●分析、判斷和預測房地產(chǎn)市場形勢，不能簡單根據(jù)房價、投資、房地產(chǎn)新開工量的增速快慢來判斷市場運行是否正常，而應首先把握房地產(chǎn)市場發(fā)展階段和經(jīng)濟發(fā)展階段，并將對各項指標的分析同房地產(chǎn)市場發(fā)展階段和經(jīng)濟發(fā)展階段的特征結合起來。

　　●單純針對房地產(chǎn)市場短期問題實行的解決方案雖然當時效果很明顯，但如果未能同步解決與房地產(chǎn)問題相關的深層次的經(jīng)濟、社會等其他領域的問題，不能統(tǒng)籌考慮特定解決方案的長期影響，短期解決方案很可能會成為未來房地產(chǎn)市場出現(xiàn)新問題的原因。

　　2016年底的中央經(jīng)濟工作會議提出“促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。要堅持‘房子是用來住的、不是用來炒的’的定位，綜合運用金融、土地、財稅、投資、立法等手段，加快研究建立符合國情、適應市場規(guī)律的基礎性制度和長效機制，既抑制房地產(chǎn)泡沫，又防止出現(xiàn)大起大落”。研究建立房地產(chǎn)基礎性制度和長效機制要取得預期成效，需要準確把握我國房地產(chǎn)市場所處發(fā)展階段，并根據(jù)發(fā)展階段的變化適時調(diào)整發(fā)展目標，在此基礎上，尊重房地產(chǎn)市場發(fā)展的客觀規(guī)律，重視從長期、系統(tǒng)的角度進行相應的制度和機制設計。

　　準確把握我國房地產(chǎn)市場所處發(fā)展階段和面臨的主要風險

　　加快研究建立符合國情、適應市場規(guī)律的基礎性制度和長效機制首先需要準確把握國情，特別是準確把握我國房地產(chǎn)市場所處發(fā)展階段、面臨的主要風險和要解決的主要問題。

　　從國際比較的視角觀察，發(fā)達國家在房地產(chǎn)市場發(fā)展過程中都經(jīng)歷過快速發(fā)展階段，也都有過市場運行比較平穩(wěn)的時期，一些國家還出現(xiàn)過房地產(chǎn)泡沫。在不同的發(fā)展階段，房價漲幅、新建房屋規(guī)模等市場運行指標會呈現(xiàn)不同的特征。在供不應求階段，房價、投資和新建房屋數(shù)量等主要指標增速都較快，但到了供求基本平衡階段后，房價漲幅一般會回落，新建房屋數(shù)量會減少，房地產(chǎn)投資增速會明顯回落。房地產(chǎn)市場發(fā)展階段還與經(jīng)濟發(fā)展階段表現(xiàn)出高度的重合性。因此，分析、判斷和預測房地產(chǎn)市場形勢，不能簡單根據(jù)房價、投資、房地產(chǎn)新開工量的增速快慢來判斷市場運行是否正常，而應首先把握房地產(chǎn)市場發(fā)展階段和經(jīng)濟發(fā)展階段，并將對各項指標的分析同房地產(chǎn)市場發(fā)展階段和經(jīng)濟發(fā)展階段的特征結合起來。

