一線剛退燒 二線已頂上

    日光盤、房價暴漲、土地被哄搶……一線城市樓市“高燒”漸退，二線城市卻“燥”了起來。在火熱的勢頭下，部分二線城市出臺了相應的房地產調控新政，政策上的“托底蓋帽”趨勢漸顯。

    二三線成交創7年最高

    在上海、深圳3月25日出臺房地產新政之后，二線城市躥升為焦點。

    “僅兩個多小時，90套房就被賣光了，開發商進賬10億元。”有媒體如此形容4月12日南京奧體板塊一樓盤的開盤場景。合肥購房者更是感嘆“沒關系壓根兒買不上房”。

    在剛剛過去的4月，易居研究院監測的30個典型城市新建商品住宅成交面積為2593萬平方米，環比增長1.2%，同比增長61.0%。30個城市中，有17個城市的成交量出現環比增長，其中天津最火爆，環比增幅達到38.1%。從同比情況來看，有23個城市的成交量出現了同比增長，而其他7個城市則有所下跌。對照近7年4月份的成交數據，今年4月市場成交達到近7年同期最好的水平，同時也是歷史上最高的水平。

    分城市來看，4月份，一線城市新建商品住宅成交面積為313萬平方米，環比減少27.8%，同比減少8.2%。交易出現明顯下滑和滬深兩市政策打壓有關。但15個二線城市新建商品住宅成交面積環比卻增長了7.8%，同比增幅更是達到88.3%。三線城市市場成交受二線城市的影響，呈現出相對火熱的態勢，這和三線城市積極去庫存的政策導向有很大關聯。

    去二線城市搶地

    新房、二手房的火熱成交，讓二線城市的土地受到房地產企業追捧。

    4月7日、8日，蘇州土地市場成了聚寶盆，13宗土地成交，總出讓金共約250.76億元，平均溢價率約200%。其中，蘇州市高新區科技城地塊由3.7億元起拍，最終在15.5億元落槌，溢價率高達318.86%。4月28日，合肥13宗土地集中出讓，推出的地塊均遭“瘋搶”，其中有5宗住宅用地樓面價超過1萬元/平方米，溢價率達到300%左右。

    根據中原地產研究部數據，4月二線城市合計土地出讓676宗土地，土地出讓金達到1224.73億元，環比上漲29%，同比漲幅達227%。成交樓面均價2607.73元/平方米，平均溢價率61.85%，均創出最高歷史紀錄。而一線城市4月成交土地僅11宗，成交金額6億元，只有上海與廣州有地塊出讓，北京、深圳均無土地成交。“目前一二線城市的庫存去化周期基本都在10個月以內，庫存明顯銳減，而土地供應的減少又影響了市場預期，這種情況下市場價格的加速上漲趨勢非常明顯。”中原地產首席分析師張大偉說。

    易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進在接受北京晨報記者采訪時表示，一線城市高地價和高房價，使得部分房企認為此類城市泡沫過大，而二線城市的房地產庫存規模不大，且購房政策總體寬松，驅使房企積極拿地，“但最后也可能使得后續開發成本急劇上升。”

    過熱城市已出“限價令”

    政策已經出動，為此起彼伏的“高燒”降溫。尤其是一些受益于地利之優勢享受著一線城市的擠出效應的城市，河北環京4縣市，長三角地區的合肥、南京、蘇州，毗鄰深圳的惠州等近期紛紛收緊房地產政策。

    4月25日，南京正式發布《關于推進供給側結構性改革的意見》的政策解讀，其中包括對主城六區以及江寧、浦口商品住宅項目，申報均價每平方米2萬元以下的，年化漲幅不宜高于12%；每平方米2萬元至3萬元的，年化漲幅不宜高于10%；每平方米3萬元以上的，年化漲幅不宜高于8%。同時，還指出嚴厲打擊虛假廣告、捂盤惜售等市場交易違法違規行為，加強對個人住房貸款首付資金來源的審查，規范房地產市場秩序。

    在南京之前，房價同樣大幅攀升的蘇州已經在3月出臺了《關于進一步促進房地產市場穩定健康發展的意見》，指出房地產開發企業對預售房屋的申報價格，3個月內不宜調高，6個月內調高幅度不宜超過6%，12個月內不宜超過12%；下一批次備案預售價格不宜高于上一批次同類型房屋成交均價的6%。此外，取得預售證后，預售房源應在10日內一次性全部對外銷售。

    調控政策

    開始“托底蓋帽”

    2015年開始的股市去杠桿，使得大量資金進入房地產市場。對于二線城市樓市的火熱成交，嚴躍進分析認為，二線城市房價大漲，和此類城市相對一線城市房價總體偏低、購房政策比較寬松有關。“和恐慌性購房情緒不斷加重也有關系，部分購房者擔心二線城市后續也會收緊政策，預計5月份購房者依然會積極入市，成交規模或弱于4月份，但總體依然處于高位水平。”

    樓市高燒蔓延，使得調控政策出現了明顯改變。張大偉表示，過去一年多，房地產市場調控的主要方向是去庫存，各種寬松政策次第出臺。但部分庫存較低的一二線城市及一二線輻射區在刺激政策影響下，出現了非常明顯的量價快速上漲現象，導致市場出現非理性繁榮，“未來政策開始‘托底蓋帽’，從最近各地出臺的政策可以看到，過去全面寬松的趨勢已經出現變化，房價上漲較快的城市，包括部分一二線及輻射區都出現了約束性政策。但整體看，政策導致房價下調的可能與空間有限，在經濟新常態的趨勢下，房地產依然需要去庫存。”記者 楊奕