■樓市走勢(shì)觀察（三）

    2016年樓市的爆發(fā)性開(kāi)局超出了所有人的預(yù)想，同時(shí)，在房企非理性的推動(dòng)下，土地市場(chǎng)再度創(chuàng)造了歷史。究其原因，便是利好政策下帶來(lái)的預(yù)期影響，以及貨幣流動(dòng)性持續(xù)寬松影響下帶來(lái)的低廉融資成本給予了支持空間。

    對(duì)此，業(yè)內(nèi)人士指出，上半年貨幣流動(dòng)性持續(xù)寬松，但整體市場(chǎng)缺乏可投優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，以至大規(guī)模的資金借道進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，地產(chǎn)行業(yè)成為吸收流動(dòng)性的重要載體。在此背景下，房企獲得了大量資金，負(fù)債率大幅提高。而在去資產(chǎn)泡沫的宏觀導(dǎo)向下，房企融資渠道或?qū)⒋蠓照科筚Y金鏈面臨緊縮，高杠桿下的資金風(fēng)險(xiǎn)將顯現(xiàn)。

    熱潮　資金追捧　房企融資規(guī)模飆升

    2016年寬松的貨幣政策，給房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)了一片生機(jī)，成交市場(chǎng)持續(xù)活躍，庫(kù)存明顯下行。在此背景下，重點(diǎn)房企補(bǔ)庫(kù)存意愿增強(qiáng)，催生大量融資訴求，在供需兩旺中，多方資金進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)。

    趙乃育/繪

    WIND資訊數(shù)據(jù)顯示，截至8月1日，2016年房地產(chǎn)業(yè)發(fā)債816只，發(fā)債總額7588.12億元，是除金融業(yè)外發(fā)債最多的行業(yè)，較上年同期發(fā)債總額1934.73億元同比上漲292%。其中，僅7月發(fā)債支數(shù)就達(dá)125只。

    在發(fā)債規(guī)模飆升的同時(shí)，銀行貸款規(guī)模也大幅增加。2016年上半年，上市房企銀行貸款規(guī)模較去年同期大幅增長(zhǎng)158%，除一月份小幅低于去年同期外，其余月份較去年均有較大增幅。其中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金來(lái)源中，個(gè)人按揭貸款迅猛攀升，2016年2月至5月，同比增速分別達(dá)30.40%、46.20%、54.70%和58.50%，而2014年4月至12月連續(xù)同比增幅為負(fù)。

    在信托業(yè)務(wù)方面，數(shù)據(jù)顯示，2016年上半年，房地產(chǎn)信托成立342只，信托規(guī)模731億元，相比2015年同期，成立數(shù)量下降15.78%，但規(guī)模小幅上升5.39%。

    對(duì)此，廣發(fā)證券房地產(chǎn)行業(yè)研究小組首席分析師樂(lè)加棟表示，商品房成交市場(chǎng)持續(xù)活躍，開(kāi)發(fā)商在重點(diǎn)區(qū)域補(bǔ)庫(kù)存意愿較強(qiáng)，配合資金成本端處于歷史低位的狀況，房企對(duì)于融資需求逐步走強(qiáng)。同時(shí)，上半年貨幣政策持續(xù)寬松，而整個(gè)市場(chǎng)缺乏可投的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，導(dǎo)致大規(guī)模的低成本資金借道資產(chǎn)管理公司、基金公司等進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，使房地產(chǎn)行業(yè)成為吸收流動(dòng)性的重要載體。

    在活躍的融資活動(dòng)下，房企再度擴(kuò)大自己的融資形式。據(jù)樂(lè)加棟介紹，僅2016年單月，其他債權(quán)融資規(guī)模達(dá)307.06億元，同比大幅增長(zhǎng)512%，創(chuàng)下2014年以來(lái)單月債權(quán)融資規(guī)模新高。其中，碧桂園向境內(nèi)合格投資者發(fā)行本金額為48億元和14.11億元的購(gòu)房尾款應(yīng)收賬款資產(chǎn)支持證券，募集資金主要用于集團(tuán)日常營(yíng)運(yùn)。此外，首開(kāi)股份董事會(huì)通過(guò)注冊(cè)發(fā)行資產(chǎn)支持票據(jù)的議案，擬非公開(kāi)發(fā)行金額不超過(guò)12億元、期限不超過(guò)10年的資產(chǎn)支持票據(jù)。

    擴(kuò)張　負(fù)債豪賭　土地市場(chǎng)成交活躍

    值得一提的是，本輪拿到“地王”的房企，幾乎都是不惜負(fù)債累累去豪賭房地產(chǎn)的明天。如日前拍下蘇州最高溢價(jià)率318.86%地塊的景瑞地產(chǎn)，近日再度拍下杭州一幅土地。這意味著，在短短一個(gè)月內(nèi)，景瑞在土地的并購(gòu)擴(kuò)張上投資近40億元，幾近其2015年總營(yíng)業(yè)收入57.66億元的69%。然而，景瑞地產(chǎn)的營(yíng)業(yè)利潤(rùn)在2015年已進(jìn)入虧損狀態(tài)，負(fù)債率高達(dá)83.59%。