　　從1998年到2013年，我國房地產(chǎn)市場總體呈現(xiàn)投資增速較高、銷售高速增長和房價漲幅較高的“三高”特征，期間雖然也曾出現(xiàn)過兩次調(diào)整，但并未改變房地產(chǎn)市場運行的總體趨勢。1998年到2013年我國房地產(chǎn)市場運行的特征實際上反映了市場總體處于供不應求的狀況。這與廣大發(fā)達經(jīng)濟體房地產(chǎn)市場發(fā)展歷程相似，在市場處于供不應求的階段，房價漲幅高、投資增速高。房地產(chǎn)市場供不應求往往與一個國家經(jīng)濟增速較快、居民收入增長較快和人口快速增長相重合。在房地產(chǎn)市場從供不應求轉(zhuǎn)向供求基本平衡后，運行特征就會出現(xiàn)明顯變化，突出表現(xiàn)在房屋新開工面積下降、房地產(chǎn)投資增速放緩等方面。2013年，我國城鎮(zhèn)戶均住房套數(shù)已達到1.0套左右，而日本在戶均住房套數(shù)達到1套后，房屋新開工面積開始下降。根據(jù)近年來我國房屋新開工面積情況和正常施工進度測算，我國已開始進入房屋竣工面積的高峰期，這意味著房屋存量規(guī)模正處于快速增長期，戶均住房套數(shù)將進一步增加，市場供求將更加寬松。由于發(fā)展階段變化，“十三五”期間我國房屋的新開工面積也將趨于下降，房屋施工面積在“十三五”期間也將開始下降。由于施工面積的下降，房地產(chǎn)投資增速也將逐步正?；芈?，房地產(chǎn)投資對經(jīng)濟增長的帶動作用也將減弱。隨著新建房面積的下降，二手房交易的比重將逐步上升。

　　由于2013年以來我國房地產(chǎn)市場已從“供不應求”轉(zhuǎn)向“供求總體平衡，區(qū)域性、結構性矛盾突出”的新階段，近兩年我國房地產(chǎn)面臨去庫存和防風險的雙重任務。2015年以來，特別是2016年我國的房地產(chǎn)市場形勢發(fā)生了較大變化，既要看到一系列政策措施取得的積極成效，也要正視面臨的風險和問題。2016年，全國商品房銷售面積157349萬平方米，比上年增長22.5%；商品房銷售額117627億元，增長34.8%。商品房銷售面積和銷售額均創(chuàng)歷史最高水平。由于商品房銷售快速增長，房屋待售面積從2016年3月起開始回落， 2016年末，商品房待售面積69539萬平方米，比2015年末減少2314萬平方米，去庫存取得積極成效。但也要看到，由于我國房地產(chǎn)市場已從供不應求轉(zhuǎn)向供求總體平衡、區(qū)域分化的新階段，市場面臨的形勢更為復雜，金融業(yè)發(fā)達、居民金融意識強的東部發(fā)達地區(qū)，特別是供應嚴重不足的北京、深圳等特大型中心城市住房價格顯著攀升，2016年深圳新建住宅價格同比上漲49.5%，上海上漲37.5%，北京上漲32.1%，價格漲幅明顯超出居民收入增速，已出現(xiàn)較為明顯的房價泡沫風險。房價漲幅過快不僅顯著加大了居民購房負擔，而且金融資源過多投入房地產(chǎn)部門也帶來較大的風險，增大了經(jīng)濟轉(zhuǎn)型和實體經(jīng)濟發(fā)展的難度。在部分熱點城市房價大幅上漲的同時，一些三、四線城市由于供應量過大，雖然銷售有所好轉(zhuǎn)，但去庫存的壓力仍然很大。

　　房地產(chǎn)市場發(fā)展階段變化和區(qū)域市場形勢分化的新形勢客觀要求更加重視防范和化解房地產(chǎn)風險方面的研究。既要重視防范和化解部分熱點城市的房價泡沫風險，也要高度重視供給過剩風險從局部蔓延到全局。雖然2016年商品房待售面積已低于2015年，但2016年房屋新開工面積166928萬平方米，增長8.1%。2017年前兩個月房屋新開工面積同比增長10.4%，但前兩個月北京房屋新開工面積同比減少了12.6%，上海房屋新開工面積同比下降5.2%。這表明目前新開工面積的增長并不是來自供求最緊張的城市。在市場發(fā)展階段已發(fā)生重大轉(zhuǎn)變的情況下，房屋新開工面積繼續(xù)較快增長可能會增大后續(xù)的去庫存壓力。防范房地產(chǎn)風險要特別重視研究金融政策和土地政策的正確使用，國內(nèi)外房地產(chǎn)風險的爆發(fā)都與這兩項政策的不當使用直接相關，對此要高度警惕。

