明后年房價可能見頂

 　 這一段時間，國際金融環境動蕩，股市、匯市、商品市場三大市場皆出現明顯下跌，但樓市則基本平穩。

　　從全球金融危機或經濟危機的歷史與規律來看，相對而言，房地產市場多屬被動性變化，滯后性發生危機。比如，1929年至30年代的國際經濟危機，由股災開始，最后波及樓市；1997-1998年的亞洲金融危機，導火索是泰國匯率崩潰，引發金融危機，進而導致房價大跌；2010年的歐債危機，最后使“歐豬五國”房價大跌。唯一禍起樓市的一次大型危機，是2008年國際金融危機。

　　宏觀經濟與房地產走勢基本同步，房地產是經濟的重要組成部分，二者相互拉扯。在此背景下，另外一個變量：貨幣政策和流動性，雖然對樓市的影響較大，但卻不至于直接導致樓市危機。當前，美歐經濟穩健，仍處低息環境，未來一年樓市不會大跌。而新興經濟體的經濟面與匯率面皆差，未來一年樓市難以大幅改善。

　　分析一下中國情況。2008年四季度至2009年，中國政府大規模刺激經濟，全國房地產開發投資和市場，同步大擴張。2011年經濟步入下行通道，直至今年上半年滑至7％。同時，全國房地產開發投資增幅持續下滑，中國樓市告別黃金十年，進入白銀時代。其中，2012年至2013年一線和部分二線城市房價曾經大漲。2014年以來，同樣是一二線城市再次復蘇，房價于今年二季度止跌上漲，但三四線城市依然偏弱，全國房地產開發投資增速仍未企穩。

　　當前中國經濟面雖弱，但絕對增速仍位居全球前列，所以對房地產市場并沒構成嚴重壓制。從貨幣政策與資金面看，當前仍處于降息降準通道，尤其是經過今年四次降息之后，貸款基準利率已創建國以來最低點，貸款購房非常劃算。

　　從人民幣兌美元走勢看，沒有持續大幅貶值的可能，況且中國樓市中的外資本就不多，即便流出，也不會明顯影響樓市走向。不過，從中長期來看，人民幣仍有貶值壓力，對房地產市場構成小幅利空。

　　另外還須關注股災對樓市的影響。股市與樓市的總體關系：同向，但不同步。國際市場也常見此規律。去年7月中國股市開始走牛，去年10月一線樓市才開始復蘇；今年6月股市見頂，今年5月全國70城房價才由跌轉漲。按此規律，明年或后年房價可能見頂（屬于短周期性質，并非長期頂部）。

　　從兩個市場相互影響機制分析，又可分為三個階段：第一階段，股市上漲初期，房價未漲，股市會分流樓市資金，小幅利空樓市；第二階段，股市上漲過半至見頂，部分人先知先覺，提前在股市獲利了結，轉而購房；部分人后知后覺，沖進股市追漲，甚至賣房炒股，此時股市與樓市互有損益，呈中性；第三階段，股市見頂后下跌半年左右，此時房價仍在繼續上漲，會吸引從股市中逃離的部分資金，反而小幅利好樓市。因此，至少在今年年內，股災不會沖擊樓市。