    數(shù)據(jù)顯示，房企負(fù)債額大幅增加。2015年，65家重點(diǎn)房企有息負(fù)債總額為32300.85億元，平均有息負(fù)債為496.94億元。其中，恒大、綠地融資分別為2969.06億元和2398.75億元，萬(wàn)達(dá)、中國(guó)中鐵、中國(guó)鐵建、保利有息負(fù)債也超千億元。

    在此背景下，房企負(fù)債率也大幅增加。CRIC研究中心數(shù)據(jù)顯示，2015年，云南城投凈負(fù)債率為434%，同比上升89個(gè)百分點(diǎn)；綠地集團(tuán)凈負(fù)債率達(dá)384%，同比上漲51%；恒大凈負(fù)債率達(dá)261%，同比上漲72%，考慮到永久債券凈負(fù)債率則更是高達(dá)409%。

    在資金的追捧下，2016年的土地市場(chǎng)再度爆發(fā)。中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至7月28日，全國(guó)住宅土地合計(jì)超過(guò)10億元的地塊多達(dá)257宗；其中，溢價(jià)率超過(guò)100%的“地王”合計(jì)128宗，溢價(jià)率超過(guò)50%的更是多達(dá)189宗。而在2015年同期，單宗土地成交額超過(guò)10億元的只有150宗，其中溢價(jià)率超過(guò)100%的僅5宗，超過(guò)50%的也只有29宗。這意味著，同比溢價(jià)率超過(guò)100%的土地總數(shù)大幅上漲了24倍。

    “哪怕再貴也要搶。”在全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)寧高偉看來(lái)，房企這種“先占坑”的行為可謂用時(shí)間換空間，而解套的機(jī)會(huì)就在于房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲，間接造成企業(yè)負(fù)債率居高不下。

    而促使房企不惜代價(jià)拿地的主要?jiǎng)恿t是房地產(chǎn)市場(chǎng)的回暖。中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至目前，已有76家房企公布上半年業(yè)績(jī)預(yù)告，除22家業(yè)績(jī)指標(biāo)有所下調(diào)外，其余全部上漲或平穩(wěn)。其中，利潤(rùn)預(yù)增企業(yè)27家（含不確定4家），扭虧企業(yè)16家，續(xù)虧企業(yè)11家。

    風(fēng)險(xiǎn)　政策收緊　房企資金成本增加

    在房企融資規(guī)模和負(fù)債率大幅上漲的背景下，近來(lái)多方開(kāi)始加碼對(duì)房企的融資和拿地限制，房企的銀根或?qū)⒈皇站o，房企通過(guò)融資募集資金的難度加大，所得資金的用途范圍變窄，融資成本也在上升。

    證監(jiān)會(huì)日前召開(kāi)會(huì)議要求，企業(yè)再融資募集所得資金不鼓勵(lì)用于補(bǔ)充流動(dòng)資金和償還銀行貸款，并需詳細(xì)披露募集資金的實(shí)際投向；不允許房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)再融資對(duì)流動(dòng)資金進(jìn)行補(bǔ)充，募集資金只能用于房地產(chǎn)建設(shè)而不能用于拿地和償還銀行貸款。同時(shí)，證監(jiān)會(huì)發(fā)行部要求企業(yè)再融資所得不能用于非資本性支出，如購(gòu)買(mǎi)原材料和員工支出，用于鋪底流動(dòng)資金、預(yù)備費(fèi)、其他費(fèi)用的視同補(bǔ)充流動(dòng)資金。

    也有消息稱，某股份商業(yè)銀行近期明確對(duì)于2015年三季度后拿地且成本過(guò)高的項(xiàng)目原則上不介入。此外，對(duì)于全國(guó)前20名的房企，融資比例不超過(guò)土地成本的60%，其他房企則不超過(guò)50%。

    除渠道收緊外，資金成本也在上升。2016年5月份，A股市場(chǎng)上市房企公司債的票面利率為6.16%。相比4月增加了0.9個(gè)百分點(diǎn)，增幅為17%。觀察今年1月至5月公司債的票面利率，除2月份略偏低外，其余月份總體上呈現(xiàn)出利率上升的態(tài)勢(shì)。這也意味著，目前上市房企的直接融資成本正在加大。

    同時(shí)，房地產(chǎn)信托集中到期。根據(jù)用益信托網(wǎng)統(tǒng)計(jì)，2016年將繼續(xù)處于房地產(chǎn)行業(yè)信托到期兌付高峰，兌付規(guī)模高達(dá)2248.05億元，其中，6月份有101只房地產(chǎn)信托到期，到期規(guī)模187.59億元，單月兌付規(guī)模環(huán)比5月上升15.03%。根據(jù)統(tǒng)計(jì)，預(yù)計(jì)7月份共有94只房地產(chǎn)信托到期，到期規(guī)模為191.12億元。

    此外，現(xiàn)階段房地產(chǎn)市場(chǎng)沖高回落現(xiàn)象明顯，房企資金風(fēng)險(xiǎn)陡增。中金研究中心表示，預(yù)計(jì)2016年下半年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)周期將步入拐點(diǎn)，提前進(jìn)入下行階段，四季度更是會(huì)隨著新房供應(yīng)的增加，迎來(lái)供過(guò)于求狀態(tài)，同時(shí)警惕因宏觀經(jīng)濟(jì)超預(yù)期下行，流動(dòng)性回收超預(yù)期風(fēng)險(xiǎn)。(記者 梁倩)