在接受記者采訪的過(guò)程中，不少房企都表示，無(wú)論是從年初國(guó)土局的供地計(jì)劃還是各路小道消息，都表明“今年土地還是應(yīng)該有量的”。

    目前市場(chǎng)上有消息稱，未來(lái)在亦莊板塊有兩宗容積率為1.2的土地即將入市，根據(jù)此前新房市場(chǎng)成交以及土地供應(yīng)稀缺，房企拼搶的狀態(tài)來(lái)看，有業(yè)內(nèi)人士已經(jīng)給這兩宗地塊貼上了“準(zhǔn)地王”的標(biāo)簽：預(yù)計(jì)最終成交樓面價(jià)將會(huì)超過(guò)6萬(wàn)元/平方米。但對(duì)于地塊推出的時(shí)間，卻沒(méi)有一個(gè)確切的說(shuō)法。

    事實(shí)上，類似上述這種栩栩如生的地塊入市消息在坊間不絕于耳。南五環(huán)外某項(xiàng)目負(fù)責(zé)人也對(duì)記者透露，就在自家項(xiàng)目旁邊有一塊住宅地塊將會(huì)在今年推出，這也是該區(qū)域內(nèi)近十年來(lái)唯一一塊住宅用地，預(yù)計(jì)成交后的最低樓面價(jià)不會(huì)低于6萬(wàn)-7萬(wàn)元/平方米，而該項(xiàng)目所屬的集團(tuán)對(duì)此地塊已經(jīng)跟蹤多年，并表示勢(shì)在必得。“原本說(shuō)上半年就要推出來(lái)的，但不知道什么原因到現(xiàn)在還沒(méi)什么動(dòng)靜。”該項(xiàng)目負(fù)責(zé)人告訴記者。

    據(jù)某知名房企土地投拍部門的人士表示，通過(guò)多方溝通，年內(nèi)地塊的集中放量還是會(huì)有。但目前北京功能結(jié)構(gòu)性區(qū)域規(guī)劃的調(diào)整太多，主管部門也有些情非得已。“比如朝陽(yáng)東壩區(qū)域之前的定位是第四使館區(qū)+CBD，但在功能調(diào)整規(guī)劃之后就不再提CBD了，至于以后會(huì)怎樣發(fā)展，都說(shuō)不好。”該人士表示，主管部門比開(kāi)發(fā)商想得更明白，知道什么地塊在什么樣的時(shí)間段推出更合適。以通州東遷為例，按照通常的邏輯，通州應(yīng)該大量出地，肯定企業(yè)都會(huì)去瘋搶，但除了定制地塊，其實(shí)一塊地都沒(méi)有放出來(lái)。

    房企

    要么走 要么等

    市場(chǎng)需求的旺盛以及有效庫(kù)存的見(jiàn)底，使得北京土地市場(chǎng)雖然競(jìng)爭(zhēng)激烈，價(jià)格高企，但眾多房企仍然蜂擁而至；而北京的特殊地位，使得一些之前從未涉及北京的南方系名企也在伺機(jī)尋找機(jī)會(huì)，通過(guò)拿地進(jìn)京。

    某南方系房企營(yíng)銷負(fù)責(zé)人告訴記者，近兩年一直在北京找地，也曾親臨土地拍賣市場(chǎng)參與競(jìng)爭(zhēng)，但始終沒(méi)有收獲，本來(lái)今年打算背水一戰(zhàn)，沒(méi)想到北京出地這么少，無(wú)奈只好轉(zhuǎn)戰(zhàn)其他一線城市，在同樣火爆的深圳市場(chǎng)收獲多宗地塊。

    中國(guó)中央別墅區(qū)發(fā)展研究院創(chuàng)辦人劉東告訴記者，較之于購(gòu)房人看著房?jī)r(jià)庫(kù)存套數(shù)減少的焦慮，開(kāi)發(fā)商面對(duì)供地稀缺的狀態(tài)更加恐慌。“即便是在北京已經(jīng)深耕很多年的開(kāi)發(fā)商，手里能夠做開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目也只夠支持3年左右。”

