給我一根杠桿就可以撬動整個樓市的時代一去不復返。在金融去杠桿和樓市調控的雙重背景下，房子開始難賣的同時，房地產融資的難度也陡增。

　　5月底，一則銀監(jiān)會嚴查違規(guī)開展房地產信托業(yè)務、融資渠道被收緊的消息把夾縫中的房地產融資推向臺前。此前，銀監(jiān)會2017年3月底至4月集中發(fā)文整頓，銀行表外、通道融資業(yè)務受到影響，地產融資業(yè)務更首當其沖，銀行幾乎不再放行房地產開發(fā)貸，全面收緊額度。

　　隨著銀行、票據、信托、再融資、海外發(fā)債等渠道全面收緊甚至叫停，昔日的高杠桿狂奔被鎖住了咽喉。6月的初夏時節(jié)，一位中型房企的財務人員王剛（化名）和他的老板們卻要想著如何“過冬”自救。低成本融資的日子已經遠去，是時候儲備食物為自己“輸血”過冬了。

　　據新京報記者調查發(fā)現，過去幾年來房地產企業(yè)通過銀行理財、券商資管、基金子公司、私募基金等通道流入房地產的資金絕大多數為債權或“明股實債”，目前，這類融資基本被叫停。包括萬科、恒大在內的大型開發(fā)商轉而在項目層面紛紛開展股權融資合作。

　　銀行“縮表”，房地產信托融資暫停

　　房地產融資開啟“蘿卜蹲”模式，銀行貸款、私募基金、再融資、國內外發(fā)債等相繼被收緊后，監(jiān)管再度指向房地產信托。

　　5月24日，中國證券報報道稱，銀監(jiān)會向各銀監(jiān)局下發(fā)《2017年信托公司現場檢查要點》，該文件顯示，違規(guī)開展房地產信托業(yè)務被列入2017年信托公司現場檢查要點，包括是否通過股債結合、合伙制企業(yè)投資、應收賬款收益權等模式變相向房地產開發(fā)企業(yè)融資規(guī)避監(jiān)管要求，或協助其他機構違規(guī)開展房地產信托業(yè)務等。

　　對此，銀監(jiān)會回應稱，根據銀監(jiān)會2017年現場檢查計劃，監(jiān)管部門將對部分信托公司進行例行檢查。為提高檢查的針對性和有效性，銀監(jiān)會相關部門4月中旬制定印發(fā)了《2017年信托公司現場檢查要點》，供具體檢查時參考。印發(fā)檢查要點是現場檢查的一種通行做法，僅用于指導具體檢查項目，并非發(fā)布監(jiān)管政策。

　　分析認為，由于其他融資渠道相繼受到限制，信托已經成為房地產商拿地融資的重要通道之一。但監(jiān)管層檢查違規(guī)開展房地產信托業(yè)務以后，信托公司目前開展的拿地融資業(yè)務面臨收緊。這就意味著，房地產融資又一條重要通道正在被收緊。

　　Wind數據顯示，4月份房地產信托成立規(guī)模環(huán)比大幅下滑逾三成。而5月以來，房企國內債券融資規(guī)模119.3億元，同比降逾八成。而一季度房企海外發(fā)債在經歷了新高過后，二季度以來發(fā)行量則同比下降近六成。

　　一家大型信托高層人士透露，銀監(jiān)會要求對信托公司現場檢查每年都有，系常規(guī)項目。但是，這是首次點名針對火爆的房地產企業(yè)拿地融資的模式。自4月中旬收到文件以來，幾乎全面叫停該業(yè)務。不過，個別城市仍可給資質排名實力強大的開發(fā)商進行融資。

　　“我們暫時叫停了房地產信托融資”。昨日，多位中小型信托公司內部人士做出上述表示，事實上信托融資的主要資金來源于銀行，而目前銀行全面“縮表”，大量表外業(yè)務和通道業(yè)務資金正在回流，信托資金來源也受到限制，因此，銀監(jiān)會發(fā)文后索性暫停該業(yè)務。

　　一家城商行內部人士稱，其實信托公司發(fā)行的信托計劃，最大的資金來源是銀行，但是，現在多家銀行都限制甚至暫停投資房地產信托。所以，房地產相關的信托發(fā)行收益都非常高。盡管如此，多家銀行依然暫停投資，房地產信托“斷供”。

　　記者獨家獲得的銀監(jiān)會2017年3月29日下發(fā)的“三違反”和相關附件顯示，銀監(jiān)會嚴查信貸資金違規(guī)進入樓市。要求各銀行檢查是否直接參與房地產炒作，是否在房地產開發(fā)貸款和按揭貸款中虛假、違規(guī)操作。

　　“去年資產慌，又沒有限制，大的房地產公司發(fā)行的信托計劃都被銀行搶購”。上述人士稱，而現在房地產企業(yè)發(fā)行信托計劃基本都賣不出去了。

　　明股實債叫停，萬科股權融資輸血

　　股權融資的時刻到了。

　　近年來，銀行系統(tǒng)的資金通過多種表外渠道流向了房地產。如今，隨著銀監(jiān)會開展“三三四”專項治理以來，表外、信托等通道類的產品將面臨大限。此前，證監(jiān)會嚴管房企再融資和海外發(fā)債與配股。今年2月，中國基金業(yè)協會出臺監(jiān)管細則，明確禁投16個城市的5類房地產私募資產管理計劃，地產私募融資大幅收縮。

