“北京房地產市場正全面趨向改善化和高端化的局面。機構統計數據顯示，截至6月下旬，北京商品房住宅的供需比達1:2，今年平均單套住宅成交均價高達510萬元，相比去年同期上漲幅度達到了34%，創下歷史新高。與此同時，市場成交均價也首次突破3萬元/平方米，在今年的商品房成交榜單上，3萬元/平方米以下項目更是鳳毛麟角。

    新房全面高端化

    據中原地產研究部統計數據顯示，截至6月20日，累計簽約商品房住宅22095套，而供應量只有11062套，供需比高達1:2。2016年平均單套住宅成交均價高達510萬元，相比2015年上漲幅度達到了34%。

    從成交比例看，單套總價在1000萬元以上的高端住宅，成交占比高達11.1%，而在2015年這一比例僅為5.8%。

    整體來看，北京住宅已經進入了高端年，市場成交均價也明顯上漲，2016年至今成交均價達34519元/平方米，這也是北京首次成交均價突破3萬元/平方米的年度。

    從占據銷冠榜單的項目數量看，也基本全面呈現豪宅化。

    目前北京2016年成交榜單的項目看，排在前15名的項目，簽約均價在3萬元/平方米以下的只有一個項目，而簽約均價在4萬元/平方米以上的多達13個。均價在6萬元/平方米以上的高端項目更是達到了6個。

    同時，從平均單套成交面積來看，2016年前5個多月平均單套成交套型面積高達147.7平方米，而在之前一年僅為127.9平米左右，商品房市場已經進入改善為主階段。

    土地稀缺是源頭

    可以說，北京商品房住宅土地供應稀缺，是商品房高端化的源頭。

    據中原地產統計，2013年至2015年，北京合計供應包含住宅類用地地塊113宗，合計建筑面積為2046萬平方米。剔除配建中1350萬平方米為住宅，且其中有800萬平方米左右是自住房及各類保障房，實際商品房住宅用地最近兩年僅供應了550萬平方米左右。

    折算成為商品房住宅只有約4.5萬套左右，“這只夠北京歷史成交最差的一年消化”，中原地產首席分析師張大偉分析認為，按照目前市場供應比例計算，這些土地大部分將建設成為中高端物業，以獲得足夠的市場溢價和利潤率。

    從未來供應看，張大偉認為，北京已經進入城市化末期，供應量將很難有明顯增加，雖然政策增加了7090土地供應，但從今年市場來看，供需結構緊張的形勢仍然很難改變。

    “過度的需求讓北京土地越來越成為稀缺之物，過高的拿地成本，也讓房價水漲船高”，領秀·翡翠山營銷總監焦廣艷近日告訴記者，北京特殊的城市定位，讓其客群輻射全國甚至全世界，越來越強大的購買力，也注定了北京全面豪宅將成為未來的一種常態，新房市場基本上成為各路豪宅爭相比拼的競技場。

    庫存持續下降

    持續下降的庫存，是住宅市場全面高端化不得不提的一個重要指標。

    截至今年5月底，易居研究院監測的35個城市新建商品住宅庫存總量為24879萬平方米，環比減少0.9%，同比減少4.6%。2015年下半年開始，全國35個城市庫存總體呈現下滑態勢，到了2016年1-3月繼續出現下滑。到了4月，隨著房企推盤節奏的加快，庫存規模略有上升，但5月庫存走勢再次下滑。

    “一線城市在今年1-3月庫存保持環比和同比雙雙下滑的態勢，4月環比出現了正增長，這和成交萎縮、推盤節奏加快有關系”，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進說，而到了5月，繼續出現環比和同比的下滑。從總體上看，一線城市后續補庫存的迫切程度依然是比較大的。

    此外，一線城市已連續17個月存銷比數值低于12，這也是近期一線城市房價出現比較明顯上漲的原因所在。同時，新房市場的去庫存周期較小，相應房價上漲的壓力可能會轉嫁到二手房市場上。

    第一太平戴維斯認為，因近期住宅成交表現良好，一線城市待售庫存已經接近最低水平。

    張大偉認為，6月中上旬，北京二手房住宅成交量明顯下調，截至日前成交僅6134套，環比跌幅高達56.8%，不僅僅是成交量下調，目前看，二手房的溢價空間在明顯增加。單套平均成交面積也刷新了最近一年最低，平均單套成交面積為90.2平米，相比之前幾個月均有下調。整體看，房地產本輪小周期已經進行到末端。未來的地王入市壓力山大。從北京房地產市場的小周期看，增速上行階段結束在即，若無再度降準，則已經結束。預判下半年到2017年進入調整期。(記者潘秀林 制圖吳尚楠)