晚報記者   曾繼光

案情回放：原告陳某是某辦公樓的所有權人，2001年6月原告將該樓二層租給了某公司，租期5年并同意其轉租。2002年10月某公司將房屋轉租給了被告人姜某，租期3年，被告在簽訂合同后3天內，就付清了三年的租金。到2003年4月某公司因經營不善，無力支付原告租金，遂與原告協商，解除了租賃合同。原告和某公司隨即聯合以書面形式通知姜某原告將收回房屋的經營權。某公司在辦完解除租賃合同關系后就人去樓空。被告接到通知后，認為其租賃場地是原告同意轉租的，且已全部付清了租賃期內的租金，現租期未滿，不同意再支付租金，更不同意撤離。在協商不成的情況下，原告以侵權為由向法院起訴被告，要求支付某公司拖欠的租金及原告通知解除合同后至起訴時的租金共1.2萬元，并收回房屋。

結果：由于本案原被告雙方都是受害者，所以在處理案件時法官及代理律師都努力要求雙方達成和解。經多次游說，雙方達成和解協議。

律師評析：本案的爭議焦點是原告是否有權直接向被告追討租金、收回房屋的經營權。

首先，原告是房屋的所有權人，在房屋租賃合同中，明確允許某公司分租轉租，故本案可以定為合法租賃。

其次，對于原告請求的租金應分兩部分分析。1.原某公司拖欠的租金至合同解除前的租金應否由被告來付，出租人與承擔租人某公司的租賃合同是否有著租賃關系，某公司與姜某的租賃合同是轉租關系，二者是兩種不同的法律關系。雖然轉租是經原告同意的，但原告和被告并不存在直接的租賃關系，因此，原告直接向被告要求支付租金沒有法律依據，更何況被告早已將租金支付給承租人某公司。2.由于轉租是以承租人租賃存在為基礎的，當承租人與出租人的租賃關系消失時，承租人的轉租關系也已消失，以承租人繼續主張租賃權就沒有了依據。此時，次承租人繼續占據租賃房屋，就構成了侵權，故應當支付相當于租金的房屋使用費。

如上所述，自承租人合法終止租賃關系時，租賃權歸于消滅，租賃關系終止后，次承租人不得直接向出租人主張租賃權。被告已付清全部房租，但不能享有完全的租賃權，是由某公司提前解除合同造成的，因此，被告不能向承租人請求賠償，出租人和承租人終止租賃合同后，有權向次承租人收回房屋。

法律鏈接：《中華人民共和國合同法》第224條規定：“承租人經出租人同意，可以將租賃物轉租給第三人。承租人轉租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續有效，第三人對租賃貨物造成損失的，承租人應當賠償損失。”“承租人未經出租人同意轉租的，出租人可以解除合同。”

（本案點評律師：河南一帆律師事務所律師   劉   陽）