易憲容：全面放開二孩對房價影響有限

    十八屆五中全會決定全面放開二孩生育，部分房地產開發商及住房投資者就極力鼓吹由于人口政策的變化將導致房價上漲。比如，有人說，全面二孩政策對提振房地產需求、加快樓市去庫存有積極意義。

    這類觀點認為，二孩生育政策放開之后，房地產的需求結構就會發生巨大變化。比如，四居將變成剛需，五居成為改善性住房，保姆房會列入開發范疇，三居的市場將被大大擠壓，學區房地位更加不可動搖。因此，未來全國房價又會上漲。但實際上，二孩生育政策放開，短期內對房地產市場的沖擊和影響并不大。

    按照人口普查的信息，現階段，全國符合“全面二孩”政策條件的夫婦有9000萬對。其主力是80后，但80后多以是獨生子女，受經濟及非經濟因素的影響，生育愿意不高。比如，實施單獨二孩政策之后，當時預測每年可增加200萬新生嬰兒，但是實際增加新生嬰兒只有47萬，僅達到預期四分之一效果，差距較大。全面二孩政策實施之后，80后并非生育主力軍，生育主力軍可能是70后。盡管這部分人群的經濟條件比80后要好，也有生育愿意，但這部分群體的生育能力卻在嚴重下降。因此，要搭上最后一班車不是容易的事情。

    所以，放開二孩生育政策之后，雖然新增人口會有增加，但不會出現一個爆發式新生嬰兒增長潮。2016年到2018年會進入一個新生嬰兒快速增長期，有預測認為三年內會有500萬新嬰兒。按照這個數據，三年內新增消費紅利3000億左右，每年消費紅利增長1000億元。這對當前GDP的直接影響不會如想象的那樣大。房地產市場的事情也是如此。

    更為重要的是，在當前中國一線城市及部分二線城市，獨生子女政策推行較早，獨生子女的比重比其他城市要高，由于這些城市房價過高導致生活成本太高，從而使得當前一線城市及部分二線城市有生育能力的80后和70后生育愿意低，因此二孩政策放開之后新增人口主要發生在中小城市及小城鎮，所增加的消費紅利也在此類地區。所以，放開二孩生育政策之后，房地產開發商及住房投資者想利用這個政策來唱多房價幾乎是不太可能。

    就當前情況來看，盡管政府推出的一系列房地產救市政策已經一年多了，銀行信貸利率水平也已經降至歷史最低水平，但是三四線城市(也包括部分二線城市)的住房早就沒有投資價值，這些城市的住房消費早在2010年左右就已經供需平衡，當前住房的去庫存化相當嚴重。在這種情況下，新生嬰兒增加可能是有利于增加這些城市的住房需求，但在短期內要靠新生嬰兒來消化當前這些城市嚴重的住房供給過剩問題根本不可能。因為，要等新生嬰兒進入住房市場是20年之后的事情。

    對于一線及二線城市來說，不僅因為生活、教育等成本高，而且這些城市的人口文化程度高、獨生子女的比重高，有生育能力的人口生育二孩的愿意十分低。再加上這些城市有生育能力的人口多數不是原住民，而是在房價抬升期間入市購房的。因此，現有的高房價早就把這些群體的人壓得喘不過氣來，所以他們對生育二孩的欲望更是低。莫說購買四居、五居，即使購買兩居都可能嚴重超支。有能力購買城市多套住房的居民，該買也早就買了。

    可見，對于放開二孩生育后，短期內對國內房地產市場影響不大，更不要說會導致房價上漲了。（易憲容）