　　在銀監(jiān)會、證監(jiān)會、基金業(yè)協會等多部門嚴加看管房地產融資渠道，在私募做債權類地產項目所有路基本斷掉和明股實債被事實性叫停的時候，部分房企還有手中的底牌——股權融資。

　　據新京報記者調查發(fā)現，過去幾年來房地產企業(yè)通過銀行理財、券商資管、基金子公司、私募基金等通道流入房地產的資金絕大多數為債權或“明股實債”，如今，這類融資陸續(xù)被叫停。包括萬科、保利等在內的一些大型開發(fā)商開始接受股權融資，在項目層面紛紛開展股權合作。

　　業(yè)內人士稱，過去十年是房地產的黃金期，房企高速成長，房價節(jié)節(jié)攀高，盈利能力大增。因此，多種渠道融資大都是“明股實債”，因為開發(fā)商寧愿承擔高利息成本，也不愿意出讓手中更有價值的股權，讓渡利潤、分紅給項目股東。如今，這一局面正在轉向股權融資。

　　5月12日，恒大發(fā)布公告稱，中信銀行旗下基金豪擲超200億資金“入股＋貸款”，共同開發(fā)恒大旗下的十個項目。

　　中信旗下的信銀基金通過資本投資獲得相應股權，并通過同等比例的委托貸款介入恒大的項目開發(fā)，雙方共擔風險，共享收益。

　　此后的5月23日，萬科公告欲與招銀資本、長江招銀，一起設立商業(yè)地產投資基金，投資萬科及其控股子公司所持有的42項商業(yè)地產項目（含在建和已完工項目），出讓價款為129億元，萬科出資50.31億元。

　　萬科在公告里毫不諱言，基金的成立是“綜合考慮目前的融資環(huán)境”。

　　萬科公布的2017年1季度報顯示，今年一季度其經營活動現金凈流量首次告負，為－95.2億元，而2016年度的經營活動現金凈流量則為395.7億元。同時，萬科的自由現金流也首次轉負，經測算，2017年1季末自由現金流為－99億元。

　　易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進認為，此次萬科成立的基金主要是以持股和提供資金為導向的，還沒有涉及證券化的模式，因而更像一種融資手段。

　　一位業(yè)內人士認為，目前房地產企業(yè)股權融資的時刻到了，尤其是中小開發(fā)商有迫切的融資需求，“股+債”打包的做法已經很多了。對于房企來說，融資的壓力會帶來很多“副作用”，比如說房企銷售和拿地的自由度都不大了，必須快速融資輸血。

　　股權質押融資或將增加

　　嚴躍進認為，融資政策收緊，對于房企來說有利空效應。尤其是在再融資收緊的基礎上，近期商業(yè)銀行也開始收緊了類似的政策，這都會對房企的后續(xù)戰(zhàn)略擴張形成較大的擠壓。

　　他認為，從過去的融資傳統(tǒng)和習慣，以及當前的政策導向看，銀行貸款和私募會成為兩類主流的模式。其次則是信托。對于海外融資和資產證券化，預計還是小眾化的。從實際情況看，后續(xù)類似股權質押等極端的做法也會頻頻采用。

　　“預計后續(xù)類似股權質押等現象會增加，即房企的短期資金缺口或會增大，必須采取類似做法來獲取資金”。他說，對于一些高價地王來說也意味著潛在的拿地房企數量會減少。

　　今年4月份同策咨詢研究部監(jiān)測的40家典型上市房企完成融資金額折合人民幣共計538.58億元，環(huán)比2017年3月的588.17億元減少8.43%。其中，債權融資額度占房企融資總量的85.50%，銀行貸款緊隨其后。

　　不過，4月沒有發(fā)行公司債，股權融資占總融資金額比重為14.50%，除了少量小額的港股股票期權計劃外，4月的境內再融資主要是通過典型房企的未上市子公司引入投資方增資入股的方式來籌集資金。

　　除去中國恒大更換部分投資方和擴大投資額度涉及5億元人民幣以外，華夏幸福也通過信托計劃及其他第三方引入的股權融資金額高達70億元人民幣。

　　下半年并購重組將增多

　　融僑集團副總裁康紅恩認為，信托公司、資管計劃、私募、基金、銀行資金等都受到了影響，上述影響并非短期，而是在中長期范圍內對房企的發(fā)展帶來較大的變化。

　　他認為，融資渠道收緊在半年后影響會越來越大，可能會出現行業(yè)重組、并購的機會與趨勢，房企應對這一形勢要有一個預判。“這次調控政策的思路很清楚，房地產行業(yè)不要過度金融化、高杠桿。房企必須準確理解、掌握各項政策出臺的邏輯，并且主動去適應、調整、創(chuàng)新”。

　　康紅恩提醒道，房地產行業(yè)接下來會跟其他行業(yè)一樣，出現產業(yè)資本，而不僅僅是金融資本。“會涌現更多產業(yè)上的資本，去做這個行業(yè)的整合、戰(zhàn)略投資、行業(yè)并購，以及多元化投資”。

　　對此，昨日一家私募基金董事長對新京報記者稱，目前部分房企資金鏈十分緊張，預計下半年并購重組比較活躍。

　　央行原副行長、全國人大財經委副主任委員吳曉靈也表示，應推進企業(yè)的并購重組，優(yōu)化企業(yè)結構，把企業(yè)從沉重的債務中解脫出來，使企業(yè)把杠桿率控制在適度的范圍之內。企業(yè)在收購、兼并的過程中，難免要用到各種金融工具，要有杠桿，“但是杠桿要適度，規(guī)則要明確。”（記者 金彧 張曉蘭）