樓市調(diào)控政策立竿見影 樓市從寒露開始降溫？ 　

   2016年10月8日,農(nóng)歷九月初八,寒露。歷書說:“九月節(jié),露氣寒冷,將凝結(jié)也。”這一時節(jié),我國大部分地區(qū)氣溫將持續(xù)下降。剛過去的國慶節(jié)長假期間,北京、蘇州、鄭州、無錫、合肥、南京、廣州、深圳、廈門等城市重啟限購限貸。高溫不退的樓市,終于要降溫了嗎?

　　長假潑一盆水:“立竿見影”?

　　北京北五環(huán)一熱門區(qū)域的房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)門店里,經(jīng)紀(jì)人孫強(qiáng)說,“京八條”已經(jīng)給市場潑了一盆冷水。

　　孫強(qiáng)和同事中秋小長假期間一天都沒有休息。整個9月,客戶越來越多,有買有賣,最多一天帶過10撥客戶看房子,每天晚上11點才能下班。“國慶長假前三天只帶過兩撥客戶。”傳統(tǒng)的“金九銀十”樓市,七天長假輸給三天小假已成定局。

　　孫強(qiáng)提供的一套一居室近期調(diào)價記錄顯示,這套住房從8月底350萬元到9月20日快速提價到400萬元。10月4日、6日下調(diào)價格已累計5萬元。9月底政策出臺前很多業(yè)主都“瞄準(zhǔn)”時機(jī)不斷加價,這幾天已經(jīng)有了明顯下調(diào)價格意向。

　　自9月30日至10月7日,北京、天津、蘇州、鄭州、成都、濟(jì)南、無錫、合肥、武漢、南京、南寧、廣州、深圳、佛山、廈門、東莞、珠海、福州、惠州等地重啟限購限貸。

　　記者梳理發(fā)現(xiàn),國慶期間各地出臺的樓市調(diào)控政策內(nèi)容雖有異同,但核心內(nèi)容都是限購限貸:

　　——限購。在本輪出臺調(diào)控新政的十幾座城市中,基本都涉及重啟或擴(kuò)大限購,其中合肥、南京限購政策比較嚴(yán)格,蘇州涉及的行政范圍最大。

　　——限貸。梳理多地的調(diào)控政策,常見政策為提升二套房首付至四成或五成。其中,蘇州力度較大,不但第三套禁貸,二套房首付(貸款未結(jié)清)也提升到了八成;北京則進(jìn)一步擴(kuò)大了二套房認(rèn)定范圍。

　　位于北京市海淀區(qū)的如園是一個改善型的項目,主力戶型大多在200平方米以上,單價每平方米8萬元左右。客戶大多是首次或二次改善型消費者。“‘京八條’出臺后,客戶明顯減少。”銷售人員說。

　　杭州市住房保障與房產(chǎn)管理局統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,長假期間,杭州市區(qū)二手房共計簽約942套。雖然成交火熱,但受樓市調(diào)控措施密集出臺影響,“搶房”的外地投資客明顯減少。

　　“我愛我家”熱線客戶咨詢量明顯增多。受信貸收緊影響,預(yù)計將有2-3成客戶有可能取消或延緩換房計劃。

　　在天津,從“我愛我家”國慶期間二手住宅實際交易量來看,與9月同期相比減少50%。客戶方面,非津籍客戶受限購影響較大,需求量預(yù)計比上月將減少20%-30%。

　　業(yè)主方面,雖然主動降價的現(xiàn)象尚未出現(xiàn),但漲價的沖動已經(jīng)得到一定抑制,業(yè)主掛牌報價更加理性。

　　在蘇州,國慶期間二手住宅交易量明顯減少,咨詢了解新政策的客戶多,但出手的大幅減少,市場降溫態(tài)勢明顯。

　　業(yè)內(nèi)人士指出,通過限購,可以抑制部分城市非理性購房群體,特別是部分跨區(qū)域投資性購房者以及多套房置業(yè)者;通過限貸,可以制約部分非剛需群體資金來源。與此同時,多數(shù)城市開始積極擴(kuò)大土地供應(yīng),在一定程度上穩(wěn)定市場預(yù)期。

　　賣家、中介、買主:誰在觀望?

　　“假期樓市冷清也有可能是受出游影響。下一步銷售策略和價格是否會調(diào)整,還不好說,要看市場反應(yīng)。購房者在觀望,我們也在觀望。”北京豐臺區(qū)一個住房項目的銷售人員張先生介紹。

　　記者走訪北京朝陽、東城、豐臺多家中介門店,與新政策出臺前門庭若市相比,這些中介機(jī)構(gòu)雖然沒有休息,但冷清不少。

　　作為“新杭州人”,在杭州武林商圈一家股份制商業(yè)銀行工作的小馮,隨著這輪樓市暴漲與調(diào)控,心情猶如坐過山車。參加工作兩年來,小馮陸陸續(xù)續(xù)看過不少房子,還在猶豫是否入手時,卻發(fā)現(xiàn)杭州房價已經(jīng)站在山崗上。杭州出臺樓市調(diào)控措施后,小馮越發(fā)勤快地看房子,打算在樓市價格適當(dāng)回調(diào)時出手。

