樓市接力還看不到最后一棒

　　“未來部分城市成交下滑是大概率事件”

　　夏天已經(jīng)過去，但樓市似乎還未“換季”。8月份全國100個城市新建住宅均價繼續(xù)上漲，庫存量連續(xù)下跌超過10個月。高燒的“樓市”，不僅僅是改善型需求的支撐，也與經(jīng)濟轉(zhuǎn)型時期投資回報率下降、大量資金涌入樓市有關(guān)。對于后市，專家認為，部分城市成交下滑是大概率事件，但不會出現(xiàn)斷崖式下跌，價格總體上會繼續(xù)上漲。

　　樓市熱度向杭州武漢傳導

　　“9月18日杭州某樓盤開盤，300多套房源引來2000人爭搶。”樓市熱度已經(jīng)從一線城市傳遞到南京、蘇州、廈門、合肥這樓市“四小龍”，現(xiàn)在又開始向杭州、武漢等二線城市傳導。

　　中國指數(shù)研究院對100個城市新建住宅的全樣本調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，8月全國100個城市(新建)住宅平均價格為12270元/平方米，環(huán)比上漲2.17%，漲幅較上月擴大0.54個百分點。同比上漲13.75%，漲幅亦擴大1.36個百分點。

　　房價持續(xù)上漲，庫存量卻在連續(xù)下跌。截至2016年8月底，易居研究院監(jiān)測的35個城市新建商品住宅庫存總量為24256萬平方米，環(huán)比減少0.9%，同比減少5.7%。今年前8月，全國35個城市新建商品住宅庫存總體處于下滑態(tài)勢，若從同比增幅看，已出現(xiàn)連續(xù)13個月的庫存同比下跌。

　　而一線城市新房庫存不足的風險，已開始傳導到二手房市場中，進而使得二手房的價格也呈現(xiàn)出快速上漲的態(tài)勢。不過，三線城市的去庫存任務依然艱巨。

　　購房者“有被裹挾的感覺”

　　“你買的時候幫我買一套就行，我就不用專門跑一趟了。”掛完一位重慶朋友的電話，文宇(化名)又計算了一遍，如果買一套朋友口中的公寓，租金回報率大約能在5%左右，“現(xiàn)在買理財產(chǎn)品回報率能到5%就不錯了，何況房子還可能保值增值。”經(jīng)過今年上半年的瘋漲，文宇已經(jīng)嘗到了買房的甜頭，她在合肥購買的房子，價格漲幅已經(jīng)超過50%，“股市行情不好，就把錢撤出來了。北京的房價太貴，就跟著朋友去二線城市買。”文宇再三表示，自己并非投資客，只是跟隨著周圍人的腳步在買買買，“有一種被裹挾的感覺。”

　　雖然文宇一再與投資客撇清關(guān)系，但她實際上已經(jīng)是名副其實的投資客，她的心態(tài)，也是部分投資客的心態(tài)。寬松的貨幣環(huán)境、銀行信貸政策對樓市的支持、股市和債市的不穩(wěn)定等，導致資本進入上漲預期較強的樓市。經(jīng)濟學家馬光遠也認為，民間投資可選擇的投資領(lǐng)域越來越少，從而出現(xiàn)了企業(yè)和居民紛紛殺入房地產(chǎn)避險的狀況。

　　房價上漲可能引發(fā)資源配置不當

　　今年房地產(chǎn)市場的表現(xiàn)與2009年有相似之處，都是貨幣政策寬松、在政策的刺激下，房地產(chǎn)很快回暖。但也有很大的不同，2009年房地產(chǎn)市場沒有如今的庫存問題，且從房價的絕對值來看，很多城市房價在經(jīng)歷了2008年的調(diào)整之后基本處在合理區(qū)間。而今年的市場是，一線城市限購帶動了熱點二線城市，熱點二線城市的升溫正逐漸傳導給其他二線城市，而真正需要去庫存的三四線城市卻并沒有想象中的火熱。“熱傳遞”能否把二線城市的熱量傳到三四線城市，還尚未可知。

　　房價的過快上漲，也可能引起市場的不良反應。有業(yè)內(nèi)人士認為，房價持續(xù)、過快上漲，可能引發(fā)資源配置不當，同時高房價會擠壓當?shù)鼐用衿渌I(lǐng)域的消費支出，進而影響相關(guān)實體經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)的正常發(fā)展。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，房價爆發(fā)的原因是資金潮下的資產(chǎn)荒，“信貸不能只投入到房地產(chǎn)，要有政策約束；房地產(chǎn)去庫存也不能只去一二線城市，銀行對三四線城市應該增加利率優(yōu)惠。”

　　“價格下滑的可能性不大”

　　樓市高燒會延續(xù)多久？這是眾人最為關(guān)心的話題。美國評級機構(gòu)標準普爾日前發(fā)布報告指出，由于政策的支持作用遞減、比較基礎較高以及土地價格上漲，未來12個月內(nèi)中國房地產(chǎn)業(yè)增速將放緩。

　　易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進在接受北京晨報記者采訪時表示，部分城市成交下滑是大概率事件，“即便是成交量下滑，但價格下滑的可能性是不大的。市場交易不會出現(xiàn)斷崖式的下跌，價格總體上會繼續(xù)上漲。部分投資客也會對房價上漲帶來的盈利空間擴大有更大的市場信心。”

　　馬光遠則認為，凡是土地供應充足，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速快，新房開工面積大的城市，未來房價趨穩(wěn)是大概率，“比如合肥、鄭州、武漢等城市，盡管目前房價表現(xiàn)搶眼，但在未來供應沒有問題的情況下，這三個城市的房價已經(jīng)走到了盡頭。”　（記者 楊奕）