11月22日，央行宣布不對(duì)稱(chēng)降息，其中一年期貸款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.4個(gè)百分點(diǎn)至5.6%;一年期存款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)至2.75%?；仡欉^(guò)往兩次集中降息降準(zhǔn)的周期，均對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)成交和房?jī)r(jià)帶來(lái)了明顯的拉升作用。而在不同的政策、市場(chǎng)背景下，這輪降息又將推動(dòng)北京樓市走多遠(yuǎn)？

　　2008年

　　四萬(wàn)億刺激樓市快速上漲

　　在2008年，美國(guó)次貸危機(jī)引爆全球金融危機(jī)，這場(chǎng)危機(jī)也蔓延到中國(guó)的各個(gè)行業(yè)，其中也包括房地產(chǎn)，經(jīng)濟(jì)的不景氣，導(dǎo)致購(gòu)房者買(mǎi)不起也不敢買(mǎi)房，觀望情緒濃厚。為了救市，從2008年9月開(kāi)始，2008年連續(xù)5次降息，累計(jì)貸款降息幅度達(dá)到2.16%。同時(shí)宣布四萬(wàn)億投資計(jì)劃，推出首付2成、利率7折的救市政策。

　　易居研究院提供的數(shù)據(jù)顯示，2008年首次降息后10月，一線(xiàn)城市成交量環(huán)比開(kāi)始止跌回升，2008年12月同比開(kāi)始止跌回升。而到了2009年，市場(chǎng)開(kāi)始快速升溫，2009年2月同比增長(zhǎng)高達(dá)253.78%，而2009年12個(gè)月中，僅1月和12月成交量同比增長(zhǎng)沒(méi)有超過(guò)100%。這一輪增長(zhǎng)一直持續(xù)到2010年3月，政府出臺(tái)“限貸、限購(gòu)”為主的史上最嚴(yán)厲的調(diào)控政策，2010年12月開(kāi)始加息周期。

　　從房?jī)r(jià)來(lái)看，北京2008年新房成交均價(jià)為12877元/平米，而到了2010年則達(dá)到20340元/平米，上漲了57.96%。

　　中國(guó)社會(huì)科學(xué)院經(jīng)濟(jì)所研究員汪利娜表示，這一輪樓市過(guò)熱主要是由于四萬(wàn)億的過(guò)度刺激，現(xiàn)在我們?nèi)匀辉趯?duì)四萬(wàn)億天價(jià)信貸進(jìn)行消化，而這種大規(guī)模的信貸放水不可能再出現(xiàn)了。

　　2012年

　　降息釋放被抑制的需求

　　而在嚴(yán)厲調(diào)控政策下，過(guò)熱的市場(chǎng)從2010年3月開(kāi)始冷卻，由于限購(gòu)政策，投資性需求被抑制，同時(shí)自住需求也出現(xiàn)觀望情緒。經(jīng)過(guò)1年多的消化，從2012年年初開(kāi)始，被抑制的需求開(kāi)始逐步釋放，市場(chǎng)在降息之前已經(jīng)出現(xiàn)回暖趨勢(shì)，而2012年6月的降息，進(jìn)一步加快了購(gòu)房需求的入市，而這一波行情抑制持續(xù)到今年年初。

　　對(duì)此，北京中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，如果說(shuō)2008年全球金融危機(jī)后的貨幣刺激政策，存在特殊性及不可復(fù)制性，那么2011年12月至2012年7月間的降息后的市場(chǎng)反應(yīng)，則更具有參考意義。2012年降息開(kāi)啟后，市場(chǎng)從2012年3月起逐步回暖，且成交高位延續(xù)至整個(gè)2013年。

　　2014年

　　政策效果關(guān)鍵看額度

　　“我們已經(jīng)看房一年多了，本來(lái)想等等不著急，但一看降息了，基于以往的經(jīng)驗(yàn)，還是下定決心買(mǎi)了，怕之后又漲，”一位剛買(mǎi)房的購(gòu)房人徐女士向記者表示，她是換房，要賣(mài)小房換大房，“9·30”新政的出臺(tái)對(duì)改善型有利，但是操作麻煩，而降息則堅(jiān)定了其購(gòu)房的決心。

　　受宏觀經(jīng)濟(jì)、信貸政策等多方面因素影響，今年樓市也出現(xiàn)調(diào)整，而樓市政策方面，也出現(xiàn)限購(gòu)取消、稅收、公積金調(diào)整等多個(gè)變化。其中影響較大的是“9·30”新政和時(shí)隔兩年后的首次降息，且貸款降息幅度達(dá)到0.4%，也是六年來(lái)力度最大的一次。

