一二線城市銷售下滑庫存驟增 樓市堰塞湖高危懸頂

　　經過半年的限購與限貸，一二線城市的房產庫存大幅增加，大有逼近2008年的庫存水平之勢。在下半年大量新盤有望集中上市的背景下，樓市庫存正逐漸形成巨大的“堰塞湖”，降價促銷將逐漸明顯，房地產賣方市場的時期正逐漸遠去。

　　一二線城市庫存驟增

　　北京當屬新房嚴重積壓的代表，北京市房地產交易管理網顯示，截至7月24日，可售期房住宅和未簽約現房住宅的庫存總量為10.68萬套，位居今年高位。如果按照限購限貸之后北京市的月銷售額，即使在沒有新盤上市的情況下，北京的新房庫存也需要接近15個月才能消化。

　　上海的新房庫存情況也不容樂觀，截至7月24日，可售一手住宅為53734套，面積為779.47萬平方米，按照上半年銷售速度，存銷比約為12.4，即庫存消化需要12個月以上。

　　即便是新房上市較少的深圳市，由于銷售緩慢，未售新房房源也在迅速增加。7月24日一手房存量已達到24004套，即使按照日均銷售100套的速度，這些存量新房也需要消化8個月。廣州市的未售房源也達到74347套，可售房源為36113套，樓市積壓十分明顯。

　　亞豪機構市場總監郭毅表示，以北京為例，目前新房庫存接近11萬套，雖然較2008年年底時的最高庫存14至15萬套，仍有一定差距，但也屬于較高的庫存水平，且下半年庫存可能繼續增加。北京中原地產市場總監張大偉表示，樓市的高存銷比表明積壓嚴重。

　　一線城市樓市庫存快速增加，部分二線城市由于新盤供應量大，去庫存時間甚至較一線城市更為漫長。據中國指數研究院的數據，按照周平均成交量計算，截至2011年6月底，北京、上海、廣州、深圳四個一線城市的去庫存時間分別達到16個月、10個月、7個月和12個月。南京、福州、蘇州等城市的去庫存時間也超過12個月，而武漢、杭州、寧波的去庫存時間甚至高達21個月、22個月和29個月。而通常情況下，4至6月的去庫存時間才較為健康。

　　廣發證券研究報告也顯示，7月份11個重點城市存貨總量達到63.4萬套，環比上漲0.9%，且存銷比已經連續20周上漲。

　　下半年新增供應將放量

　　由于上半年銷售情況不理想，很多開發商紛紛放慢新盤上市步伐，導致大量新增供應推遲至下半年甚至明年。世聯地產對40個重點城市的潛在供應監測顯示，下半年絕大多數城市的商品房供應將迅速放量，預計北京市下半年的潛在供應量為896萬平方米、明年上半年潛在供應量為1168萬平方米；上海市下半年和明年上半年的潛在供應量分別為1029萬平方米和1082萬平方米；廣州下半年和明年上半年的潛在供應量分別為799萬平方米和515萬平方米；南京這兩個時間段供應量分別為655萬平方米和582萬平方米；天津這兩個時間段供應量分別為1074萬平方米和953萬平方米。

　　郭毅表示，預計下半年新增供應量較大，但由于銷售情況較2008年好一些，相信庫存不會達到2008年年底的水平，而明年上半年庫存仍有可能繼續增加。

　　今年一季度末，136家上市房企的存貨金額已高達9865.14億元，與2010年同期的7041.46億元相比，增長幅度超過了40%。在136家上市房企中，有78家房企的存貨周轉率同比下滑，占比57.35%。而已經公布了中報的4家房企中，也有3家出現存貨周轉率大幅下滑。

　　分析人士表示，銷量下滑而庫存上升，表明樓市中的賣方市場時期正在遠去，開發商從死扛到降價促銷的轉變將在下半年表現明顯。