國家統計局日前發(fā)布的數據顯示，繼10月份之后，11月份全國商品房銷售面積和銷售金額增速再度雙雙回落，房地產開發(fā)景氣指數也呈回落態(tài)勢。在一輪又一輪的調控下，多個熱點城市樓市逐漸恢復理性。

　　樓市調控效果初顯

　　張宇威是杭州一家房產中介的置業(yè)顧問，11月10日杭州限貸政策全面升級，當天一早他便給自己的客戶群發(fā)了政策措施。“政策出來房價肯定要下跌，我們要喝西北風了。”經歷過樓市9月的瘋狂，張宇威明白調控加碼意味著什么。

　　剛出爐的11月份數據顯示，杭州樓市成交量出現意料之中的大幅下降，新房市場成交量和成交均價都有所下降。其中，杭州全市新建商品住宅成交量環(huán)比大幅下降54.9%，成交均價環(huán)比下降近一成。

　　據透明售房研究院統計，11月杭州全市共成交新建商品房1.3萬套，環(huán)比下降36.2%，同比下降7.7%，成交總面積128.9萬平方米，總金額201.3億元。其中，新建商品住宅成交0.63萬套，環(huán)比下降54.9%，同比下降42.5%。

　　統計數據顯示，11月杭州新建商品房成交均價為15498元/平方米，環(huán)比下降了8.7%。其中，新建商品住宅成交均價15175元/平方米，環(huán)比下降了9.5%；市區(qū)新建商品住宅成交均價環(huán)比下降6.2%，創(chuàng)下年內最大環(huán)比降幅。

　　不少房企已經感受到了市場的下挫，借年終沖刺之際暗中推出“尾盤特價房”，而拿下“地王”的房企更是有苦難言。杭州城北丁蘭板塊的一處樓盤近期便加推了30余套小戶型房源，均價1.9萬到2萬元/平方米，而在此前這一樓盤的均價維持在2.5萬/平方米左右。三墩板塊的一處新盤也于11月下旬以低于周邊的價格首開，被業(yè)內稱為今年杭州樓市“第一降”。

　　易居研究院數據顯示，11月全國重點城市樓市成交環(huán)比下跌超過20%。一線城市成交全面下滑，15個二線城市中有10個下跌，其中杭州、蘇州和南京的跌幅均超過50%。

　　從市場價格看，多地都出現了前期價格虛高的二手房房源大幅降價去泡沫化的現象。其中，深圳二手房價連續(xù)兩個月下調，南京二手房價出現19個月以來首次下調。

　　“有量才有價，沒有成交量，價格的上漲就失去了支撐。”透明售房研究院院長方張接表示，隨著樓市成交量的持續(xù)萎縮，之后不需要政府政策壓制，市場也將失去價格上揚的動力。現在市場處于被動下調階段，一段時間內將出現開發(fā)商主動下調價格的情況。

　　從十一前開始釋放信號到11月份的量價齊跌，是否意味著樓市調控已經到位？對此，方張接認為，市場已經回歸理性，開發(fā)商和購房者的心態(tài)都趨于平穩(wěn)，根據因城施策、一城一策的要求，目前宜密切關注市場變化，根據基本面決定是否加碼調控。

　　熱錢涌入商業(yè)地產

　　之前杭州房地產市場的整體升溫，卻催熱了庫存高企的商業(yè)地產。據透明售房研究院統計，11月杭州全市共成交新建商業(yè)地產0.67萬套，刷新商業(yè)地產歷史月度成交記錄，同比增長112%。值得一提的是，在11月杭州新建商品房銷售排行榜中，位居前5的樓盤均為商業(yè)或商住項目。

　　早在今年3月，杭州商業(yè)地產成交量就曾跟隨住宅市場出現“跳升”，當月共成交3965套，創(chuàng)下2015年以來新高。此后，商業(yè)地產成交量持續(xù)增長，自5月份突破5000套后一直維持高位運行。

　　從成交占比來看，11月商業(yè)地產占新建商品房成交比重較10月增加了20個百分點，達到51%，市區(qū)范圍內，商業(yè)地產成交占比達58.6%，僅就主城區(qū)而言，商業(yè)地產成交占比達72%，較10月增加了約20個百分點。從成交類型來看，產權為辦公性質的房源（含寫字樓、酒店式公寓）為杭州商業(yè)地產交易主體，其中酒店式公寓表現尤其搶眼。

