告別快速擴張期后，我國樓市已步入“存量房時代”。面對市場新格局，包括萬科、遠(yuǎn)洋地產(chǎn)在內(nèi)的多個房企已經(jīng)提出戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型計劃，將未來的主要發(fā)展目光投向存量房市場，并推廣合伙人制等組織架構(gòu)的變革。

　　業(yè)內(nèi)人士指出，房地產(chǎn)行業(yè)的變遷正在促使房企加快轉(zhuǎn)型，2015年將有更多房企在經(jīng)營策略、組織結(jié)構(gòu)、激勵措施等方面出現(xiàn)新變化。

　　瞄向存量房

　　作為地產(chǎn)業(yè)老大，萬科最早提出房地產(chǎn)步入“白銀時代”的觀點。如今，這已成為地產(chǎn)業(yè)界的共識。對于身處“白銀時代”的房企而言，以開發(fā)為中心的業(yè)務(wù)正在向以運營及應(yīng)用為中心的業(yè)務(wù)方向轉(zhuǎn)型。

　　“房地產(chǎn)行業(yè)正在從賣方市場轉(zhuǎn)變?yōu)橘I方市場，必須調(diào)整企業(yè)的發(fā)展邏輯，從以住宅開發(fā)為中心向綜合運營轉(zhuǎn)移。”遠(yuǎn)洋地產(chǎn)總裁李明近期宣布公司的第四期戰(zhàn)略計劃，并提出四元業(yè)務(wù)的發(fā)展思路——未來五年內(nèi)，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)將構(gòu)建包括住宅開發(fā)、不動產(chǎn)開發(fā)投資、客戶服務(wù)、房地產(chǎn)金融在內(nèi)的四元業(yè)務(wù)格局，四項業(yè)務(wù)的權(quán)益資產(chǎn)占比為4:3:2:1。“每個企業(yè)最終都要走精細(xì)化、規(guī)模化、金融化的路線。早在2013年年底的時候，我們就在計劃新戰(zhàn)略。”

　　萬科于2013年時就曾提出由傳統(tǒng)的住宅開發(fā)商向“城市配套服務(wù)商”轉(zhuǎn)型，經(jīng)過一年多的探索和嘗試，公司轉(zhuǎn)型思路逐漸清晰。按照萬科集團董事會主席王石的話來說，“萬科的變化僅僅是開始”。

　　從開發(fā)到綜合運營服務(wù)，房企的轉(zhuǎn)型是行業(yè)變遷的縮影。自2013年開始，一線城市及部分二線城市的二手房交易量已經(jīng)超越新房，成為市場“主力軍”。業(yè)內(nèi)人士指出，當(dāng)前房地產(chǎn)市場正在由新房主導(dǎo)的階段邁入二手房交易趨勢性上升的存量房時代。

　　“隨著城鎮(zhèn)化發(fā)展，房地產(chǎn)的機會仍然存在，但大拆大建的時代已經(jīng)過去。從存量上看，過去建造的大量房屋實現(xiàn)內(nèi)部裝修環(huán)保，這個市場規(guī)模將非常大。因此，住宅產(chǎn)業(yè)化、精裝修等都是萬科的業(yè)務(wù)方向。”王石表示。

　　王石透露，2015年萬科將會獨立出三個事業(yè)部，其中之一是物業(yè)管理業(yè)務(wù)。“今年以來，萬科已經(jīng)陸陸續(xù)續(xù)對外簽訂了一些物業(yè)管理合同。預(yù)計萬科自己開發(fā)和承接同行的物業(yè)管理在未來十年要發(fā)展到6000萬客戶數(shù)量。”

　　回歸一二線城市

　　隨著樓市進(jìn)入存量房時代，去庫存已經(jīng)成為房企的主要目標(biāo)。與三四線城市相比，一二線城市正成為房企的“避風(fēng)港”。就大型房企而言，在經(jīng)營策略上已經(jīng)實現(xiàn)了向一二線城市的回歸。

　　李明透露，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)2014年新增土地儲備達(dá)到700萬平方米，主要集中在北京、上海及華東地區(qū)。“市場發(fā)生變化了，首先要做結(jié)構(gòu)調(diào)整，我們的第一個調(diào)整就是土地儲備的結(jié)構(gòu)。”李明表示，目前遠(yuǎn)洋地產(chǎn)在一二線城市的土地儲備占比達(dá)到95%，“未來還將全面退出三線城市”。

　　萬科公告的1、2月新增項目情況也顯示，公司增加了在上海、南京、杭州、成都等地的土地儲備。公司前兩個月的拿地面積達(dá)到201.4萬平方米，同比增長了146%。

　　根據(jù)中原地產(chǎn)市場研究部的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，3月銷售額排名前20的上市房企在一二線城市拿地比例超過九成。其中，一線城市的拿地比例超過60%。針對三四線城市的過剩風(fēng)險，標(biāo)桿房企開始全面回歸一二線城市。