　　據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，11月54個(gè)城市住宅合計(jì)簽約27萬(wàn)套，這一成交量環(huán)比10月上漲了8.9%，北京新房、二手房成交量雙雙破萬(wàn)套，創(chuàng)造了年內(nèi)最高成交月度紀(jì)錄。

　　從本輪市場(chǎng)表現(xiàn)來(lái)看，雖然2014年年初開(kāi)始市場(chǎng)明顯回落，但隨著央行“9·30”新政的利好，10月新房成交量已恢復(fù)至去年高位水平。而此次降息將進(jìn)一步增強(qiáng)短期市場(chǎng)的信心確立，使年末成交翹尾成為定局。

　　但汪利娜表示，現(xiàn)在市場(chǎng)結(jié)構(gòu)發(fā)生了明顯變化，不能靠以往的思維思考未來(lái)。首先經(jīng)過(guò)10年的房地產(chǎn)市場(chǎng)化發(fā)展，住房自有率進(jìn)一步提高，基數(shù)大了以后，增長(zhǎng)放緩也是一種常態(tài)。就北京而言，住房改善狀況很明顯，又有限購(gòu)政策，市場(chǎng)沒(méi)有那么多需求，住房短缺的是低收入人口和外來(lái)人口；市場(chǎng)已經(jīng)有大量存量，盤(pán)活存量，去庫(kù)存化更關(guān)鍵。另外，銀行也在進(jìn)行金融改革，融資成本很高，在放給個(gè)人按揭貸款時(shí)，不可能再打7折，央行也給的是一個(gè)浮動(dòng)范圍，所以信貸不可能大規(guī)模放水。所以，以往每年20%的房?jī)r(jià)增長(zhǎng)不太可能。

　　張大偉也表示，對(duì)于市場(chǎng)也不能過(guò)分樂(lè)觀，降息之后，銀行的房貸優(yōu)惠和房貸額度是否能跟進(jìn)還很難說(shuō)。

　　■ 后市預(yù)測(cè)

　　壓力猶存促銷(xiāo)或繼續(xù)

　　●中經(jīng)聯(lián)盟秘書(shū)長(zhǎng)陳云峰

　　今年4-10月賣(mài)得不好，房企欠債較多，房企的資金壓力較大，雖然降息調(diào)整了市場(chǎng)對(duì)后市的預(yù)期，但資金量并不是很支持，銷(xiāo)售回款慢，開(kāi)發(fā)貸放款慢，批貸仍有難度。

　　而從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)看，今年開(kāi)發(fā)商資金來(lái)源方面，首付款這項(xiàng)下降得很厲害，所以在今年9月份開(kāi)始，市場(chǎng)中出現(xiàn)了很多針對(duì)首付貸的金融產(chǎn)品，意在通過(guò)各種方法緩解開(kāi)發(fā)商的壓力。所以預(yù)計(jì)對(duì)明年市場(chǎng)預(yù)期不太樂(lè)觀，主要是整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境不好，降價(jià)促銷(xiāo)還會(huì)繼續(xù)維持。

　　市場(chǎng)仍未走出調(diào)整期

　　●同策咨詢(xún)研究部總監(jiān)張宏偉

　　這對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)短期內(nèi)反彈來(lái)講是一件利好的消息，預(yù)計(jì)在央行降息等政策刺激之下樓市會(huì)出現(xiàn)一波入市的行情，短期內(nèi)來(lái)看，樓市接下來(lái)3-6個(gè)月成交量會(huì)短期反彈，價(jià)格有可能會(huì)逐漸堅(jiān)挺，甚至對(duì)于一線(xiàn)城市及市場(chǎng)基本面良好的城市（庫(kù)存去化周期在15個(gè)月以下的城市）來(lái)講會(huì)出現(xiàn)小幅漲價(jià)的現(xiàn)象。

　　從短期內(nèi)來(lái)看，當(dāng)前市場(chǎng)仍然是調(diào)整期，市場(chǎng)基本面并沒(méi)有明顯改變，“去庫(kù)存”仍為市場(chǎng)主旋律，這個(gè)基調(diào)并不會(huì)因?yàn)樯鲜霾糠殖鞘惺袌?chǎng)成交量回升而明顯改變。而從中長(zhǎng)期來(lái)看，經(jīng)濟(jì)基本面下滑的壓力還會(huì)導(dǎo)致2015-2016年期間樓市需求動(dòng)力不足的問(wèn)題繼續(xù)表現(xiàn)出來(lái)，遲早還會(huì)面臨去庫(kù)存的壓力。

　　本版采寫(xiě)/新京報(bào)記者 袁曉瀾