　　位于杭州未來科技城的歐美金融城今年銷售金額預計將達到20億，其中寫字樓就貢獻了一半以上的銷售金額。“年度計劃已經超額完成，整個集團都已經投入年度總結。”負責該盤的浙江建工房地產開發(fā)集團相關負責人說。

　　數據表明，在杭州市區(qū)住宅市場限購、限貸背景下，已有相當一部分投資型需求溢向了商業(yè)地產，這一情況在10月份已出現苗頭，11月政策升級后，商業(yè)地產逆勢爆發(fā)的態(tài)勢更加明顯。

　　“杭州今年的商業(yè)地產表現預計會令人滿意，但明年是供應大年，開發(fā)商需做好充分準備。”世邦魏理仕杭州董事總經理馬英樞說，酒店式公寓產品在市場上行的時候，可能會有一個釋放，同時投資性能也顯現出來，但在市場下行時是否具備較高的投資價值，值得商榷。

　　反觀歷史，2011年2月杭州住宅限購政策升級后，商業(yè)地產成交占比也曾出現快速增長，并在35%左右的相對高位運行了近1年之久。在本輪調控中，商業(yè)地產成交占比超出正常水平的情況預計也將持續(xù)較長時間。

　　新盤入市難催生年底“翹尾行情”

　　嚴冬來臨，杭州樓市在“過山車”一般的運行周期中逐漸回歸了平靜。而就在12月，杭州全市預計將有30余個樓盤開盤，其中首開新盤11個，不乏綠城、濱江、融創(chuàng)等大牌開發(fā)商的全新項目。

　　與此同時，二手房市場也透出一絲暖意。記者近來在杭州之江板塊的一處住宅小區(qū)看到，小區(qū)內隨處可見在中介帶領下的看房者，在銀行工作的也是其中之一。據了解，小馮屬于“剛需”一族，了解到這個小區(qū)的房價尚在自己的承受范圍之內便來實地考察。他說，“按照往年規(guī)律，過完年房價肯定會漲一下。”

　　在11月28日的土地拍賣會上，杭州市主城區(qū)有7宗土地成交，包括3宗涉宅用地和4宗商業(yè)用地，成交金額達133.9億元。其中，鄭州綠都以總價11.7億元拿下丁橋宅地，溢價率達100.73%，是杭州土拍新政后誕生的首宗溢價觸頂地塊。

　　馬英樞分析，從前期土地出讓來看，房地產開發(fā)商對未來市場的預期還是正面的，畢竟高溢價的拿地邏輯建立在未來房價會上漲的前提下，“這顯然與政府的預期不是完全一致”。

　　數據統計顯示，杭州市區(qū)新建商品住宅市場近來出現月末“翹尾行情”，簽約量環(huán)比增長逾6成，創(chuàng)下近4周最高。另據透明售房研究院編制的杭州商品房市場消費者信心指數顯示，這一周指數也出現了顯著增長，顯示市場信心經過前兩周的低迷之后已有所恢復。

　　業(yè)內人士分析，究其原因，主要源于市場已部分消化調控升級這一重大利空，11月末的拍地熱潮也對新房市場信心產生了較強的提振作用。

　　新盤入市、溢價觸頂、中介升溫，這些現象是否釋放出樓市回暖的信號？年底是否將上演樓市“翹尾行情”？

　　“根據消費者信心指數來看，消費者的心態(tài)趨于穩(wěn)定，但這是一個處于低谷的穩(wěn)定。”方張接認為，月末的翹尾屬于開發(fā)商集中網簽的技術性因素造成，并沒有指導意義。未來房地產市場整體將保持平穩(wěn)，不會出現大起大落，“杭州樓市已經從癲狂走向理性”。

　　方張接說，從供需關系來分析，今年以來杭州樓市的上漲缺少堅實的基礎，可售套數沒有變化，不像個別城市出現了一房難求的情況。更多的是由于情緒的誘導和周邊城市的外溢效應，引發(fā)了杭州樓市的“癲狂”。

　　馬英樞也持同樣觀點。他認為，樓市受市場與非市場多種因素影響，走勢復雜。從一年的數據來看，他并不認為年末翹尾的情況會出現，或者說即便出現也不會那么明顯。