    但在多位房企人士看來(lái)，對(duì)于土地供應(yīng)節(jié)奏的這件事表示無(wú)奈，但也在正常范圍之內(nèi)。“畢竟供應(yīng)決策權(quán)不在我們，企業(yè)能做的只是調(diào)整好節(jié)奏去適應(yīng)現(xiàn)狀。”一位上市房企相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，對(duì)于土地儲(chǔ)備，所有的企業(yè)都有需求，一旦市場(chǎng)上推出合適的地塊，仍然會(huì)積極去爭(zhēng)取。

    業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在生產(chǎn)資料相對(duì)緊缺的情況下，無(wú)論是通過(guò)項(xiàng)目合作還是出資入股等多種方式，房企在北京市場(chǎng)的生存方式反而更多元化。

    影響

    市場(chǎng)量少、價(jià)高

    “長(zhǎng)期用地供應(yīng)不足，可能會(huì)引起一定的連鎖反應(yīng)。”劉東指出，供應(yīng)量與需求端形成的矛盾導(dǎo)致最顯而易見(jiàn)的結(jié)果就是，長(zhǎng)期不供地，每出來(lái)一塊地就造就一個(gè)地王。

    對(duì)此，某房企負(fù)責(zé)人表達(dá)了不同的觀點(diǎn)：“長(zhǎng)久的土地?cái)喙┎灰欢〞?huì)引發(fā)哄搶，也許還會(huì)流拍。比如當(dāng)年的孫河地王，就是預(yù)期過(guò)高，放出來(lái)的時(shí)候體量巨大，沒(méi)有開(kāi)發(fā)商能吃下，最終導(dǎo)致流拍；后來(lái)也是經(jīng)過(guò)拆分后二次上市才消化掉。”他表示，盡管房企對(duì)于北京這個(gè)城市如饑似渴，但地塊的推出還是取決于多方預(yù)期和判斷。

    還有業(yè)內(nèi)人士指出，未來(lái)北京土地供應(yīng)一定是越來(lái)越少的狀態(tài)，其中很大一部分重心將圍繞疏解非首都功能來(lái)展開(kāi)。一位資深業(yè)內(nèi)人士向記者表示，從北京市土地出讓未來(lái)三年的規(guī)劃來(lái)看，其實(shí)東南西北城都有，但從已出讓的地塊就能看出來(lái)，未來(lái)要著重發(fā)展的是西南板塊，包括門頭溝、豐臺(tái)和大興。

    盡管對(duì)于土地市場(chǎng)的判斷莫衷一是，但對(duì)于土地成本為將來(lái)市場(chǎng)帶來(lái)持續(xù)攀升的預(yù)期，各界人士的看法幾乎一致。

    根據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，北京歷史累計(jì)土地出讓經(jīng)營(yíng)性用地樓面價(jià)超過(guò)3萬(wàn)的地塊合計(jì)有59宗，這59宗地塊合計(jì)土地出讓金為1919.38億，而截至2016年6月16日，銷售額只有224.8億。而從地塊的平均成本價(jià)看，樓面價(jià)平均高達(dá)3.8萬(wàn)，按照基本成本測(cè)算，銷售價(jià)格需要在6萬(wàn)左右。

    中原地產(chǎn)分析師張大偉測(cè)算后指出，目前北京的房?jī)r(jià)銷售均價(jià)在3.5萬(wàn)左右，這部分地塊入市的難度依然非常大。對(duì)于這1919.38億地塊來(lái)說(shuō)，未來(lái)3年如果銷售額不到2000億以上，很可能出現(xiàn)部分項(xiàng)目資金鏈方面的風(fēng)險(xiǎn)。(記者 李捷)