2015年以來，又有泰康人壽、中國平安和陽光保險被傳投資海外房產(chǎn)

　　人民幣升值預期減弱

　　險企才敢買外國房子

　　近日，有媒體報道，陽光保險將以逾2.3億美元的總價收購美國紐約曼哈頓的Baccarat酒店。這已經(jīng)2015年以來至少第三個國內(nèi)險企投資境外房產(chǎn)的消息了，也是陽光保險海外收購房產(chǎn)的第二宗。此前，泰康人壽和中國平安被稱分別投資倫敦辦公樓和寫字樓。

　　似乎房地產(chǎn)已經(jīng)成為險企境外投資最偏愛的資產(chǎn)，原因何在？在監(jiān)管政策明確以及人民幣匯率環(huán)境具備條件的情況下，業(yè)內(nèi)人士稱，房地產(chǎn)具備規(guī)模大、久期長、收益穩(wěn)定、投資管理簡單易復制等特點，符合保險資金的投資需求。

　　監(jiān)管和匯率環(huán)境具備

　　普華永道去年年中對30家國內(nèi)保險公司及資產(chǎn)管理公司的34名資深投資從業(yè)人員進行的調(diào)研顯示，對非傳統(tǒng)投資產(chǎn)品的偏好上，無論是目前還是未來，不動產(chǎn)都是保險投資機構(gòu)最為鐘愛的投資品種。

　　保監(jiān)會副主席陳文輝去年年底在海外投資相關論壇上曾表示，保險機構(gòu)境外投資，作為保險業(yè)“走出去”幾種形式的一種，現(xiàn)在才剛剛開始。這其中，也包括對境外房地產(chǎn)的投資。自中國平安2013年收購英國倫敦勞合社大樓開始，才陸續(xù)有保險公司投資海外房產(chǎn)的消息見諸報端。

　　中國平安集團首席投資官童愷也表示，事實上，保險公司本身有巨大的境外投資需求。一方面，保險公司負債久期長，部分達到20年甚至30年，而另一方面，國內(nèi)資產(chǎn)久期短、金融市場品種不夠豐富，因此，國內(nèi)投資往往有期限錯配情況。

　　至于直到最近兩年保險公司才開始密集投資境外房地產(chǎn)，童愷認為，這取決于監(jiān)管政策及匯率等多方面因素。

　　保監(jiān)會于2012年10月份發(fā)布的《保險資金境外投資管理暫行辦法實施細則》首次明確了保險機構(gòu)投資境外不動產(chǎn)的范圍，即，限于那些位于歐美澳及日本、新加坡、香港地區(qū)等25個發(fā)達市場主要城市的核心地段，且具有穩(wěn)定收益的成熟商業(yè)不動產(chǎn)和辦公不動產(chǎn)。

　　人民幣匯率變化也是影響險企海外投資決策的主要因素。此前，人民幣升值速度比較高，從險企的角度看，進行單筆就會涉及巨量資金的房地產(chǎn)投資存在一定風險；即，如果人民幣升值5%，就意味著海外投資資產(chǎn)貶值5%，不符合追求穩(wěn)健的險資投資風格。而近年來，伴隨著人民幣持續(xù)快速升值預期的不斷減弱，險企才逐步開始進行海外資產(chǎn)的配置。

　　房產(chǎn)投資管理簡單易復制

　　在政策環(huán)境和匯率時機等基本條件具備的情況下，童愷稱，在境外資產(chǎn)選擇上，其傾向于另類資產(chǎn)中的房地產(chǎn)也有幾方面考慮。

　　首先，保險公司的資金量大，要求的資產(chǎn)規(guī)模大，而容量大的房地產(chǎn)市場正符合要求。如，他舉例，美國房地產(chǎn)市場的容量比債券市場還大。

　　其次，房地產(chǎn)投資存在較高的可復制性，人為干擾的因素相對較少，容易管理。“投資一個規(guī)模很大的資產(chǎn)，花費了很大的經(jīng)歷，還不具有復制性，這就沒有規(guī)模效益了。”童愷稱，投資管理簡單易復制是他們投資首選房地產(chǎn)的一個重要原因。

　　再次，房地產(chǎn)久期長，收益穩(wěn)定，可抵御通脹。童愷稱，其收購勞合社的收益很好。安邦保險集團收購紐約華爾道夫酒店大樓時也表示，通過投資北美優(yōu)質(zhì)不動產(chǎn)，可以實現(xiàn)長期穩(wěn)定的投資收益。泰康資產(chǎn)總經(jīng)理段國圣也分享過一個經(jīng)歷；在美國紐約的一處新樓，投資人的回報率不高，一年在4%左右，但他們并不想出售這些資產(chǎn)，原因就是預期長期收益非常穩(wěn)定。

　　最后，近年來海外房地產(chǎn)市場基本面向好，也給保險機構(gòu)提供了一定的投資機會。

　　德意志資產(chǎn)管理以及財富管理另類與實物資產(chǎn)管理研究與策略主管MarkRoberts在1月13日主題為“全球房地產(chǎn)概覽”的論壇上分析稱，2015年，歐洲通貨膨脹風險將持續(xù)維持在低位，增長率在平均水平線以下；美國的就業(yè)前景依然良好，美元匯率的強勢有助降低其通脹風險，房地產(chǎn)市場基本面依然強勁；雖然日本的資本價值已顯著上升，但投資者的正面投資情緒、房地產(chǎn)市場的低空置率及增值稅提高的推遲，將支持更高的租金增長。

　　合作與盡職調(diào)查的必要

　　中國保險資產(chǎn)管理業(yè)協(xié)會執(zhí)行副會長兼秘書長曹德云在上述“全球房地產(chǎn)概覽”論壇上稱，中國保險資產(chǎn)的國際化配置是必然趨勢。從未來發(fā)展的情況來看，到2020年，保險資產(chǎn)規(guī)模將有望超過30萬億元，如此計算，每年將平均新增四五萬億元的保費收入，也就意味著每年平均新增四五萬億元的保險資金可以運用。

　　保險資金的境外投資目前還處于發(fā)展的初期階段，境外投資金額占總資產(chǎn)比例還很低。截至去年11月，這一比例僅為1.26%。依照目前的監(jiān)管規(guī)定，符合條件的保險機構(gòu)境外投資余額上限為上年末總資產(chǎn)的15%。

　　而由于國外市場與國內(nèi)市場存在諸如政治經(jīng)濟體制、文化背景、法律環(huán)境等方面的差別，保險公司要積極穩(wěn)妥地進行海外房產(chǎn)投資，需要進行盡職調(diào)查。

　　比如陽光保險集團在海外投資時，首先選擇的是經(jīng)濟增長相對平穩(wěn)的澳大利亞，且經(jīng)過為期半年的考察篩選后，才最終選定悉尼喜來登公園酒店。且在該項目直投前，陽光保險已經(jīng)攜手國際投資機構(gòu)KKR、摩根士丹利房地產(chǎn)基金嘗試保險資金的間接投資。

　　童愷稱，投資業(yè)務最重要的因素是人才，當涉及到多個不同地域國家的海外投資時，險企自身人才資源會受限，此時，與咨詢顧問、律師以及當?shù)仡I先的投資基金或相關機構(gòu)合作，能起到“一兩撥千金”作用。