)的越秀星匯海珠灣、珠江金茂府等主要以75-90平方米單位為主；外圍區(qū)的廣州亞運(yùn)城、云溪四季、保利中航城等同樣主要以77-95平方米單位為主。

中心區(qū)新貨少 外圍區(qū)供應(yīng)看大盤

由于今年3月黃埔區(qū)供貨大幅減少，導(dǎo)致中心區(qū)整體供應(yīng)量不及過去兩年，以老城區(qū)小量推貨為主要特征，其中荔灣區(qū)3盤累計推出200套單位，為老城區(qū)供應(yīng)量最大的區(qū)域。

外圍區(qū)主要依賴番禺亞運(yùn)城、增城朱村供應(yīng)新貨，其中亞運(yùn)城3月預(yù)計將推出600套單位，針對目前外圍剛需板塊普遍缺貨的情況，預(yù)期其成交情況可觀；而增城朱村預(yù)計推出485套單位；此外，花都區(qū)府、花山板塊預(yù)計將推出140套單位，上述三區(qū)為三月小陽春供應(yīng)較多的外圍區(qū)域。

今年2月新批預(yù)售單位為1105套，同比大幅下降80.97%。廣州中原研究發(fā)展部認(rèn)為，預(yù)售證減少受春節(jié)假期時間變化影響，由于2018年春節(jié)假期較晚，不少意向買家仍處于假期回流階段，從而影響開發(fā)商推貨計劃。

此外，業(yè)內(nèi)認(rèn)為，今年3月部分熱門區(qū)域推貨量大減，一定程度上與2016年以來宅地供應(yīng)減少有關(guān)。以黃埔區(qū)為例，2016年成交宅地僅2宗用地共計20.3萬平方米，不及2015年四分之一，加上競配建、自持等限地價措施陸續(xù)出臺，實際可供市場銷售的面積減少趨勢。

從整體供地與一手推貨關(guān)系而言，2018年新盤供應(yīng)主要依靠2016-2017年初供地轉(zhuǎn)化，而這一時間段供地量偏少，加上部分宅地以較高價格出讓，其理論盈利售價與目前市場可接受價格仍存在明顯距離，這一定程度上亦影響開發(fā)商開盤速度。

從長遠(yuǎn)來看，由于2017年全市土地供應(yīng)面積有所增加，預(yù)計2018年下半年開始將有部分新開發(fā)項目達(dá)到預(yù)售階段，屆時一手供應(yīng)將有望增加。

部分熱門區(qū)域二手“搶客”明顯

根據(jù)廣州中原研究發(fā)展部調(diào)研發(fā)現(xiàn)，部分區(qū)域一手項目正等待“更合適時機(jī)”推貨，其中主要原因包括“二手搶客”。

從整體市場情況來看，近半年二手成交長期穩(wěn)定在6000-7000宗/月的水平，而一手成交由于供應(yīng)不足、交易成本變化等原因而出現(xiàn)明顯波動，而包括蘿崗、增城在內(nèi)發(fā)展較成熟、地鐵沿線板塊基本處于一手轉(zhuǎn)二手市場階段，買家選擇“次新房”的熱情高漲。

以增城為例，近半年陽光家緣中介網(wǎng)簽量從去年7月份僅953宗提升至今年1月份1200宗，增加幅度超30%，市占從13%迅速提升至17%。

同時需要指出的是，增城二手成交基本集中在新塘地鐵沿線板塊，去年12月底13號線通車后，不少買家看重其便利的通勤條件，尤其相比起目前一手集中的永和、荔城板塊，存在明顯性價比優(yōu)勢，因而更加吸引買家。廣州中原研究發(fā)展部認(rèn)為，這一市場情況對于區(qū)域一手項目推貨、定價計劃存在一定影響。(記者 許蕾)