　　國慶期間,通過“我愛我家”達(dá)成的新增合同簽訂量、新增客源量、新增房源量、新增帶看量等數(shù)據(jù)全線回落,市場明顯降溫。

　　杭州透明售房研究院院長方張接認(rèn)為,國慶黃金周并非工作日,成交數(shù)字參考意義受到限制。杭州此前已經(jīng)密集出臺相關(guān)調(diào)控措施,一定程度上限制了投資性需求,但力度仍然偏寬松,市場對后期政策加碼有預(yù)期。　　預(yù)計杭州樓市十月成交將受到較大影響,呈現(xiàn)“量縮價穩(wěn)”態(tài)勢。“多種因素疊加,購房者觀望情緒開始變濃。”浙江大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任賈生華教授表示,在房地產(chǎn)市場面臨風(fēng)險的形勢下,進(jìn)一步出臺抑制性調(diào)控政策很有必要。

　　總體來看,本輪政策有望取得積極效果,防止市場非理性發(fā)展。但各城市在出臺政策時,也應(yīng)考慮到剛需群體的合理置業(yè)需求,進(jìn)行針對性區(qū)分,維護(hù)市場理性運行,避免出現(xiàn)大的波動。

　　從一線往四線張望:“拐點”到了嗎?

　　“歷時18個月,一路飄紅的一線樓市即將迎來拐點。”偉業(yè)“我愛我家”集團(tuán)副總裁胡景暉說,據(jù)偉業(yè)“我愛我家”市場研究院統(tǒng)計,北京區(qū)域,10月1日-6日,新建商品住宅(不含保障房)網(wǎng)簽量僅為204套,與9月同期相比大跌73.7%,與去年同期相比下跌42.2%。10月1日-6日,二手住宅網(wǎng)簽量僅為152套,與9月同期相比大跌96.5%。

　　“預(yù)計后續(xù)還將有更多城市升級樓市調(diào)控政策,樓市政策拐點已經(jīng)出現(xiàn)。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為,這一輪限購政策,對外地戶籍的購房資格和信貸資格開始收緊,意味著調(diào)控從過去的一線蔓延到二線城市。預(yù)計樓市很可能從北京等一線城市開始降溫。

　　業(yè)內(nèi)分析認(rèn)為,從各地集中出臺的調(diào)控政策看,主要以二線城市為主,而且基本都是前期房價漲幅較高的城市。從出臺政策的城市特點看,可以判斷,未來還將有多個城市加入調(diào)控行列。

　　調(diào)控政策密集發(fā)力,房價會降嗎?易居中國研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為,中國樓市政策的拐點已在今年第四季度正式開啟,而市場拐點會在明年,2017年第二季度部分城市或有“量價齊跌”的現(xiàn)象出現(xiàn)。但必須認(rèn)識到,此類市場拐點是周期性的,而非實質(zhì)性下跌。

　　一些業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,樓市后市成交量或?qū)⒒芈洹?ldquo;四季度成交下滑是大概率事件,今年在成色十足的‘金九’之后,‘銀十’的成交量會明顯下滑。”一些業(yè)內(nèi)人士預(yù)計,通過政策調(diào)控,房價過快上漲的勢頭將得到遏制。“預(yù)料房價將逐步回落,努力回歸到合理區(qū)間。”張大偉說。

　　業(yè)內(nèi)分析指出,預(yù)期土地市場熱度有所下降。受限購政策的影響,開發(fā)商將重新評估市場,改變以往對市場的樂觀預(yù)期,拿地回歸理性,短期內(nèi)將對土地市場起到降溫作用。

　　張大偉認(rèn)為,橫向比較,深圳限購政策最猛。不過從政策內(nèi)容看,有的城市可以說是“蜻蜓點水”。

　　廈門大學(xué)管理學(xué)教授戴亦一認(rèn)為,這次調(diào)控體現(xiàn)壓一線、穩(wěn)二線、活三線的思路,屬于有保有壓,和幾年前的調(diào)控相比頗為不同。多座城市如此“輕重有序”的樓市調(diào)控節(jié)奏,體現(xiàn)了“因城施策”。既給不同城市間觀察“限購療效”留下“觀察窗口”,又給一些城市留下繼續(xù)從嚴(yán)調(diào)控的施展空間。

　　不過一些分析人士認(rèn)為,一些城市尤其三四線城市仍然面臨去庫存壓力。

　　福建沙縣是中國著名的小吃之鄉(xiāng)。記者近日在沙縣縣城看到,在城區(qū)新區(qū),數(shù)十個樓盤正在促銷,映入眼簾的是各種地產(chǎn)廣告。即使一些售出的房子,居住率也并不高。為了去庫存,沙縣從2014年就停止住宅用地的供應(yīng),主要是為去庫存。今年沙縣繼續(xù)出臺化解房地產(chǎn)庫存促進(jìn)市場穩(wěn)定健康發(fā)展的實施意見,要求從7月開始,購房可領(lǐng)補(bǔ)貼。

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,當(dāng)前房地產(chǎn)市場去庫存大體格局為一線城市“漲價微庫存”,二線核心城市“漲價降庫存”,三四線城市“平價高庫存”。作為“沉默的大多數(shù)”,三四線城市庫存形勢依然嚴(yán)峻。北京、深圳、南京、杭州、蘇州等新一輪限購、限貸等政策能否執(zhí)行到位,將在很大程度上決定房地產(chǎn)市場的結(jié)構(gòu)性矛盾能不能有效化解。(記者王立彬、郁瓊源、孔祥鑫、董建國、魯暢、馬劍、孫清清)