35城住宅庫存54個月來首降 強化房價看漲預期

   　隨著下半年樓市持續回暖，成交量上升，一二三類城市住宅庫存的去化速度開始加快，庫存總量開始相應減低。

　　易居研究院14日發布的數據顯示，截至2015年8月底，易居方面監測的35個城市新建商品住宅庫存總量為25729萬平方米，環比減少0.8%，同比減少1.4%。庫存規模已連續6個月出現環比下跌，并為54個月以來首次同比下跌。

　　“8月份環比下跌，雖然有季節性的推盤放緩習慣、房企看漲房價而刻意捂盤等因素，但本質原因是，部分大城市此前投資節奏放緩，導致可售房源開始變得不足”。易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進分析認為，“庫存同比增幅保持連續53個月正增長態勢的情況下，8月份首次出現負增長。這是由于房地產開發從拿地到新開工再到預售是需要一定時間的，所以目前庫存不足的風險已經發出了警示”。

　　數據顯示，受監測的35個城市中，有18個城市庫存出現了同比增長。其中西寧、濟寧和荊門3個城市的庫存上升幅度較大，同比增幅分別達到21.6%、18.1%和17.7%。同時，35個城市中，有17個城市的庫存出現了同比下滑態勢，其中南通同比跌幅最大，為22.7%。

　　嚴躍進說，庫存減少的原因之一，是新增成交略大于新增供應。8月份，35個城市新建商品住宅月度新增供應量為1840萬平方米，新增成交量為2047萬平方米。

　　國家統計局13日發布的“2015年1至8月份全國房地產開發和銷售情況”顯示，商品房銷售繼續回暖，房地產新開工和土地購置面積現筑底跡象。

　　數據顯示，1至8月份，住宅銷售面積61683萬平方米，同比增長8.0％，增速比1至7月份提高1.1個百分點。住宅銷售額40724億元，同比大漲18.7％，比1至7月提高1.9個百分點。

　　新盤遭瘋搶、買房需要搖號，二手房屢屢“跳價”、動輒抬高10萬元，中介門店大幅擴張、房產經紀人舉牌“掃街”……下半年以來，以北京和上海為代表的重點城市房地產市場熱度不減反增。

　　另外，8月份三類城市的去化速度都有所加快。其中，一、二、三線城市新建商品住宅存銷比分別為9.9、12.5和19.7個月。嚴躍進說，“數據顯示，三類城市的去庫存速度都有所加快。一線城市8月份改善型需求積極釋放，已經連續8個月存銷比低于12個月，這也是近期一線城市房價出現比較明顯上漲的原因所在。二三線城市的存銷比走勢也基本一致。”

　　截至8月底，一、二、三線等3類城市新建商品住宅庫存總量分別為3460萬、18051萬和4217萬平方米，環比增幅分別為-1.9%、-1.0%和0.9%，同比增幅分別為-0.7%、2.2%和1.7%。

　　一線城市庫存在1-3月份均出現下行態勢，4月份微幅上升，5-8月份重現環比下跌態勢，這和一線城市市場成交較活躍的態勢有關。

　　值得一提的是，8月份一線城市庫存同比增幅為近19個以來的首次負增長。二三線城市庫存數量也表現出收窄的趨勢。嚴躍進表示，“對于一線城市來說，后續積極補庫存的迫切程度將加大，否則庫存不足容易加快房價上漲的節奏”。

　　他進一步表示，近期35城市去庫存周期繼續收窄，會進一步加劇此類城市房價上漲的壓力。尤其對于一些重點城市而言，去庫存周期遠遠低于12個月的水平，后續房價看漲預期會繼續強化。

　　“對于一些三四線城市和部分二線城市來說，去庫存依然是核心任務”。嚴躍進認為，但對于部分一二線重點城市來說，積極投資拿地、加快新開工節奏，顯得尤為重要。若不積極補庫存，那么后續房價上漲的壓力會繼續加大。“對于部分大城市來說，過去一年堅持的‘去庫存’戰略應該有所調整，即轉向‘補庫存’的戰略上來，否則庫存不足的風險會繼續加大。”（高偉）