新華房產(chǎn)3月4日北京訊（記者 孫夢(mèng)姝）2013年冬到2014年春，流行了一種“2014年房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)崩盤”的論調(diào)。“2014年房地產(chǎn)是疲軟的，但是遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有達(dá)到崩盤的地步。”那么2015年的房產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)怎樣？人們?nèi)绾螒?yīng)對(duì)？房企如何應(yīng)對(duì)？全國政協(xié)委員、國家住建部專家委成員張泓銘委員在接受新華網(wǎng)獨(dú)家專訪時(shí)闡述了他的觀點(diǎn)。

    新常態(tài)：速度增長(zhǎng) 增速放緩

    “國民經(jīng)濟(jì)進(jìn)入新常態(tài)，房地產(chǎn)市場(chǎng)也進(jìn)入了新常態(tài)。”張泓銘委員表示：原因在于產(chǎn)業(yè)的發(fā)展是受國民經(jīng)濟(jì)決定的，國民經(jīng)濟(jì)在中低速發(fā)展，房地產(chǎn)同樣如此，這將是一種很大的趨勢(shì)，也是歷史階段性趨勢(shì)。

    房地產(chǎn)市場(chǎng)的新常態(tài)有兩個(gè)特點(diǎn)，一是各種指標(biāo)的絕對(duì)值還在增長(zhǎng)；二是增長(zhǎng)速度有所下降。新是指與過去相比，常態(tài)是指相當(dāng)長(zhǎng)的歷史時(shí)期。

    對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的新常態(tài)，我們應(yīng)該如何面對(duì)？張泓銘委員提出了五條建議：其一為：在指導(dǎo)思想上（要有）良好的心態(tài)，穩(wěn)字當(dāng)頭，既不要單獨(dú)強(qiáng)調(diào)繼續(xù)增長(zhǎng)，從而導(dǎo)致盲目樂觀。也不能片面強(qiáng)調(diào)速度下降，盲目悲觀。其二為：在行動(dòng)的策略上，要重視市場(chǎng)的自動(dòng)調(diào)節(jié)作用，讓市場(chǎng)充分體現(xiàn)它的趨勢(shì)性方向。其三為：在觀測(cè)的指標(biāo)上，要重視兩個(gè)指標(biāo)，分別為房地產(chǎn)的銷售量以及價(jià)格指數(shù)。銷售量的下降問題不大。關(guān)鍵在于價(jià)格指數(shù)，價(jià)格指數(shù)只要相對(duì)穩(wěn)定，房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)將會(huì)減少。其四要鼓勵(lì)自用和自住性需求，鼓勵(lì)首次購房，例如可以降低首次購房的貸款利息，減免稅收。

    其五為要有安全的底線意識(shí)，尤其是二三線城市的房地產(chǎn)“泡沫”有破碎的可能性，但一般而言不會(huì)引起整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的快速釋放，不過這種（破碎的）可能性也并非不存在。從三個(gè)角度來考量：是否大量城市出現(xiàn)下跌？?jī)r(jià)格下降的速度是否過快？?jī)r(jià)格下降的幅度是否過大？如果三個(gè)方面同時(shí)顯示，那么全國性的風(fēng)險(xiǎn)就來臨了，需要啟動(dòng)救市方案。

    戰(zhàn)略判斷：堅(jiān)守或是離開

    對(duì)于目前的降息行為是否是救市行為？張泓銘委員表示：降息是穩(wěn)定國民經(jīng)濟(jì)的一種手段，目前小微企業(yè)融資難問題沒有解決，降準(zhǔn)、降息是在降低企業(yè)的融資成本，而不是簡(jiǎn)單針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)。當(dāng)然它對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)是利好政策。

    目前而言不動(dòng)產(chǎn)的統(tǒng)一登記制度對(duì)房產(chǎn)市場(chǎng)沒有太大影響，對(duì)此張泓銘委員分析：不動(dòng)產(chǎn)登記制度是國家承認(rèn)不動(dòng)產(chǎn)的個(gè)人產(chǎn)權(quán)，法律予以保護(hù)；過去登記是各地零散的登記，國家不能統(tǒng)一進(jìn)行管理，國家需要獲得完整的信息，同時(shí)為了保護(hù)民眾的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)益，以及一些派生的作用。首先是為征收房產(chǎn)稅做準(zhǔn)備，其次有利于個(gè)人調(diào)整財(cái)產(chǎn)的結(jié)構(gòu)，再有是政治上的積極意義。

    羊年伊始，土地的價(jià)格在節(jié)節(jié)攀升，對(duì)于高地價(jià)產(chǎn)生的緣由，張泓銘委員認(rèn)為“地價(jià)的上漲導(dǎo)致了房?jī)r(jià)的上升”這個(gè)觀點(diǎn)是片面的，從經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度而言，地價(jià)是由未來房?jī)r(jià)決定的。原因在于地產(chǎn)商在買地時(shí)會(huì)判斷未來的房?jī)r(jià)有多高，然后拍下相應(yīng)的地價(jià)。

    過億房企和中小型房企應(yīng)該如何應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)的新常態(tài)？張泓銘委員沉思片刻，回答道：“房地產(chǎn)市場(chǎng)是新常態(tài)，那么產(chǎn)業(yè)也要新常態(tài)。不過產(chǎn)業(yè)的新常態(tài)包括兩個(gè)方向，一個(gè)是堅(jiān)守，另一個(gè)是退出。比較而言，中小企業(yè)缺少競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，逼迫它逐步地退出，這是一種客觀趨勢(shì)。中小企業(yè)可以投靠大房企，還可以聯(lián)合起來組成大的公司。除此以外只能離開這個(gè)產(chǎn)業(yè)。對(duì)于大型房企而言，需要進(jìn)行跨界經(jīng)營，尋找投資回報(bào)高于房地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)。”

    房地產(chǎn)市場(chǎng)的新常態(tài)會(huì)使得房地產(chǎn)的投資回報(bào)向中位數(shù)6%回歸，這也促使房企向其他領(lǐng)域例如互聯(lián)網(wǎng)金融領(lǐng)域和電商領(lǐng)域進(jìn)行投資，不過張泓銘委員強(qiáng)調(diào)其投資回報(bào)率要高于房產(chǎn)，至少要等于，否則跨界也就失去了意義。

    張泓銘：

    11-12屆全國政協(xié)委員

    國家住建部專家委成員

    上海市人民政府原參事

    上海社會(huì)科學(xué)院研究員