好好賣(mài)房  好好住房

業(yè)主和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商維護(hù)各自利益時(shí)都“忌沖動(dòng)”

□周刊記者  胡江濤  文/圖

不少小區(qū)的業(yè)主和物業(yè)公司之間都存在矛盾。

業(yè)主維權(quán)意識(shí)增強(qiáng)

市民王先生居住小區(qū)的綠化面積沒(méi)有達(dá)到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商當(dāng)初承諾的標(biāo)準(zhǔn)，王先生拒絕繳納物業(yè)費(fèi)。近日，王先生被物業(yè)公司告上法庭。

王先生認(rèn)為，物業(yè)公司屬于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，沒(méi)有經(jīng)過(guò)公開(kāi)招標(biāo)，綠化面積又沒(méi)有達(dá)到當(dāng)初的規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)，他拒絕繳納物業(yè)費(fèi)。

物業(yè)公司認(rèn)為，他們已經(jīng)履行了當(dāng)初和業(yè)主簽訂的物業(yè)服務(wù)合同，王先生應(yīng)該繳納物業(yè)費(fèi)。至于綠化面積，是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和業(yè)主之間的事情，物業(yè)公司能夠做的，只是在中間充當(dāng)協(xié)調(diào)員的角色。

王先生咨詢(xún)律師。律師說(shuō)，該小區(qū)物業(yè)公司屬于前期物業(yè)公司，不需要進(jìn)行招投標(biāo)管理。

現(xiàn)在，王先生正在準(zhǔn)備材料，起訴房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商。

像王先生這樣，很多業(yè)主在購(gòu)房后，在和物業(yè)公司、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商打交道的過(guò)程中遭遇諸多問(wèn)題，他們開(kāi)始運(yùn)用法律手段維權(quán)。

不要維權(quán)過(guò)度化

近年來(lái)，駐馬店業(yè)主的維權(quán)事件主要集中在物業(yè)費(fèi)收取、物業(yè)管理不規(guī)范、停車(chē)位、房屋質(zhì)量問(wèn)題、延期交房、規(guī)劃變更、交房手續(xù)不全、無(wú)房產(chǎn)證、生活設(shè)施規(guī)劃不合理、不具備交房條件、暖氣初裝費(fèi)和燃?xì)忾_(kāi)口費(fèi)問(wèn)題、有線電視初裝費(fèi)等方面。

某小區(qū)業(yè)主胡女士家的房子質(zhì)量有問(wèn)題。在和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商協(xié)調(diào)無(wú)果的情況下，胡女士和小區(qū)里的其他遇到同樣情況的業(yè)主商議，組建一個(gè)微信群，集體和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商進(jìn)行溝通。

在維權(quán)的過(guò)程中，因?yàn)槿硕啵V求不同，業(yè)主內(nèi)部很難統(tǒng)一意見(jiàn)，而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的態(tài)度很模糊，最終，事情越鬧越大。

近日，市區(qū)某樓盤(pán)公寓項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)前一天，業(yè)主梁先生接到了其他業(yè)主打來(lái)的電話，讓他在公寓開(kāi)盤(pán)當(dāng)天到營(yíng)銷(xiāo)中心集合，共同維權(quán)。

早在公寓未開(kāi)盤(pán)前，他因有事到營(yíng)銷(xiāo)中心辦事。晚上回家時(shí)，妻子說(shuō)，她看到有業(yè)主在群里發(fā)消息，說(shuō)梁先生是“間諜”。

結(jié)果，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的開(kāi)盤(pán)活動(dòng)受到很大影響。

采訪中，記者發(fā)現(xiàn)，小區(qū)業(yè)主維權(quán)，固然和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商有一定的關(guān)系，但是一部分業(yè)主在簽訂合同時(shí)，沒(méi)有詳細(xì)查看合同約定或者對(duì)相關(guān)法律法規(guī)不了解，也容易產(chǎn)生一些問(wèn)題。而其中某些問(wèn)題，是業(yè)主個(gè)人造成的。

市雪松大道有一家樓盤(pán)。交房時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商稱(chēng)房屋實(shí)際面積比簽訂的合同上顯示的面積要大，讓業(yè)主補(bǔ)交房款。業(yè)主認(rèn)為，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商不能將自己不慎增加房屋面積產(chǎn)生的費(fèi)用讓業(yè)主承擔(dān)。

其實(shí)，按照法律規(guī)定，面積誤差比絕對(duì)值在3%以?xún)?nèi)(含3%)的是合理的。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商可據(jù)實(shí)結(jié)算房?jī)r(jià)款；面積誤差比絕對(duì)值超出3%時(shí)，買(mǎi)受人有權(quán)退房。

依靠法律理智維權(quán)

業(yè)主權(quán)益被侵害，捍衛(wèi)合法權(quán)益理所當(dāng)然。但是，記者發(fā)現(xiàn)，一些業(yè)主的維權(quán)結(jié)果并沒(méi)有達(dá)到他們的預(yù)期，有時(shí)候甚至在不可控的道路上越走越遠(yuǎn)。

業(yè)主和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商之間、業(yè)主和物業(yè)公司之間，矛盾一旦激化，往往雙方利益都會(huì)受損。

一名不愿意透露姓名的業(yè)主表示，業(yè)主們其實(shí)并不想將矛盾激化，但是問(wèn)題得不到解決，他們也沒(méi)有其他辦法。

市區(qū)一家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商表示，市場(chǎng)化社會(huì)需要契約精神。但一些業(yè)主存在大量的契約外訴求，比如景觀、入戶(hù)門(mén)、層高等方面。他們直接跳出合同，憑著自己的理解而產(chǎn)生訴求。此外，一些業(yè)主的維權(quán)方式好像以前的“醫(yī)鬧”，給社會(huì)帶來(lái)一些不穩(wěn)定因素。

該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商還強(qiáng)調(diào)，小區(qū)內(nèi)的業(yè)主因?yàn)橘?gòu)房，從四面八方走到一起，大家的價(jià)值觀不一樣。如果一些業(yè)主不參與集體維權(quán)活動(dòng)，其他業(yè)主會(huì)說(shuō)他們拿了“好處”。這倒逼業(yè)主加入維權(quán)的隊(duì)伍中。，

該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商坦言，業(yè)主維權(quán)的背后，肯定和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商沒(méi)有把產(chǎn)品做好有著密切關(guān)系。一些房屋設(shè)計(jì)有問(wèn)題，施工不合格，但是，業(yè)主一旦集體維權(quán)，出現(xiàn)不和諧的局面，會(huì)讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商“破罐子破摔”，反而起不到積極作用。業(yè)主們要依靠法律，理智維權(quán)。