　　確立新階段房地產(chǎn)市場發(fā)展目標

　　建立房地產(chǎn)基礎性制度和長效機制，需要在“房子是用來住的，不是用來炒的”定位下，確立未來一段時期房地產(chǎn)市場發(fā)展的目標。

　　從發(fā)達經(jīng)濟體房地產(chǎn)市場發(fā)展歷程看，各國房地產(chǎn)市場發(fā)展普遍根據(jù)發(fā)展階段的變化不斷進行調(diào)整完善。在住房短缺階段，加快房屋建設是各國房地產(chǎn)政策的首要目標。在基本住房需求得到滿足后，各國開始更加重視提升居住品質(zhì)。在住房市場進入成熟階段后，美國、日本等國房地產(chǎn)泡沫出現(xiàn)和破裂的教訓值得警示，要高度重視房地產(chǎn)市場的風險防范。

　　1998年我國城鎮(zhèn)住房制度全面改革以來，房地產(chǎn)發(fā)展目標主要集中在三個方面：一是加快房屋建設，持續(xù)改善居民居住條件；二是發(fā)揮房地產(chǎn)業(yè)在經(jīng)濟增長中的帶動作用，在1998年和2003年的相關文件中明確提出將房地產(chǎn)業(yè)作為新的增長點和支柱產(chǎn)業(yè)，2008年則提出要發(fā)揮房地產(chǎn)業(yè)在擴大內(nèi)需中的作用；三是實現(xiàn)市場平穩(wěn)運行?？傮w看，住房制度改革以來前兩個目標得到較好體現(xiàn)。

　　基于我國房地產(chǎn)市場已從“總量供不應求”轉(zhuǎn)向“總量供求基本平衡，結構性、區(qū)域性矛盾突出”的新階段，建議適時調(diào)整房地產(chǎn)市場發(fā)展目標，將中國房地產(chǎn)發(fā)展目標調(diào)整為三方面：一是在確保廣大居民“住有所居”的基礎上，全面改善居住條件，提升居住品質(zhì)。在以人為本、保護環(huán)境、節(jié)約資源、優(yōu)化生態(tài)的基礎上，提供功能更加合理、建筑質(zhì)量更加優(yōu)良、人居環(huán)境更加舒適的住房產(chǎn)品。加快房地產(chǎn)開發(fā)建設模式向節(jié)約型、環(huán)保型、生態(tài)友好型實質(zhì)性轉(zhuǎn)變。二是全面提高防范房地產(chǎn)市場系統(tǒng)性風險的能力和水平。隨著中國房地產(chǎn)市場面臨的潛在風險顯著加大，要準確把握房地產(chǎn)市場風險的主要類型和成因，調(diào)整完善金融、土地等政策工具，防范可能出現(xiàn)的各類系統(tǒng)性風險，保持房地產(chǎn)市場供求總量和結構基本平衡，逐步緩解結構性、區(qū)域性矛盾。三是實現(xiàn)經(jīng)濟、社會和房地產(chǎn)市場協(xié)調(diào)發(fā)展。從經(jīng)濟社會長期發(fā)展目標出發(fā)，處理好房地產(chǎn)市場發(fā)展與國民經(jīng)濟、人口結構、城市規(guī)劃以及產(chǎn)業(yè)布局之間的關系，形成房地產(chǎn)政策與短期宏觀調(diào)控政策、中長期國民經(jīng)濟發(fā)展規(guī)劃、區(qū)域城市群發(fā)展、城市內(nèi)部空間布局與功能升級相協(xié)調(diào)，實現(xiàn)經(jīng)濟、社會和房地產(chǎn)市場協(xié)調(diào)發(fā)展。

