樓市冷熱不均需“分城施策”

     在傳統的“金九銀十”之際，各地房地產市場冷熱不均。由此說明，樓市調控政策不能“一刀切”，需分城施策、因地制宜。在銷售持續下降、空置不斷加大的三四線城市，不妨由主管部門牽頭，有的放矢地調整和出臺相關措施；在房價上漲過快的一二線城市，堅持商品房屋的居住屬性，繼續控制投資性購房，以滿足廣大民眾的剛需和適度的改善性需求

    10月剛過，有關樓市“金九銀十”銷售情況的報道引發關注。在傳統的“金九銀十”之際，各地房地產市場卻是冷熱不均，不同地區甚至可以說是冰火兩重天。

    中國指數研究院11月1日發布的百城價格指數顯示，10月份，全國100個城市（新建）住宅平均價格為10849元/平方米，環比上漲0.30%，漲幅較上月擴大0.02個百分點。有媒體引自上海鏈家市場研究部消息稱，10月份，上海市成交量與成交均價較9月份同比漲幅均在三成以上。據天津市房管局統計，9、10兩個月，天津市新建商品住宅成交量同比大漲98%。在二線城市武漢，“金九銀十”最后一周，新建商品住宅成交面積和成交套數也創年內新高。

    但在一些三四線城市，房地產市場又是另外一番景象。“金九銀十”已過，銀川樓市成交量未見井噴；昆明樓市“金九月”銷量大幅下滑，“銀十月”接近尾聲時，市場依舊冷清。

    上述數據顯示出的“金九銀十”樓市冷熱不均、房地產市場分化加劇的趨勢，與全國9月份相關數據基本一致。分析背后的原因，既與各地地理位置、功能定位及近年來房地產投資力度有關，也是宏觀經濟形勢及宏觀調控政策作用的結果。部分三四線城市，在宏觀經濟增速放緩、轉型升級力度加大的背景下，商品房供應顯然已經超出支付能力的需求。而部分一二線城市，則在持續降息降準、放寬首套房貸認定標準、擴大二套房貸比例、放松限購限貸限外等一系列調控政策的刺激下，釋放了部分改善性需求和投資性需求，使樓市呈現量價齊漲的局面。

    由此說明，樓市調控政策不能“一刀切”，需分城施策、因地制宜。在銷售持續下降、空置不斷加大的三四線城市，不妨由主管部門牽頭，協調各相關部門，積極開展調研，摸清本地的房屋存量、預期增量、本地居民及外來常住人口的居住、收入狀況，有的放矢地調整和出臺相關措施。而在房價上漲過快的一二線城市，決策者要充分意識到高房價對百姓日常生活和實現全面建成小康社會目標的影響，通過維持或恢復以往曾經行之有效的調控措施，堅持商品房屋的居住屬性，繼續控制投資性購房，以滿足廣大民眾的剛需和適度的改善性需求。

    與此同時，還應該看到，在世界經濟復蘇依然緩慢、中國經濟步入新常態的背景下，以投資特別是房地產投資拉動經濟增長的模式已經難以為繼。近一年多來，全國固定資產投資增速持續下降，1至9月，全國房地產開發投資增速更是降至2.6%，回落幅度大、速度快。當前宏觀經濟運行的亮點是服務業，新產業、新產品、新業態快速發展，這些都表明我國轉型升級正在取得積極進展。

    因此，無論是三四線城市還是一二線城市，都應該一方面在堅持居住屬性的基礎上，以市場為導向，允許房價向符合價值的方向合理回歸，滿足更多居民的居住需求；另一方面，更要改變對土地財政和房地產業的過度依賴，通過引導“大眾創業，萬眾創新”，積極培育和發展新的經濟增長點，使國民經濟保持持續良好穩定的發展。潘 璠