近期“地王”頻現(xiàn)，這使得周邊二手房紛紛搭順風(fēng)車漲價(jià)，這種跳價(jià)現(xiàn)象讓買家頗為無(wú)奈。不過業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，買家其實(shí)不必逆來順受，完全可以在二手房交易過程中的不同階段采取相應(yīng)措施，來降低跳價(jià)的可能性。

　　“地王”成跳價(jià)信號(hào)

　　近日，正在看房的小王遇到了一件糟心事，好不容易看中了一套合適的房子，卻遭遇房東跳價(jià)。

　　小王看中了上海大學(xué)附近的一套小兩房，面積約60平方米左右，房東報(bào)價(jià)245萬(wàn)元，小王覺得價(jià)格合適，準(zhǔn)備付定金之后簽合同，但恰逢靜安中興社區(qū)地塊拍出天價(jià)，房東要求加價(jià)10萬(wàn)元，否則中斷交易。小王認(rèn)為對(duì)方加價(jià)理由過于牽強(qiáng)，但卻又毫無(wú)辦法，只得繼續(xù)踏上漫漫找房之路。

　　其實(shí)，小王的遭遇只是當(dāng)前滬上二手房市場(chǎng)非理性跳價(jià)現(xiàn)象的一個(gè)縮影，因?yàn)?ldquo;地王”的出現(xiàn)而導(dǎo)致房東跳價(jià)的現(xiàn)象比比皆是。

　　如中興社區(qū)地塊附近的二手房，在拍賣結(jié)果出來之后，馬上告知中介加價(jià)50萬(wàn)元。更有甚者，附近有房東預(yù)先了解到地塊拍賣信息，隨著市場(chǎng)關(guān)注度的提高，該房東將自己的二手房掛牌價(jià)從最初的1350萬(wàn)元，不斷加價(jià)，直至拍賣結(jié)果公布之后加到1600萬(wàn)元，加價(jià)幅度高達(dá)20%。此外，早在今年7月份，浦東新區(qū)祝橋鎮(zhèn)地塊被金地集團(tuán)以88億元獲得之后，周邊的二手房?jī)r(jià)應(yīng)聲而漲，一次性加價(jià)幅度在10萬(wàn)～15萬(wàn)元，如一套小面積兩房的掛牌價(jià)從185萬(wàn)元，調(diào)整為200萬(wàn)元。

　　自5月以來，滬上頻繁地出現(xiàn)高價(jià)地塊的成交，面粉貴于面包的情況在土地市場(chǎng)中已是屢見不鮮。根據(jù)上海鏈家市場(chǎng)研究部監(jiān)控的數(shù)據(jù)顯示，自5月以來，全市商品住宅類用地的平均樓板價(jià)已高達(dá)3.44萬(wàn)元/平方米，并且其中絕大部分為外圍區(qū)域的土地。而在“地王”四起的局面下，市場(chǎng)心理的天平完全失衡，加之房東在二手房市場(chǎng)中完全占據(jù)了主動(dòng)地位，跳價(jià)的情況變得十分普遍，甚至顯示出了嚴(yán)重的非理性傾向。在房東頻繁跳價(jià)的局面下，購(gòu)房者如何維護(hù)自身的利益就變得十分重要了。

　　四招應(yīng)對(duì)跳價(jià)

　　因?yàn)?ldquo;地王”而引起的跳價(jià)現(xiàn)象屢見不鮮，而同時(shí)買方并不占據(jù)優(yōu)勢(shì)，在這種情況下，適當(dāng)運(yùn)用一些技巧和方法，來扭轉(zhuǎn)這種不利局面。在二手房買賣過程中，每個(gè)階段碰到的情況各不相同，所以我們下面將針對(duì)不同階段可采用的技巧，來進(jìn)行詳細(xì)解釋。

　　一、看房階段：提前了解相關(guān)信息

　　孫子兵法指出，知己知彼，百戰(zhàn)不殆。同樣的道理，在買房過程中，如果掌握了更多的信息，其實(shí)更加有利于自己做決策。

　　在看房階段，最重要的一點(diǎn)就是要了解周邊是否存在將要拍賣的地塊。據(jù)了解，這類信息可以通過上海規(guī)劃和國(guó)土資源管理局官方網(wǎng)站的土地出讓信息欄中查找。另外，相關(guān)土地出讓報(bào)道也會(huì)在拍賣之前發(fā)布，購(gòu)房者只需稍加留意，便可了解到此類信息。

　　了解土地出讓信息到底有什么用呢？主要是需要根據(jù)這些信息提前做好防備工作。通常情況下，當(dāng)?shù)貕K完成了住宅土地用地審批，便會(huì)進(jìn)入正式的出讓程序，而如果房東也了解到了這個(gè)信息，那么對(duì)方無(wú)疑也會(huì)關(guān)注土地出讓的進(jìn)程，在這種情況下，購(gòu)房者要做的就是留意賣家的心理變化。如果對(duì)自己的報(bào)價(jià)一再拖延而不予理會(huì)，可以初步斷定他已無(wú)心交易；如果賣家接受了報(bào)價(jià)，此時(shí)則應(yīng)該考慮加快交易進(jìn)程，以免夜長(zhǎng)夢(mèng)多。