　　“一線城市最被標(biāo)桿房企看好。特別是降息后，一二線城市的樓市資金面將明顯好轉(zhuǎn)。”中原地產(chǎn)分析師張大偉表示。

　　值得注意的是，隨著一線城市土地價格不斷上升，房企開始“抱團”拿地。3月30日，北京首都開發(fā)股份有限公司、北京萬科企業(yè)有限公司和北京千方集團有限公司聯(lián)合體以20億元競得北京市通州區(qū)臺湖鎮(zhèn)地塊。據(jù)張大偉測算，該地塊的樓面單價已經(jīng)達(dá)到1.74萬元，相比區(qū)域內(nèi)的售價，土地價格處于高位。

　　除了一線城市住宅市場外，棚戶區(qū)改造也開始成為房企關(guān)注的重點。李明在接受中國證券報記者采訪時表示，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)關(guān)注一線城市中心地帶的城市更新，這將是未來房地產(chǎn)的主題之一。“遠(yuǎn)洋地產(chǎn)的舊改項目主要集中在一線城市，目前就有幾個北京四五環(huán)之間的城中村改造項目，預(yù)計未來的盈利水平會高于目前的預(yù)算。國家加快棚戶區(qū)改造，對于房企尋找新的發(fā)展機遇和發(fā)展資源是至關(guān)重要的。”

　　開啟組織變革

　　除了經(jīng)營轉(zhuǎn)型外，組織結(jié)構(gòu)的變革也成為當(dāng)前房企的熱門話題。早在2014年5月萬科即推出了事業(yè)合伙人持股計劃，公司正以合伙人機制為核心，推動組織架構(gòu)變革。

　　在遠(yuǎn)洋地產(chǎn)的新戰(zhàn)略部署中，公司組織結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型也成為重要一環(huán)。“公司的企業(yè)文化和機制都有所變化，成立了十個事業(yè)部以及職能中心，提出‘背包人’的概念，充分調(diào)動每一個員工的積極性。”遠(yuǎn)洋地產(chǎn)戰(zhàn)略流程中心總經(jīng)理樊海云介紹，所謂的“背包人”計劃，就是讓員工從各項分解任務(wù)中選擇自己擅長的“任務(wù)包”，相關(guān)責(zé)任和激勵將直接對接到個人。

　　同樣為了提高團隊效率，萬科則推出事業(yè)合伙人持股計劃和項目跟投制度。截至2014年末，萬科開放跟投項目47個。公司在年報中表示，員工在加快項目周轉(zhuǎn)、節(jié)約成本、促進(jìn)銷售等多方面越來越體現(xiàn)出合伙人的意識和作用，對提升項目、所在一線公司乃至公司整體經(jīng)營業(yè)績起到了積極的作用。

　　據(jù)中國證券報記者了解，龍湖地產(chǎn)、綠地、碧桂園等房企均已紛紛試水合伙人制度。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，房地產(chǎn)增長動力的變化，是房企組織架構(gòu)變革的主要推手。隨著行業(yè)加快轉(zhuǎn)型，特別是互聯(lián)網(wǎng)化的趨勢加強，房企需要激發(fā)員工二次創(chuàng)業(yè)的激情，這也催生了合伙人制度的涌現(xiàn)。

　　專家表示，行業(yè)步入新階段，開發(fā)商傳統(tǒng)業(yè)務(wù)模式和組織架構(gòu)都面臨轉(zhuǎn)型和變革。無論是業(yè)務(wù)布局、經(jīng)營策略，還是組織結(jié)構(gòu)、激勵手段，房企在2015年都將出現(xiàn)更多轉(zhuǎn)變，以適應(yīng)房地產(chǎn)發(fā)展的新形勢。

　　房企名稱 轉(zhuǎn)型計劃 2015年經(jīng)營目標(biāo)

　　萬科 “三好住宅”+“城市配套服務(wù)商”、推動事業(yè)合伙人制度 新開工面積1681萬平方米、竣工面積1581萬平方米

　　保利地產(chǎn) 改善存量結(jié)構(gòu)、房地產(chǎn)基金業(yè)務(wù)、養(yǎng)老社區(qū)運營平臺 直接投資1200億元、新開工面積1500萬平方米、竣工1450萬平方米

　　招商地產(chǎn) 試水海外業(yè)務(wù)和輕資產(chǎn)運營平臺、探索體驗式綜合體、主題特色產(chǎn)業(yè)園和健康地產(chǎn) 銷售額實現(xiàn)15%以上增長，計劃新開工面積520萬平方米、竣工面積350萬平方米

　　恒大地產(chǎn) 以地產(chǎn)業(yè)務(wù)為基礎(chǔ)，大力發(fā)展礦泉水、乳業(yè)、糧油、健康四大新產(chǎn)業(yè) 銷售目標(biāo)1500億元

　　遠(yuǎn)洋地產(chǎn) 四元業(yè)務(wù)格局、“背包人”計劃 銷售額增長5%

　　部分房企2015年轉(zhuǎn)型計劃  （于萍）