降息周期個人房貸調查：首套房利率可達八二折

     連續六次降息，房貸市場松動跡象明顯。從貨幣投放來看，截至三季度末，個人購房貸款同比增長20.9%，在利率方面，優惠幅度明顯高于去年，且九折優惠可獲概率較大。

    此前，市場普遍寄期望異地公積金購房政策實質性落地，而據記者了解，目前異地公積金貸款政府間協調仍面臨困難。

    央行：房貸利率創五年新低

    日前，央行發布的2015年三季度金融機構貸款投向統計報告顯示，截至9月末，個人購房貸款余額13.45萬億元，同比增長20.9%，增速比上季末高3.1個百分點，比各項貸款增速高5.5個百分點；前三季度增加1.92萬億元，同比多增5961億元。

    同時，央行在第三季度貨幣政策執行報告中指出，“個人房貸利率已經持續四個季度環比下降。目前整體貸款及個人房貸的實際利率處于近五年以來最低位，連續六次降息效應顯著。房地產信貸對住房消費傾斜的方向日益明確，利好持續，居民自住和改善型住房需求將繼續得到支持。”

    自去年以來，降息通道全面打開，從2014年11月末開始的六次降息后，百萬房貸20年利息減少可達22.57萬元。與此同時，自2014年9月30日央行和銀監會聯合發布《關于進一步做好住房金融服務工作的通知》，對首套房執行“認貸不認房”后，改善型需求的釋放效應也在逐步發酵。

    來自融360機構的調查數據顯示，以北京地區為例，目前浦發、興業為九折；中行、工行、建行、交行、光大、招商、華夏和北京銀行為八八折；國有大行中，農行優惠力度更強，折扣為八五折，同樣折扣的還有廣發和北京農商銀行；匯豐銀行最“下本”，折扣達八二折，幾乎為近年的最低值。二套房利率方面，除平安銀行、杭州銀行、民生銀行停貸外，其余27家銀行利率均為基準上浮10%；二套房首付五成的銀行有23家，六成的銀行有4家。

    從實際操作上看，《經濟參考報》記者了解到，首套房九折利率可申請程度較高，而低于九折的利率仍需較高的資質條件。

    不過，在二、三線城市，首套房九折利率有部分新樓盤仍難以實現，九五折則成主流。“銀行面臨利差收窄的盈利壓力，而按揭貸款都是長期貸款。由于這些城市房屋總價不高，單筆貸款額度也不大，因此下浮空間有限。”一位中部地區國有銀行客戶經理坦言。

    二手房受制評估價催生“高首付”

    據了解，在一線城市，換房需求的增加刺激了二手房交易，一些獲得購房資質的城市年輕人群成為了諸多小戶型二手房的“接盤俠”。

    今年9月30日，央行和銀監會聯合發文明確“不限購城市首套房商貸最低首付款比例下調至25%”，這意味著，北京、上海、廣州、深圳、三亞這些限購城市依然執行首套房首付比例30%。

    值得一提的是，二手房交易通常是以房屋評估值為標準確定30%首付比例。以北京為例，北京東四環附近的房屋評估值通常是房屋售價的85%，這意味著，如果購入一套滿5年唯一的300萬元左右的二手房，評估值約為255萬元，貸款比例70%，以此推算貸款最大額為178.5萬元，也就是說首付款實際要準備121.5萬元。再加上契稅、中介費，前期費用大約需130萬元左右。如果該二手房不是滿5年唯一房，那么還需要繳納房屋原成本和評估價之間差額的20%個稅。

    如此說來，二手房買賣30%甚至25%的首付比例對購房者而言并非為突出的“減壓”優勢。此外，二手房交易市場中介費用并未有統一的定價標準，高的可達房屋交易價格2.7%，低可至房屋交易價格0.5%，服務質量亦是參差不齊。

    根據北京市住建委網簽數據統計，截至10月28日，北京市二手住宅網簽量為6617套，比9月同期回落14.1%，比去年同期回落25.6%。按照近期日均網簽量的增長勢頭來算，10月全月網簽預計與9月份基本持平。

    異地公積金貸款仍難落地

    2014年10月，住建部、財政部、央行就曾發文要求各地實現住房公積金繳存異地互認和轉移接續，并推進異地貸款業務。近日，住建部、財政部、央行再次聯合出臺《關于切實提高住房公積金使用效率的通知》，其中明確，10月8日起全面推行住房公積金異地貸款。

    不過，《經濟參考報》記者了解到，多個城市異地公積金貸款沒有細則，政策落地亦遙遙無期。

    有業內分析人士認為，推行公積金異地貸款可以加強公積金資金使用效率，釋放閑置的公積金，對化解當前部分二線和三四線城市庫存高的難題能有極大推動作用，但地方推行依然有難度。

    從技術層面看，以往各地公積金長期封閉運行，各自的數據庫建立、審批流程信息化均存在較大差異，短時間內實現信息快速溝通、協調難度頗大；從需求層面看，目前大城市的公積金利用率很高，歸集資金其實已用得差不多。對于公積金使用率相對較低的三四線城市來說，由于流動人口不多、居民收入水平不高，再加上目前購房投資風險上升，難以看到更多的外溢性投資需求。

    采訪中，也有購房者表示，考慮前期用商貸，待政策落地后轉為公積金，但據記者了解，這種預想并不可行。“商貸轉公積金貸款僅限于本市內繳納的公積金，即便以后異地公積金政策落地，異地公積金貸款也不可置換異地商業貸款。”中部地區某二線城市公積金貸款中心人士對記者說。