樓市風(fēng)云

　　過(guò)去很多年，李嘉誠(chéng)囤地捂盤式的開發(fā)方式，才是最便捷、最保險(xiǎn)的賺錢模式。而近幾年，受制于政策收緊，以及業(yè)內(nèi)流行高周轉(zhuǎn)，開發(fā)商的日子再也回不到2004-2010年間的暴利時(shí)代。

　　80家房地產(chǎn)企業(yè)近日公布了三季報(bào)。數(shù)據(jù)顯示，前三季度80家房企總營(yíng)業(yè)收入為4244億元，合計(jì)凈利潤(rùn)為343億元，凈利潤(rùn)率為8%。從季度看,80家企業(yè)中有52家利潤(rùn)率低于10%,房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)進(jìn)入中低利潤(rùn)行業(yè)范疇。

　　于是，人們不禁要問(wèn)，房?jī)r(jià)如此高，開發(fā)商利潤(rùn)率卻一路下滑，那么高房?jī)r(jià)之下的高利潤(rùn)都讓誰(shuí)拿走了？

　　首先，大頭被收入地方財(cái)政的“口袋”。一是土地出讓金，二是稅收。如果說(shuō)房子是面包，那么土地就是面粉，所以面粉貴，則面包也會(huì)提價(jià)。而部分熱點(diǎn)城市的地王，由于開發(fā)商爭(zhēng)搶激烈，出現(xiàn)“面粉貴過(guò)面包”也不稀奇。

　　越是房?jī)r(jià)高的城市，地價(jià)在房?jī)r(jià)構(gòu)成中所占比重越高。中國(guó)土地勘測(cè)規(guī)劃院的數(shù)據(jù)也表明，相比十年前，住宅地價(jià)上漲幅度最大，高達(dá)340%。舉個(gè)例子，今年來(lái)，北京多塊區(qū)域地塊的樓面價(jià)高達(dá)5萬(wàn)元左右，如果一兩年以后賣房時(shí)以8萬(wàn)左右的價(jià)格出售，則地價(jià)占比超六成。

　　此外，房地產(chǎn)稅收更是地方政府稅收的另外一大塊。與房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)的稅種主要有七個(gè)，占地方財(cái)政收入比重約三成，其中契稅、土地增值稅、房產(chǎn)稅、土地增值稅、耕地占用稅，2014年占比為18%，而2001年僅為7%。

　　還有很大一部分，是被金融機(jī)構(gòu)賺走了。2010年至2013年，由于持續(xù)不斷的房地產(chǎn)調(diào)控高壓，在融資方面，金融機(jī)構(gòu)設(shè)定很多門檻，比如要求商業(yè)銀行實(shí)行“黑白名單”，不僅廣大中小開發(fā)商拿不到貸款，就是部分大房企也會(huì)吃“閉門羹”。于是，開發(fā)商只能通過(guò)民間高利貸、房地產(chǎn)信托、私募等以很高的成本融資。

　　另外，在房?jī)r(jià)上漲偏快、房?jī)r(jià)較高的城市，如果以5-10年這樣較長(zhǎng)時(shí)間跨度來(lái)看，開發(fā)商的賺錢能力，其實(shí)不如炒房者、長(zhǎng)線投資者，以及業(yè)主。由于這些城地價(jià)上漲快于房?jī)r(jià)，所以只有較長(zhǎng)時(shí)間持有土地與房產(chǎn)，才能獲得較大收益。

　　所以，過(guò)去很多年，李嘉誠(chéng)囤地捂盤式的開發(fā)方式，才是最便捷、最保險(xiǎn)的賺錢模式。而近幾年，受制于政策收緊，以及業(yè)內(nèi)流行高周轉(zhuǎn)，開發(fā)商急吼吼的加速開發(fā)，一塊地還沒捂熱，就已變成房子賣出去了。倒是那些買后持有多年的購(gòu)房者，所獲利益（或房子升值）更豐厚。從這點(diǎn)來(lái)看，開發(fā)商更像長(zhǎng)工，而非地主。

　　總而言之，長(zhǎng)期來(lái)看，房?jī)r(jià)特別是一線城市和部分二線城市的房?jī)r(jià)，還將繼續(xù)上漲得讓人看不懂。但是，開發(fā)商的日子再也回不到2004-2010年間的暴利時(shí)代。在此背景下，地方政府應(yīng)反思如何減少“土地財(cái)政”依賴癥。而金融機(jī)構(gòu)在高企的不良貸款率壓力之下，也不可能長(zhǎng)期高息壓榨開發(fā)商（部分已經(jīng)因?yàn)椴豢爸刎?fù)而面臨倒閉）。至于少數(shù)熱點(diǎn)城市的自住性與投資性購(gòu)房者，依然可以繼續(xù)分享樓市紅利。

　　楊紅旭（上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)）