用差異化房地產政策 打牢“救市”基礎

    據《經濟參考報》報道,全國工商聯房地產商會發布的第三季度REICO報告顯示,三季度二手房成交量在7月達到峰值后持續環比下調,三季度房地產開發投資增速出現1998年以來首次負增長。

    有幾個特點必須引起關注:其一,房地產開發投資下降持續時間太長,1至9月,房地產開發完成投資增速連續18個月下降;大幅度低于同期固定資產投資,比同期固定資產投資增速低7.7個百分點。

    其二,趨勢性下降勢頭或將愈演愈烈。三季度房地產開發投資同比增長-0.57%,增速比去年同期降低10.6個百分點。

    其三,地區之間分化嚴重。與上年同期相比,一線城市房地產開發投資增速上升1.3個百分點,二線和三四線城市投資增速則分別下降11.9個和10.5個百分點。

    另一個值得關注的現象是,三季度二手房成交量在7月達到峰值后持續環比下調。

    央行從去年以來先后六次降息、五次降準,住房信貸政策包括首付款比例、房貸利率等降到了比2008年金融危機時期還低的水平,財稅政策對房地產持續減負,公積金貸款提取達到了歷史上最寬松地步。這些超級寬松政策對住房需求和供給都帶來直接影響。

    從需求方看,貸款成本是歷史上最低的,應該能夠刺激需求回升;從供給上看,包括房地產開發貸款、二手房交易費用成本等已經大大降低,本應該能夠刺激開發商開發的積極性,促進二手房交易量上升。

    問題出在哪里呢?筆者認為,一系列刺激房地產的政策,都是針對供給與需求下手的,而且主要是針對需求即買方。制約住房需求的原因是購房成本,其中主要是房價高低,其次是貸款、稅收、交易等成本。一系列刺激政策主要是針對后者。

    但是,如果房價遠遠高出需求者的收入,遠遠超過需求者承受能力,那么,即使將除了高房價以外的附加成本都除去,比如無息貸款、免除一切稅負等,也可能無濟于事或者效果甚微。因為,購房者的主要負擔在房價本身的成本,房價畸高仍舊會嚇退購房者。可以說,高房價是導致政府一系列刺激政策效果甚微的主要原因。

    結論出來了,如果城市房價沒有一個像樣的降幅,需求就很難啟動,特別是二三線城市前幾年跟隨一線城市房價盲目上漲,已經透支和消耗了購房者未來很多年的元氣。在這種情況下,無論如何刺激房地產都很難見到實質性效果。

    出路何在呢?保剛需、抑制投資投機性需求是有效措施。目前面臨一個兩難選擇:繼續放水刺激房地產的話,可能會將需求刺激起來,而需求刺激起來后房價將會繼續升高,而高房價反過來又抑制了需求;如果不刺激甚至加碼調控的話,目的是降房價、抑制過熱,但卻會抑制需求甚至傷及剛需。因此,必須實行有區別有差異的房地產政策。

    目前刺激剛需的政策已經足夠,關鍵在于將高房價這個抑制需求的最重要因素“搞定”。這就要求必須深化差異化房地產政策,包括兩層含義:一是繼續抑制投機性需求,加大投機性購房的成本,鏟除炒作房地產、推高房價的土壤;二是三四線城市適度鼓勵改善型住房以及投資型購房需求;而一線城市要繼續加碼房地產調控力度,堅決抑制投機性投資性需求。同時,繼續實行嚴格的限購政策。(余豐慧)