樓市觀察

　　根本而言，樓市泡沫能否化解，乃至民生能否得到更好保障，取決于實體經濟能否轉型成功。

　　中央會議再提抑制房地產泡沫。12月21日下午，習近平主持召開中央財經領導小組第十四次會議，研究“十三五”規劃綱要確定的165項重大工程項目進展和解決好人民群眾普遍關心的突出問題等工作，會議將“抑制房地產泡沫”定位為“實現住有所居的重大民生工程”。

　　值得注意的是，近期閉幕的中央經濟工作會議也旗幟鮮明地提出，“房子是用來住的、不是用來炒的”。

　　抑制房地產泡沫自今年下半年以來成為熱點話題，焦點主要在于防范金融風險，從民生保障的角度重新定位房地產市場，或許更為切近泡沫問題的本質。事實上，我國房地產市場被賦予了過多拉動經濟的職能，民生保障功能則相對弱化，這種深層定位上的偏差，正是泡沫問題出現的根源。因此，當下抑制房地產泡沫，首先應該堅持“民生思維”。

　　應該看到，我國房價高企、長期易漲難跌根本上是由市場供需失衡導致的，導致供需失衡的則是地方政府靠賣地平衡收支的土地財政，以及靠房地產帶動經濟增長的發展思維。加之，我國地方政府當下負債水平整體偏高，房地產市場過快下行，將在地方政府、銀行、房地產行業間形成連鎖反應，由此帶來的風險，是各方都不希望看到的。這一邏輯下，房地產的民生保障功能只能被相對弱化。

　　從“民生思維”出發抑制房地產泡沫，應該使房地產市場切實服務于民生和實體經濟需求，而不是助長資金“脫實入虛”。自去年年底以來，樓市去庫存政策導致了房價過快上漲，但過多的投資性購房，使得大量庫存并沒有去化，而是從房地產開發商轉移到了投資者手中。這種狀況對經濟、民生造成的負面影響是多方面的，首先，過多的投資性購房不僅堆積了杠桿風險，也造成了剛需人群的恐慌，削弱了消費拉動經濟的空間；其次，地價、房價高企造成企業的經營成本迅速上升，我國實體經濟的競爭力也因此被弱化。

　　下半年以來，我國各地房貸政策持續收緊，調控嚴厲的程度史無前例，市場恐慌情緒得到抑制，然而，一二線城市住房供需矛盾并沒有得到根本解決。因此，為了使我國房地產市場實現軟著陸，政府應該放棄對樓市調控的依賴，在房價過快上漲時適當擴大土地供給，以保障剛需人群的住房需求，同時抑制工商業經營成本的過快上漲，最終通過實體經濟的增長消化現有的房地產泡沫。長期來看，還應該盡快出臺全國性的房地產稅，通過針對住房保有環節收稅，一方面抑制市場過度投機，使市場更多對接剛性需求；另一方面，也有利于破除地方政府對土地財政的依賴。

　　根本而言，樓市泡沫能否化解，乃至民生能否得到更好保障，取決于實體經濟能否轉型成功。明年，我國貨幣寬松或不及今年，促進資金脫虛入實的任務更為艱巨，這要求政府在適當抑制房地產融資和過多的信貸資金流入樓市的同時，著眼于供給側改革以及解決企業經營中的融資難、高成本等問題，把資本市場建設得更有深度和廣度，最終讓資金更有效率地對接實體經濟。

　　□楊國英（中國金融智庫研究員）