　　二、議價(jià)階段：加強(qiáng)說服是關(guān)鍵

　　在交易的商談階段，房東的跳價(jià)并不受到法律約束。因此，遇到房東想跳價(jià)往往是很無(wú)奈的事情，只能加強(qiáng)說服。

　　當(dāng)然，并不是所有的說服工作都會(huì)起作用，買家應(yīng)該先判斷賣家出售房產(chǎn)的目的，然后再進(jìn)行有針對(duì)性的說服。舉例說明，如賣家并不是因?yàn)榧毙栀Y金而出售房產(chǎn)，那么他會(huì)待價(jià)而沽，以謀求更高的價(jià)格，所以這個(gè)時(shí)候買家如果希望對(duì)方放棄賣高價(jià)的機(jī)會(huì)，無(wú)疑是難以實(shí)現(xiàn)的。因?yàn)閷?duì)方已經(jīng)鐵了心要漲價(jià)，即便是磨破嘴皮，也肯定不會(huì)有作用，所以還不如主動(dòng)放棄，把精力放在下一套房子上面。

　　那么，有哪些類型的賣家有可能會(huì)被說服呢？我們認(rèn)為必須從“急售”上下功夫，比如賣家經(jīng)營(yíng)上需要資金，或者自己換房急需首付款，甚至包括出國(guó)手續(xù)已經(jīng)辦妥需要在短時(shí)間內(nèi)將國(guó)內(nèi)不動(dòng)產(chǎn)處理掉等等，他們因?yàn)榧毙栀Y金，所以不會(huì)在意能否多賣10萬(wàn)-20萬(wàn)元，此時(shí)進(jìn)行說服，如再適當(dāng)做點(diǎn)讓步象征性地加一點(diǎn)價(jià)，可能會(huì)起到不錯(cuò)的效果。

　　三、付定金階段：支付高額定金

　　在商定價(jià)格之后，需支付一定數(shù)額的定金，一來顯示買家有誠(chéng)意，二來也能在一定程度上防止賣家反悔。

　　根據(jù)《擔(dān)保法》第八十九條規(guī)定：“當(dāng)事人可以約定一方向?qū)Ψ浇o付定金作為債權(quán)的擔(dān)保。債務(wù)人履行債務(wù)后，定金應(yīng)當(dāng)?shù)肿鲀r(jià)款或者收回。給付定金的一方不履行約定的債務(wù)的，無(wú)權(quán)要求返還定金；收受定金的一方不履行約定的債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。”房東在收取了定金后，如若跳價(jià)違約，必須依法雙倍返還已經(jīng)收取的定金。當(dāng)然，定金數(shù)額不可高于成交金額的20%。

　　需要注意的是，盡可能支付高額定金，加大違約責(zé)任，以便對(duì)賣方起到震懾作用。當(dāng)違約所帶來的利益，超過付出的賠償時(shí)，有些人就會(huì)鋌而走險(xiǎn)。一些惡意跳價(jià)的房東，也抱有類似的心態(tài)，當(dāng)他們覺得跳價(jià)獲得的利益可以超過違約金或者賠償?shù)亩ń饡r(shí)，他們會(huì)不惜毀約，如今上海樓市價(jià)格跟隨“地王”暴漲的趨勢(shì)非常明顯，也在一定程度上助長(zhǎng)了這種心態(tài)。因此，業(yè)內(nèi)人士建議提高定金或者違約金的數(shù)額，就是提高房東跳價(jià)違約所要付出的代價(jià)，從而讓房東在產(chǎn)生跳價(jià)想法的時(shí)候，能夠主動(dòng)放棄。

　　四、過戶階段：善用法律武器

　　簽訂房屋買賣合同之后，房產(chǎn)交易受到法律的約束和保護(hù)，此時(shí)房東繼續(xù)跳價(jià)屬于違約行為，購(gòu)房者有權(quán)根據(jù)法律規(guī)定維護(hù)自身的權(quán)利。

　　《合同法》第一百一十四條規(guī)定：“當(dāng)事人可以約定一方違約時(shí)應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計(jì)算方法。”違約金具有擔(dān)保債務(wù)履行的功效，又具有懲罰違約人和補(bǔ)償無(wú)過錯(cuò)一方當(dāng)事人所受損失的效果。

　　由于近期“地王”周邊的房?jī)r(jià)躥升較快，尤其是在地塊拍賣前夕可謂是一日一價(jià)，一些房東難免在簽約后心思活絡(luò)，因此在簽約后，盡早完成最終的交易過戶手續(xù)，可以斬?cái)喾繓|的念想，避免日久生變。而在簽訂合同過程中，需要明確違約責(zé)任，比如約定違約所需賠償?shù)木唧w金額等等，并盡量把違約責(zé)任提高到最高水平。（文字來源：理財(cái)周刊）