新華房產(chǎn)12月3日北京訊（記者 劉覓覓）在930房貸新政和央行降息的雙重利好下，貨幣、信貸政策的疊加效應(yīng)正逐步顯現(xiàn)，數(shù)據(jù)顯示，新房、二手住宅成交近期均有一定程度的升溫。

    盡管有了政策利好，購房者首付門檻、貸款利率都有所下降，但整體庫存壓力依然較大。樓市經(jīng)過近一年調(diào)整后，購房者也日趨理性，市場(chǎng)迅速回暖可能性不大。

    新房:觀望心理松動(dòng) 上周銷量居全年之首

    “您要買房盡快考慮吧，過兩天我不能保證剛才給您介紹的戶型還有沒有。”上周，記者探訪地鐵大興生物醫(yī)藥基地站附近某樓盤時(shí)，銷售人員這樣告訴記者。據(jù)他介紹，自從“930”新政和央行降息之后，來看房的人幾乎成倍增長，之前觀望的客戶也不再猶豫，有的選擇立即出手。

    在朝陽區(qū)楊閘環(huán)島附近某樓盤，類似的對(duì)話同樣上演。一位置業(yè)顧問告訴記者，以他從業(yè)10年的經(jīng)驗(yàn)來看，2008年、2012年每次央行降息之后，市場(chǎng)都會(huì)迎來成交高峰。“現(xiàn)在您去哪兒問，銷售肯定都會(huì)告訴您盡快買，這真不是忽悠您。”在這位置業(yè)顧問看來，今年的成交高峰才剛要開始。

    統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)似乎也說明了市場(chǎng)的“火熱”。11月最后一周北京樓市呈現(xiàn)高位收官，成交量和成交面積雙雙大幅上漲。據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，上周北京商品住宅累計(jì)成交3210套，成交面積達(dá)35.24萬平方米，環(huán)比分別上漲11%、25%。在扣除保障房和自住房后，上周北京純商品住宅累計(jì)成交2360套，環(huán)比大幅上漲54%，是2014年周度銷量最高的一周，成交均價(jià)高達(dá)29652元/平方米，環(huán)比上漲10%。

    二手房:"年中一套賣不出去 年底一月能賣10套"

    這種觀望心理的松動(dòng)似乎也蔓延到了二手房市場(chǎng)。據(jù)鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)，上周北京市二手住宅共成交3651套，與上周相比增加31.5%。上周周四、周五的網(wǎng)簽量都達(dá)到700套以上，二手住宅市場(chǎng)月底成交翹尾更推動(dòng)了全月成交達(dá)到了年內(nèi)最高值。

    “利息降了，二手房業(yè)主開始漲價(jià)了！”與冰冷的數(shù)據(jù)相比，朋友圈中置業(yè)顧問們發(fā)出的信息似乎更貼近市場(chǎng)。東三環(huán)外某中介的置業(yè)顧問告訴記者，“930”新政后，年中一套都賣不出去的小區(qū)，這兩個(gè)月每月都能賣出去約10套。而且從11月21日央行降息之后，不少之前觀望的購房者表示可以付全款購買，以免再錯(cuò)過良機(jī)。另有幾名置業(yè)顧問表示，現(xiàn)在二手房市場(chǎng)的火熱主要體現(xiàn)在成交量的增加，成交價(jià)格并未出現(xiàn)明顯變化。

    業(yè)內(nèi):庫存依然高企 未來政策環(huán)境較寬松

    盡管樓市信貸政策雙重利好，市場(chǎng)重拾信心，購房者持幣觀望的堅(jiān)冰正在被打破。但在依然高企的庫存面前，業(yè)內(nèi)似乎難言樂觀。

    在亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫看來，近期回升的成交量并不足以改變高庫存的現(xiàn)狀。數(shù)據(jù)顯示，截至11月，北京樓市庫存量仍高達(dá)8.6萬套，再加上樓市新增供應(yīng)量，未來一段時(shí)間樓市面臨的去庫存壓力仍然非常大，短期的高成交量并不足以支撐房價(jià)上漲，因此就算項(xiàng)目定位高端，預(yù)計(jì)年前仍將會(huì)采取低開入市策略，吸引成交以回籠資金。

    世邦魏理仕研究部中國區(qū)主管、執(zhí)行董事陳仲偉則認(rèn)為，未來12-18個(gè)月內(nèi)仍將保持較寬松的政策環(huán)境。2015年有可能進(jìn)一步降息。回顧此前的房地產(chǎn)政策周期發(fā)現(xiàn)，相比三到四年的緊縮時(shí)期，寬松的政策通常持續(xù)時(shí)間較短。2008和2009年實(shí)行的寬松政策由于后期房價(jià)迅速攀升、房產(chǎn)市場(chǎng)過熱，僅持續(xù)了15個(gè)月。

    鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部張旭表示，從近一段時(shí)間開盤的項(xiàng)目看，開發(fā)商推盤積極性較高，預(yù)計(jì)供應(yīng)量還會(huì)維持一定高位，但是如果明年市場(chǎng)不會(huì)充分回暖，今年的庫存壓力會(huì)進(jìn)一步顯現(xiàn)。