　　加強對房地產(chǎn)市場發(fā)展規(guī)律的研究

　　2003年以來，房地產(chǎn)市場波動較大，各界的判斷與市場實際運行情況存在一定差異。這表明，對房地產(chǎn)市場發(fā)展規(guī)律的把握還有待加強。只有準確把握了房地產(chǎn)市場發(fā)展規(guī)律，在此基礎上研究建立的房地產(chǎn)基礎性制度和長效機制才能真正取得預期成效。

　　要準確把握房地產(chǎn)市場發(fā)展規(guī)律，需要加強兩方面的研究。首先要找出房地產(chǎn)市場波動的主要原因，理清主要政策工具的作用機理。房地產(chǎn)市場廣為各界關注，但卻往往忽視了從理論上去解釋、說明房地產(chǎn)市場的各種變化以及政策調(diào)整對房地產(chǎn)市場的影響。研究建立房地產(chǎn)市場基礎性制度和長效機制，需要把對房地產(chǎn)發(fā)展規(guī)律的研究、特別是理論研究放在更加重要的位置。其次，要重視從長周期、多國別的視角去客觀分析看待其他國家、特別是發(fā)達經(jīng)濟體房地產(chǎn)市場的演變歷程，客觀分析其他國家曾經(jīng)實踐過的各種房地產(chǎn)制度和機制的成效及利弊得失。

　　目前各界對房地產(chǎn)市場提出的各種制度和機制方面的建議，絕大部分發(fā)達經(jīng)濟體都曾實踐過。從實踐效果看，有一些制度和機制取得了預期效果，但也有相當一部分制度和機制被實踐證明難以取得預期效果。有的制度和機制短期效果很好，但帶來的中長期負面影響卻很大。從長周期、多國別的視角去分析其他國家實踐過的各種制度和機制，就可以客觀評判各種制度和機制的利弊得失，有助于避免將其他國家“有的”或“使用過的”制度或機制簡單的移植過來的“拿來主義”；就可能避免其他國家曾走過的彎路，審慎看待一些理論上被證明不可行，實踐上帶來很多問題的制度和機制。

　　從長期、系統(tǒng)的角度研究設計房地產(chǎn)基礎性制度和長效機制

　　房地產(chǎn)問題從來不是單純的房屋建設、分配和管理問題，也不僅僅是經(jīng)濟發(fā)展問題。而是涉及到人口流動、經(jīng)濟興衰、城市發(fā)展、社會變遷、產(chǎn)業(yè)變化等諸多方面。單純針對房地產(chǎn)市場短期問題實行的解決方案雖然當時效果很明顯，但如果未能同步解決與房地產(chǎn)問題相關的深層次的經(jīng)濟、社會等其他領域的問題，不能統(tǒng)籌考慮特定解決方案的長期影響，短期解決方案很可能會成為未來房地產(chǎn)市場出現(xiàn)新問題的原因。比如，有的國家為提高住房自有率和刺激經(jīng)濟發(fā)展，在低利率時期對低收入居民給予很多信貸方面的支持，使低收入家庭能夠購買住房。但一旦利率開始持續(xù)上升，低收入家庭的月供負擔將顯著增大，由于家庭收入有限，在利率大幅上升后很多低收入家庭的住房貸款出現(xiàn)違約，并成為房地產(chǎn)危機爆發(fā)的重要原因。因此，研究建立房地產(chǎn)基礎性制度和長效機制，宜著眼長遠，更加重視從系統(tǒng)的角度出發(fā)，處理好房地產(chǎn)發(fā)展與國民經(jīng)濟、區(qū)域發(fā)展、人口結構、城市規(guī)劃以及產(chǎn)業(yè)布局等方面的關系，為房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康發(fā)展，為房地產(chǎn)市場與經(jīng)濟社會的協(xié)調(diào)發(fā)展奠定堅實的制度基礎。

　　（作者為國務院發(fā)展研究中心市場經(jīng)濟研究所副所長）