銀行與房地產(chǎn)親密度調(diào)查

監(jiān)管收緊促使涉房貸款獲批難度加大，于是部分小貸公司將目光投向了房產(chǎn)抵押貸款業(yè)務(wù)。

道高一尺，魔高一丈！

假離婚購房的套路雖然離譜，且已經(jīng)被多地監(jiān)管重拳出擊，但據(jù)《證券日報》記者了解，還有更離譜的“零首付”購房。與首付貸放大樓市杠桿不同，“零首付”意在假購房真貸款。

“用購房的方式幫你融資”，福建的李先生表示，“可以融資50萬元-80萬元。”

“中介公司說通過虛擬買房為我辦貸款，我不用出首付，貸款辦下來才知道所謂的中介公司墊款其實全是向小貸公司高息借款的套路，而且買房是真的而不是口頭所約定的虛擬；目前僅是我所知道的類似的情況就有很多，現(xiàn)在我們都不知道該怎么辦了”，借款人小路（化名）選擇了通過互聯(lián)網(wǎng)求援。

“零首付”實為套路

關(guān)于購房貸款，江湖套路可謂層出不窮。

在今年春節(jié)以前，首付貸還沒有被監(jiān)管明確定性，而且由于部分P2P平臺的介入，首付貸還一度頂上了互聯(lián)網(wǎng)金融產(chǎn)品的光環(huán)。但是，隨著首付貸杠桿風(fēng)險被重視，監(jiān)管已經(jīng)屢次出手對房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以及相關(guān)的的金融業(yè)務(wù)開展清理和整頓。然而，如今雖然首付貸已成為過街老鼠，但是比首付貸更為不靠譜的“零首付”卻依舊潛行，且手法更加復(fù)雜。

《證券日報》記者日前注意到，有中介人士高調(diào)宣傳“用購房的方式幫你融資”。

本報記者聯(lián)系上述福建的李先生并了解到，“可貸款50萬元-80萬元”，而其推薦的可購樓盤位置主要集中于福建省，包括閩侯上街、福清、長樂等地區(qū)，對于購房人的要求僅僅是“25周歲-50周歲，全國戶口都可以；征信良好，信用卡不超過5張，已有負(fù)債不超過30萬元，如果已婚，第二產(chǎn)權(quán)人負(fù)債不超過50萬元”。

符合上述條件的借款人所需提交的材料僅包括身份證、戶口薄、詳版征信報告、半年的銀行流水和工作證明。

此外，還有別墅廣告直接對潛在購房人進(jìn)行了分類，對于購房人“房子總價200萬元，首付只需要5萬元，無論月供多少，免費送五年月供”；對于融資客戶，“只要5萬元定金，公司一手操作可以幫助融資100萬元，介紹客戶也可獲得高額傭金”。

一切看起來如同那句經(jīng)典的兒童學(xué)習(xí)機(jī)廣告語——“so easy，媽媽再也不用擔(dān)心……”

然而，據(jù)《證券日報》記者了解，事情并沒有這么簡單。

“我買的房子總價56萬元，中介對我說零首付，中介公司墊款6萬多元，房地產(chǎn)商墊款10萬多點，銀行按揭貸款39萬元。如今，向中介借款的部分我需要繳納每月4分的利息，買房辦理的貸款每個月按揭還貸數(shù)千元，房地產(chǎn)商墊付的錢也得還；另外憑借抵押房子申請的7萬元貸款也被收取了多百分之二十多的 點子費 ”，小路表示，“簽了協(xié)議我才發(fā)現(xiàn)，7萬元貸款并不是我之前以為的跟銀行貸款，而是向小貸公司借錢，利率要高很多，如今我想反悔，才發(fā)現(xiàn)手里什么證據(jù)也沒有。”

所謂的“點子費”是民間的一種說法，多指不符合國家法律法規(guī)的、無資質(zhì)的收費，具體的點子是收、付雙方自行約定的百分?jǐn)?shù)，1%為一個“點”。

《證券日報》記者發(fā)現(xiàn)，這種“信用白戶零首付購房融資被騙”的情況，在全國多地多有發(fā)生，購房人大多是為了套現(xiàn)，反而背負(fù)了一大筆債務(wù)。為了招攬客源，部分中介甚至向購房人承諾“借款不接入征信系統(tǒng)，不用真還錢”，但是今年10月份有網(wǎng)友表示遭遇類似騙局，“公司跑了，房產(chǎn)證和土地證都被拿走了”。

抵押貸轉(zhuǎn)向“民間”

國家統(tǒng)計局11月18日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，10月份，全國70個大中城市中，一線城市和二線城市房地產(chǎn)市場明顯降溫，多城房價環(huán)比漲幅快速回落。

雖然，樓市調(diào)控已經(jīng)初見成效，但是多地樓市調(diào)控政策仍在持續(xù)加碼：杭州、武漢與深圳相繼發(fā)布了樓市新政，從公積金、社保與貸款首付比例等方面進(jìn)行了限定。

監(jiān)管的收緊，無疑將促使涉房貸款的獲批難度加大，于是部分小貸公司將目光投向了房產(chǎn)抵押貸款業(yè)務(wù)。

“南京的房產(chǎn)，如果是申請一押貸款，月息1.1%，加上一年服務(wù)費（3.5%）；如果是申請二押貸款，月息1.1%，半年的服務(wù)費2.5%”，南京的常先生表示，其有途徑找小貸公司做房產(chǎn)抵押貸款業(yè)務(wù)。

所謂一押，就是指首次抵押房產(chǎn)；而二押則是指在不同的機(jī)構(gòu)或公司進(jìn)行第二次抵押。

按照常先生的叫價，一押貸款的年化成本（利息加服務(wù)費）為16.7%，而二押貸款的年化成本（利息加服務(wù)費）為18.2%。上述價格較銀行抵押貸利率明顯偏高，對于銀行來說，無抵押無擔(dān)保的信用借款的利率一般在年化15%-18%之間，抵押貸款的利率通常僅僅是在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上略有上浮。

然而小貸公司或許是由于資金有限，即便看到了“商機(jī)”，也有無錢可放的無力感，因此，將相關(guān)資產(chǎn)包裝成理財產(chǎn)品向民間投資人銷售則成為了其融資之道。

“月息可達(dá)1%，年化12%，秒殺各類銀行貼息存款、銀行理財、信托產(chǎn)品、資管產(chǎn)品!”，資金中介高先生表示，“房子(純住宅)抵押業(yè)務(wù)長期而且大量的尋找出資人。”

高先生強(qiáng)調(diào)，“房子搬不動、背不走，可以通過房管所辦理 公證+抵押登記(他項權(quán)證) ；此外，公司通過借前盡職調(diào)查、多年的一線風(fēng)控經(jīng)驗、借后管理以及免費催收來全程保障資金安全”。

通過上述所謂的金融服務(wù)可以看出，一條由“出資人-小貸公司-借款人”構(gòu)建的資金流動鏈條看起來是多贏的局面，但是動輒年化成本15%以上的抵押貸款，其資金流向風(fēng)險和借款人的償還能力又豈能是中介寥寥數(shù)句經(jīng)驗就能保障的呢？尤其是房產(chǎn)二押貸款業(yè)務(wù)，事實上，很多銀行由于意識到了風(fēng)險，已經(jīng)對此項業(yè)務(wù)徹底關(guān)閉了大門。