房地產企業生存拐點正在到來

   　房企數量由增轉降的歷史性拐點正在到來。2011年之前的約十年，行業利潤率很高，而2011年開始，行業利潤率持續下滑，微利項目、甚至虧損項目越來越多。

　　近日公布的142家上市房企2015年中報顯示，上半年負債合計近3.4萬億元，同比增長13%，平均負債率為76.8%，創下近年峰值，超過四成負債率超過70%紅線。凈利潤率只有約9%，相比2013年已顯著下滑約3個百分點。

　　這組數據說明了哪怕是上市公司型的房企，日子也并不好過。負債率超過70%，屬于風險增加的區域。在樓市繁榮期，部分房企高負債，就意味著高杠桿，這是有利于快速擴張的。但在市場平穩期或低迷期，仍出現高負債，多屬經營壓力和風險的顯現。

　　截至今年7月末，全國商品房待售面積為66259萬平方米，其中商品住宅待售面積同比增長18.1%。今年以來全國樓市復蘇，但是區域差異明顯，一線城市顯著回暖，二線城市有所反彈，而廣大三四線城市復蘇乏力，住宅庫存仍處歷史偏高水平。

　　上市公司業績已經顯現承壓，而更多的中小房企的經營壓力更是在繼續惡化之中。國家統計局數據表明，2005年全國房地產開發企業5.6萬家，2013年增至9.1萬家，其中僅在受金融危機沖擊后的2009年房企數量略有下降。

　　從房企數量變化來看，看似并無壓力加大的跡象；其實不然，房企數量由增轉降的歷史性拐點正在到來。房企數量一般與全國新房銷量呈正相關。1998年以來，我國新房成交量不斷增長，其中僅2008年和2014年下降。全國新房銷量未見歷史大頂，房企數量不可能大幅下降，因為是按項目公司統計的。2014年全國房企數據尚未公布，很可能再次出現下滑，也就是說，2014-2017年間很可能將會出現歷史高點。

　　筆者曾經指出，2011年全國房企購地量事實上已經見到歷史大頂，2013年全國新開工量也已是見到歷史大頂，2016年或2017年全國新房銷售將也很可能見到歷史大頂。所以房企數量很可能在2013-2017年見到歷史大頂。另外，近兩三年行業并購案例越來越多，這從融創的頻頻行動即可管窺。這也會加速房企數量見頂。

　　如果從更大的視角和格局觀察，其實2011年已經是中國房地產業黃金時代與白銀時代的分界線。2011年之前的約十年，行業利潤率很高，絕大部分時間段，開發商不管大中小，過得都是胡吃海喝的蜜日子。而2011年開始，行業利潤率持續下滑，微利項目、甚至虧損項目越來越多。三四線城市中小房企的苦苦掙扎自不必說，即便是在一線城市風光搶地的那些大房企，誰又敢拍胸脯保證高價地一定能帶來高利潤？

　　因此，以歷史的眼光看長期趨勢，必定會有越來越多的開發商退出這個行業，而繼續呆在這個行業的多數企業也將轉型，這是一個行業的宿命。但并不代表這個行業的完結。一方面二手房市場規模將越來越大，另一方面城市更新將一直存在。另外，新房開發行業的集中度還將繼續提高，10-20家大型房企的營收規模還將繼續擴大。這個行業的游戲還將繼續，只是玩家哭多笑少。(楊紅旭)